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歐亞不動產估價師聯合事務所
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歐亞估價實績
台北市政府昨（29）日與台灣菸酒公司簽訂都市計畫協議書，台酒位於伊通街的「台北啤酒工場」共5.2公頃的土地將進行都市更新計畫，包含興建二棟約20層大樓，由仲量聯行負責招標，預計2023年完成開發。依台北市都發局預估，該計畫將為周遭創造千億元產值。 這是今年繼台北雙子星重啟標售後，台北市面積第二大的招標案，對此開發案，台北市副市長林欽榮表示，開發後可望成為台北市的「創業廊帶」，與華山文創園區、松山文創園區連結，成為西區門戶到東區門戶的軸線。
林欽榮強調，台北啤酒工場都市計畫成功後，將成為公辦都更指標，進而帶動民辦都更。他還說，本次開發案總投資金額估103億元，未來可帶動地區繁榮與發展，整體估可創造約1,000億元產值。 台北啤酒工廠為台北市罕見的大面積土地。商仲業者認為，因招商對象不需具有經營背景，開發商與壽險業者皆為該標案的潛在投標方。 台北啤酒工場位於台北市建國北路與八德路口，占地高達5.2公頃，地處精華地段，是台酒公司最具開發潛力的土地資產。
依「都市計畫工業區變更審議規範」，該土地40.5%給北市府作為啤酒公園、廣場、道路使用等公共設施，另正門口的貯酒大樓也將回饋給北市府作為文化藝術FUN ART SPACE場所。
經濟日報提供
另外59.5%的地為台酒使用，其中包含兩個部分，第一個部分是「古蹟保存區」。台北啤酒工場主要建築物已由台北市政府列為市定古蹟，包含生產線有關的機具設備均納入保存，同時指定包裝工場、釀造大樓、儲酒室等歷史建築，成為古蹟保存區。 另一部分興建台酒企業總部大樓及綜合商業大樓。總部大樓規劃地上24樓，總樓地板面積約1.4萬坪；綜合商業大樓結合辦公室及商場，約20層樓，由仲量聯行找投資方開發。
仲量聯行指出，該標的為地上權招標案，目前持有年限尚在評估階段，但該標案有如「上海新天地」，是結合商業、娛樂與文化的園區。仲量聯行表示，台北市政府持有的土地擬興建公園、廣場與古蹟等部分設施，預計將由得標方負責興建，但經營部分則將委託給台酒公司。該案招標時間約在明年第3季，持有年限與招標底價尚未確定。
北市內湖「行善公宅工程」今天下午舉行動工典禮，總金額26億元，規畫興建2棟地下3層、地上10層建築，總戶數526戶，預計2021年竣工。市長柯文哲致詞表示，內湖交通問題是都市計畫失敗，希望透過蓋公宅，達到在這裡上班就住在這裡願景，減少交通流量需求。
「行善公宅工程」座落內湖區舊宗段40-1地號，基地面積為21570.52平方公尺，採統包工程契約金額約26億元，規畫興建2棟地下3層、地上10層建築，總戶數526戶，預計2021年竣工。完工後一、二樓規劃為公共服務設施，三樓以上為住宅單元、公共設施、綠屋頂等，地下層為停車空間。
柯文哲表示，蓋公宅是北市府實現居住正義重要的一部分，高房價、高房租是一大問題，年輕人在台北不吃不喝16年才買得起一戶房子，解決問題需要慢慢去做，蓋公宅就是一部分。
由於內湖交通問題一直為人詬病，針對行善公宅動工，柯文哲重申，內湖交通是都市計畫失敗，當地人口數從7.5萬暴增到30萬，尤其是道路面積沒增加，每天卻有約15萬人往來上下班，要解決交通問題需要從都市計畫去解決，蓋公宅就是一部分。 柯文哲表示，在這裡上班就住在這裡是最理想，目前內湖正在興建公宅的瑞光389戶、行善526戶、舊宗97戶，加起來約1000戶，希望附近上班的人就住在這裡，減少交通車流量。
中央去年五月起推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，政策上路一年多來，新北市政府已核准二十一件，包含位於板橋區的全國核准首例，今年九月底動工，預計三年後完工。 都市更新處處長張溫德表示，內政部二○一七年五月公布危老重建計畫後，市府透過多元管道推廣，除舉行說明會外，並配合社區需求，只要十五人連署即可辦理都更說明會的服務，並培訓都市更新推動師，免費到府為民服務。 此外，新北市政府推出免費建築物耐震初步評估政策，即日起至年底止，位於都市計畫範圍內合法建築物，且經一半以上建築物所有權人或管理委員會同意，即可進行建築物耐震能力初評，符合危老資格者可申請重建計畫。
首例位於板橋 9月底已動工改建
都更處更新發展科科長洪宜萍表示，全台核准的危老重建首例位於捷運新埔站三號出口後方老舊公寓，原為二十九棟二至五層樓建物，基地面積三千一百一十三平方公尺，原有三十三戶，所有權人約五十人，建物經結構安全及耐震評估，未達最低安全等級，整合二至三年，全數所有權人同意。該案由建商與住戶合建，獲得危老條例最高四十％容積獎勵，將改建為地上二十五層、地下四層大樓，預計三年後完工。
另外，三峽區民族段中園街原有三棟一至二層樓建築物，基地面積七百一十一平方公尺，將改建為一棟地下二層、地上十一層的電梯集合住宅，該案獲三十七％容積獎勵，地主並協助開闢周邊公共設施用地。 都更處指出，建物經結構安全性能評估達危險程度，且屋齡三十年以上不具改善效益或無電梯等合法房屋，經文化局確認不具歷史、文化藝術價值，全體所有權人同意，就可申請危老重建計畫審查，最高可獲取四十％容積獎勵。
台北市素地稀少，建商不惜砸錢獵地。最新實價登錄揭露，今年9月文山區有一筆土地，以總價8.8億元、單價535.7萬元成交，創下文山區大面積土地單價的新高紀錄，也是台北市今年來土地單價第四高，買方為建設公司，未來該土地預計作為商住混合大樓使用。 實價登錄資料顯示，今年9月文山區一筆165坪土地，以總價8.8億元、單價535.7萬元成交，經謄本指出係由拙石建設出售，買方為和暘建設，刷新文山區百坪以上土地單價新高紀錄。
值得一提的是，該筆土地今年1月才經過移轉，謄本指出當時由拙石建設與和暘建設，共同以總價15.65億元、單價496萬元，買下300多坪土地，9月交易是由拙石建設將持有部分，以交易形式移轉給和暘建設。 不過按照該地號的合建案計畫書提及，這筆土地使用分區為商三，未來將規劃地上18層、地下三層的商住混和大樓，總基地面積達622.55坪，因此應還有一半的土地仍在整合，也或許將以協議合建的方式規劃。
經濟日報提供
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該土地位處景中街、景美街口，鄰近捷運景美站，9月交易單價超過500萬元再寫新紀錄，對比當地土地價格落在單坪200萬左右，新案住宅產品平均單價則在65萬元，該交易取得成本高出當地一倍，若僅以300多坪的土地開發，勢必得推出單價破百萬豪宅產品。
陳炳辰指出，該土地1月交易曾備註，其中6億元用以支付處理地上物等相關費用，因此若是扣除處理費用，換算單價約300萬元，略高於行情；又或是建商與相鄰地主合建，總開發面積超過交易的315坪，加上容積移轉與都更獎勵等，其取得成本也不見得過高，但無論如何此案後勢仍有待觀察。
坐落在學區附近、交通機能佳的地區，或是位於商業區太過繁華的地方，這些條件都會影響房價高低，然而，該房屋是否有良好的「社區管理」，更是影響房價是否抗跌的關鍵因素，台北市大同區某條街的不同房屋，就因有無社區管理，跌幅相差1成。 根據民間機構統計，2014年以及2018年都有成交紀錄的403個社區住宅，僅2成社區每坪價位中位數持續上漲，其餘8成皆下跌，但整體跌幅7%，低於台北市整體房價修正幅度10%，顯見有社區管理的住宅，比沒有的還要具有抗跌性。
永慶房屋南京西路直營店長黃志偉指出，以台北市長安西路為例，沒有社區管理的華廈「長平大樓」每坪價位落在50萬元，2年前每坪價位58萬元，跌幅14%。在同一條路上，有社區管理的大樓「長安富御」，每坪價位落在58至60萬元，2年前價位約在62萬元，跌幅約4%，雖有管委會的大樓價位稍高，但跌幅的確較小。
據《好房網》報導，永慶房屋忠孝永春捷運店長許人元表示，若以信義計畫區豪宅來看，有社區管理都是非常好的，相較於社區凱廈，雖房價跌幅不大，卻是因大樓本身條件好，非關社區管理。對此，大多蛋白區、重劃區，對有無社區管理，影響房價程度才會比較深。
國內老人獨居宅爆增，愈來愈多老人名下不動產無人代管。信託公會秘書長呂蕙容表示，許多進駐安養院的老人名下不動產面臨無人管理的窘境，也愈來愈多銀行接到安養中心的洽詢，希望信託業者能替入住該安養機構的高齡長者管理房子，金管會已同意信託公會所提信託業者針對委託人為「已於該信託業者辦理金錢信託之老人及身心障礙者」，得以委任方式管理其不動產。
呂蕙容指出，台灣65歲以上老年人口，逐年遞增至2018年9月底已超過338萬人，大於總人口數的14％，據內政部今年6月底的「老年人口居住狀況」統計發現，「僅老年人居住宅數」飆升至52萬7,380戶，相較十年前的33萬5,360戶，大幅成長57％，少子化與高齡化危機漸漸浮現。
呂蕙容表示，為了獲得更好的生活，愈來愈多的高齡者選擇入住優良的健康老人居住中心，而這些高齡者持有自有房屋的比率很高，雖然這些房屋已無居住需求，但多數的高齡者不願意將既有的房屋出售，就會開始面臨房屋無人修繕管理的問題。
呂蕙容指出，信託公會建議信託業者能以委任方式代客戶管理不動產。現存問題在於信託業如接受不動產為信託財產時，由於信託業會為不動產之名義所有權人，須承擔民法及建築法上建物所有權人之相關風險，雖然信託業可透過慎選受託標的、辦理保險及確認信託財產足以支付相關稅費後受理等方式降低風險，但實務上仍有諸多問題，例如保險理賠有最高額度，難以支付全部賠償損失及無法避免相關刑事責任等，因此影響信託業受託不動產之受託意願。
金管會鑑於不動產管理是安養信託重要一環，105年同意信託公會提出的建議，信託業者針對委託人為「已於該信託業者辦理金錢信託之老人及身心障礙者」，得以委任方式管理其不動產，可為之管理範圍原則可包含：招募承租人、交涉承租條件、收取租金、處理因工作物瑕疵對第三人之賠償事宜、選任「設備維護保養、清潔衛生、警衛保全、修繕」業者及辦理收支計算等相關事項。信託業可就相關物業管理作業再選擇委託適當之物業管理業者辦理，善盡監督管理責任。
中石化為主要地主、面積約8.01公頃的70期重劃區土地，29日正式動工，啟動公辦重劃工程，預定明年6月底之前完成，迄今，高雄亞洲新灣區10個重劃區，只剩94期和95期在近期公告之後，可望全部在明年獎勵條件期限屆滿之前，完成重劃，將亞灣推向另一個開發階段。 位於亞洲新灣區的公辦第70期市地重劃工程，29日上午舉辦動土典禮，由高雄代理市長許立明、副市長楊明州、和高雄地政局長黃進雄主持，大高雄不動產開發公會理事長卓永富、高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺、以及高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤等房地產界多人應邀出席。
許立明致詞指出，高雄市政府為促進產業升級，打造宜居港灣城市，近年大力推動亞洲新灣區開發，將原本的重工業區，透過都市計畫變更，規劃為特定經貿核心專用區、特定文化休閒專用區、特定倉儲轉運專用區等，再由高市府主導，透過公辦開發手段，實現宜居城市藍圖。 許立明說，為了配合亞灣區開發，高市府團隊採取3大策略，除了前述的公辦重劃，快速進行公共建設，其次是，與中央合作，積極推動高雄展覽館、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心、市立圖書館總館，以及串連各項重大建設及開發區的捷運、輕軌等多項大型旗艦計畫，宣示亞灣近600公頃土地，不會再走回重工業。
第3大策略是，亞灣區內的國公營事業和民營地主，共同合作，引進文創、會展等產業，許立明說，他相信，亞灣的開發，「拼圖正一塊一塊的完成，高雄將成為台灣未來經發發展的引擎，而且，引擎已經發動了」。 高雄市政府地政局長黃進雄表示，在亞洲新灣區，高雄地政局共辦理10個市地重劃區、以及205兵工廠區段徵收區，面積合計約170公頃，在拆除原有高污染、高風險的重工業廠房後，開發成為經貿產業發展腹地。 他說，亞灣區目前已完工的重劃區有60期、65期、79期、80期、83期等5個市地重劃區，已完工面積合計44公頃，29日動土的70期重劃區，面積約8.01公頃，至於88期、和90期，都已公告重劃，正辦理規劃設計中。
最後的94期、95期，內政部近日內已經核定開發計劃許可，黃進雄表示，在接獲內政部的公文之後，也將立刻依法公告，因此，亞灣總共10期重劃區、大約110公頃的土地，可望在明（2019）年上半年全部完成。
他指出，第70期市地重劃北臨一心路，南側緊鄰205兵工廠區段徵收區，原先是中石化廠區，都市計畫變更為「特定經貿核心專用區」，地政局公辦重劃，可無償取得道路、公園、綠地、兒童遊樂場等公共設施用地2.8公頃，屆時，將開闢2條計畫道路與周邊聯接，南北向的道路工程，會將籬仔內路拓寬為40米，北接和平二路，將來205兵工廠區段徵收開發完成後，更可以南通時代大道，成為主要南北軸線。
九合一選舉在即，為拉抬南部經濟，政院已指示科技部評估南部科學園區擴建橋頭園區，可行性評估預計明年3月出爐，之後將送環評審查。 三大科學園區用地日漸飽合，科技部規畫2030年要擴建、儲備600公頃用地，現優先開發新竹寶山園區，並針對高雄橋頭設園區進行可行性評估。但因高屏地區早在三年前進入空汙總量管制階段，區位並不符合科學園區政策環評原則，因此此舉遭外界認為係執政黨刻意營造選舉利多，未來要通過環評，恐也有相當難度。
這波台商回流，多數廠商都想落腳交通便利、有群聚效應的北部，昨（29）日也有多位綠委要求科技部規畫園區時，要注意「區域平衡」，避免「重北輕南」；甚至點名就是要將橋頭新市鎮納入南科。對此，科技部表示，橋頭園區可行性評估報告預訂明年3月出爐，接下來將進入環評階段，至於高屏地區為空汙總量管制區，未來排放量如何取得，將在環評程序中討論。
中美貿易戰延燒，為協助台商返鄉投資，科技部長陳良基今天表示，目前已有3家廠商獲准進駐科學園區，近20家廠商聯繫中，科技部將提供單一窗口客製化服務，讓產業在最短時間內達到可生產狀態。 經濟部指出，目前表達有意願移轉部分產能回台或進一步評估擴大產線的廠商，以網通、伺服器和自行車產業為主。
立法院教育及文化委員會今天邀請陳良基、經濟部、財政部等單位列席，就「美中貿易衝突，政府如何協助台商返鄉投資，並解決相關障礙」進行專題報告，並備質詢。 陳良基在會前接受媒體訪問時指出，科技部目前設有單一窗口收件並成立專案小組，針對有意進駐科學園區廠商，若經過審查屬於科技廠商，每一個投資案都有一個專屬的專案經理提供客製化服務，若不是進駐科學園區則由經濟部服務。 陳良基說，科技部盤點科學園區土地，現行科學園區有約130、140公頃左右的閒置土地可立即使用，未來1、2年在二林園區也可望會有200多公頃土地能使用。
若確定是科技廠商，陳良基表示，設有單一窗口廠商可進行各類審查，將於一個月內輔導廠商成為園區事業，並協助在一個月內輔導完成租地作業，讓廠商盡快進駐。隨後則提供人才與技術升級協助，透過協助廠商技術升級，加強其產品價值，未來提供廠商的項目會進行滾動式檢討，提供相關配套措施，讓台商營運開辦期間縮到最短。
經濟部報告指出，返台投資是現階段台商中長期產業規畫優先選項之一，但仍有賴政府解決水電、土地及人力短缺問題。為降低企業界對返台投資疑慮，經濟部積極落實穩定水電供應目標，108年起備用容量率維持在15%以上、備轉容量率10%，並執行相關開源節流等計畫，其可增加水源每日519萬噸，滿足水電需求。
另外，時代力量籍立委洪慈庸詢問經濟部台商回流狀況，經濟部工業局副局長游振偉說，目前經濟部拜訪多家廠商，有意願回來的廠商有25家，其中，有土地需求的有4家，總面積約13.85公頃，其他多是利用既有產線調整。
由第一銀行統籌主辦的富邦證券3年期新台幣50億元聯貸案，今天舉辦簽約儀式。一銀表示，簽約典禮由富邦證總經理程明乾、一銀總經理鄭美玲共同換約。本次聯貸案由第一銀行統籌主辦，永豐銀行、華南銀行、土地銀行、上海銀行、遠東銀行及新光銀行共同主辦，另有彰化銀行、農業金庫及合作金庫銀行參貸，超額認購比率達64%，富邦證券聯貸資金將用於充實營運周轉金。
一銀表示，除積極發展國內業務，一銀海外據點已達35處，亞洲金融服務據點更居台資銀行之冠，可提供完整的優質跨境金融服務。一銀未來海外布局，將以在歐洲法蘭克福設立分行、印尼雅加達設立辦事處，以及美國德州評估申設分行為優先發展目標，並持續拉高海外獲利比重為目標。一銀表示，近年也積極布局金融科技創新，近期獲得「亞洲銀行家」肯定，榮獲「台灣最佳雲應用大獎」，未來將持續投入數位金融服務創新，提供客戶更加創新及智慧的金融服務體驗。
相關個股 力麗 9.42-0.21%
第二條第20款
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）: 彰化縣芳苑鄉裕津段96、97、98、99、100地號之地上建物。
2.事實發生日:107/10/29~107/10/29
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額: 建物面積:15,139.43平方公尺，折合4,579.68銷售坪； 交易總金額︰新台幣464,000 仟元。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關 係人者，得免揭露其姓名）: 交易相對人:力麟科技股份有限公司。 與公司之關係:本公司採權益法之被投資公司。
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之 所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期 及移轉金額: 交易原因: 整體開發需求。 前次移轉之所有人:無。 前次移轉價格: 無。 前次取得日期: 無。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係 人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係: 不適用。
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明 認列情形）: 預計處份利益:約新台幣7,871仟元。
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定 事項: 依不動產買賣契約書，第一次簽約時付款30%、 第二次完稅時付款50%及第三次完成過戶時付款20%。
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及 決策單位: 交易決定方式：雙方議價 。 價格決定之參考依據︰參考市場行情及專業鑑價機構之鑑價資料。 決策單位︰董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額: 歐亞不動產估價師聯合事務所,估價金額453,972,350元。
11.專業估價師姓名: 黃志豪。
12.專業估價師開業證書字號: (104)高市估字第000103號。
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因: 不適用
16.與交易金額比較有重大差異原因及會計師意見: 不適用。
17.經紀人及經紀費用: 無。
18.取得或處分之具體目的或用途: 處分之具體目的: 整體開發需求
19.本次交易表示異議之董事之意見: 無。
20.本次交易為關係人交易:是
21.董事會通過日期: 1.民國107年10月29日
22.監察人承認或審計委員會同意日期: 1.民國107年10月26日
23.本次交易係向關係人取得不動產:否
24.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十五條規定 評估之價格:不適用
25.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十六條規 定評估之價格:不適用
26.其他敘明事項: 無。
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