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房產新聞

  1. 房屋稅收全國增2.3% 桃園自住客增最多

  2. 叫三峽第1名 每10戶新屋7戶賀成交

  3. 老舊公寓裝電梯好難!內政部加碼補助最高216萬

  4. 麥當勞 北高金店面喊賣 房東「對價格深具信心」

  5. 東區高租金嚇走銀行 大陸京東物流搶進接手

產業新聞

  1. 台北金融中心標售 壽險競逐

  2. 助產業接軌國際 思科Cisco設創新中心落腳桃園青埔

  3. 4年來第1家 金管會准一銀申設美國休士頓分行

  4. 新公司法上路 十大利多激勵新創

 


1、房屋稅收全國增2.3% 桃園自住客增最多

文/記者馮牧群 2018/11/01 11:37

財政部近日公布房屋稅徵收概況,全國稅收年增2.3%穩定上升,統計近3年自住用房屋,6都以桃園市增加5.5%最多,唯獨台北市減少4.3%,北市非自住房屋過去3年增加1.8萬戶,也是6都最高。

隨房屋數量增加及2014年稅制調整,房屋稅收規模穩定上升,根據財政部統計,2018年前9月為778億元,年增2.3%,以6都為主要來源,占比約8成;房屋稅占地方稅收比重由2013年的19.7%增加為2017年的21.5%,占地方政府歲出、入比重也雙雙上升至7%。

房屋稅制調整後,2015至2018年全國自住用應稅房屋稅籍成長1.4%,6都以桃園市增加5.5%最多,僅台北市減少4.3%,適用差別稅率的住家非自住用應稅房屋,全國增加7萬戶,以台北市增加1.8萬戶最多,增幅達23%;近3年來6都非自住房屋的增加比率高於自住用房屋,尤其台北市差距最大。

今年全國應稅戶數為831萬戶,其中住家自住或公益出租用占79%,由於適用稅率較低,稅收貢獻僅占38%;非自住用房屋因2015年起各縣市政府採用差別稅率,稅額比重漸增至今年近1成。營業用房屋由於適用較高稅率,稅籍雖只占9.6%,但稅額超過4成,成為稅收主要來源。

財政部表示,近年受惠於稅制調整、房屋標準單價漸趨合理化及新建房屋增加,房屋稅收獲得相當挹注,截至今年稅額在4千元以下者仍超過半數,顯示近期房屋稅相關措施除有利提升地方政府的財政自主能力、落實維護居住正義外,也能兼顧多數民眾的租稅負擔。

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2、叫三峽第1名 每10戶新屋7戶賀成交

2018年11月02日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

住展雜誌最新調查指出,2018年台北市和新北市、桃園、新竹預售新成屋銷售率最高的區域,三峽以平均近7成奪得第一名,平均每10戶就賣掉7戶,令人驚豔,其次是泰山、新竹東區、蘆洲。前四名平均銷售率都超過6成。住展雜誌企研室經理何世昌表示,銷售率高人一等的地區,多有「相對低價」、「供給量少」兩大特色。 

住展統計指出,今年銷售冠軍是三峽,銷售率逼近7成,亞軍泰山區銷售率約6成6。何世昌分析,三峽、泰山目前需求穩定升溫,供給量也低,因此衝高銷售率。其中,三峽除在地需求外,外來需求較多,銷售率居冠並不意外。

排名第三的新竹東區、及第六的新竹香山,也有低單低總誘因。東區八大學區與光埔、關長重劃區都賣得不錯,主要客源是竹科員工,平均銷售率達63%;香山因1字頭房價、低總價透天,吸引特定需求,銷售率一舉衝高到52%。

第四名蘆洲前10個月銷售率約6成,主要是當地購屋需求很穩定。第五名板橋雖供給量大,尤其是江翠北側重劃區,但因區內新案成交價每坪40~45萬,比周邊中古屋還便宜,因此創造熱絡買氣,今年已大賣近1,300戶,銷售率約57%。

第七名土城則以暫緩發展區建案最為熱賣,今年來成交單價開低走高,每坪40萬以下的新案多已完銷,讓人跌破眼鏡。今年新案戶數逾2,000戶 ,但卻大賣逾1,200戶,銷售率衝破5成。第八名萬華前10月平均銷售率高達48%,主要是萬華屬於北市相對低價區,吸引自住客出手。

新北市鶯歌排名第九,多數建案都能穩穩賣,主要是相對低單價。至於松山區是因「潤泰代官山」地上權案一枝獨秀,衝高區域平均銷售率,該案因最低總價不到500萬,低總價讓買方趨之若鶩,目前已大賣70幾戶,一舉推升松山平均銷售率到45%。

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3、老舊公寓裝電梯好難!內政部加碼補助最高216萬

2018/11/01 17:11

台北市政府日前公布老舊公寓增設電梯案件,從2015年開放申請至今僅5案,挨批「補助」規定為「所有住戶同意」門檻太高。內政部今(1)日通過「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」修正草案,放寬5層以下公寓大廈,改善無障礙設施補助門檻,僅須共有人及應有部分過半數,或應有部分逾2/3同意。且自明(2019)年起,每案最高補助金額將由116萬元提高至216萬元,希望可以加速推動無障礙住宅。

日前台北市都更處宣布,今年8月新增一個老舊公寓增設電梯個案,位於士林區的士東路。但仔細觀察近四年所有台北市新增個案,2015年4月一案,在中正區三元街;2016年8月新增一案,位於中山北路六段;106年新增兩案,分別在北投區懷德街和大安區的和平東路二段,等於4年來只有新增5案,追究原因,原規定須取得共有所有權比例2/3以上之共有人同意,才能獲得補助條件,只要遇到低樓層住戶,尤其是一樓住戶的反對,就無法達到改建條件。

營建署副署長陳繼鳴強調,這次修法,特別放觀放寬5層以下公寓大廈,申請改善無障礙設施的補助門檻,原先規定須取得共有所有權比例2/3以上之共有人同意,修正後,僅須共有人及應有部分過半數,就能取得補助資格。

陳繼鳴說,今(107)年3月底我國高齡人口已超過14%,正式邁入「高齡社會」,為加速建構無障礙環境,內政部於今(1)日部務會報通過「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」修正草案,放寬5層以下公寓大廈改善無障礙設施補助門檻,僅須共有人及應有部分過半數,或應有部分逾2/3同意。且自明(108)年起,每案最高補助金額將由116萬元提高至216萬元,希望加速推動無障礙住宅。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,雖然內政部早通過5層以下公寓大廈加裝電梯的法規,但過去卡在人、錢的兩道關卡,實施效果不彰。人的部分主要是因為低樓層住戶的使用動機小,且設備設置還可能影響其原有使用,所以配合意願低。以五層樓公寓為例,只要一、二樓住戶不同意,就過不了2/3的門檻。另外,錢的部分,雖然國產的電梯報價可能壓百萬以下,但如果還有品牌、等級、施工、保養等各種條件考量,原本116萬元的補助恐怕不敷使用。

黃舒衛說,排除無法解決的台灣公寓住宅常見違建、違規使用問題,這次的修正一次打通兩個最大的障礙,應該能讓許多案子起死回生,發揮效果值得期待。不過內政部減少老屋申裝電梯的門檻,雖然能改善老屋居住環境,恐怕也在有優惠的條件下,減少都更需求。

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4、麥當勞 北高金店面喊賣 房東「對價格深具信心」

2018年11月02日 【詹宜軒╱台北報導】

年收租700萬元金店面求售!位於台北市和平東路三段、捷運麟光站旁的麥當勞店面,開價3.9億元求售,高雄也有麥當勞店面加土地開價5.84億元,皆帶租約出脫。

房仲網站上近來出現1則金店面求售訊息,位於台北市和平東路三段、捷運麟光站旁的麥當勞店面,以總價3.9億元求售,樓層為地下3樓至地上3樓,總面積約657坪,建坪單價約59.3萬元,而該店面位處6層樓電梯華廈,屋齡已有22年。

麟光店面報酬1.8%

《蘋果》實際走訪該店面,其中麥當勞租下1∼2樓,依據657坪出租面積,推估麥當勞旁的運動教室、昆蟲館等,都要一併出售。房仲業者更在出售資訊標榜「全案年租金700萬元」,若以開價3.9億元換算,租金報酬率約僅1.8%。

住商不動產台北遠企加盟店店東吳國源表示,目前店面租金行情要上看2%已屬不易,若僅是這樣的社區型商圈、租金報酬率可有1.8%,已算符合一般水平。而該區店面月租落在單坪3000~6000元,差距頗大,除面積大小會影響租金單價外,店外是否方便停車、門面大小、是否位於十字路口等條件,都會影響租金水位。

據查,該店面持有人為李姓自然人,戶籍登記在台北市青田街,於2010年入手麥當勞店面及該棟華廈其他物件,至今持有不到10年,而這位房東在北市坐擁不少房產,會定期做資產配置重整,手上許多店面都有連鎖品牌承租,不會因租客為麥當勞而有惜售心態。商仲業者笑稱:「麥當勞品牌大、名聲響亮,租期相對穩定,帶著租約出脫,其實也是有為物件加分。」

無獨有偶,高雄橋頭新市鎮麥當勞也有意求售,店面加土地開價5.84億元,該獨棟型麥當勞租約20年、約至2033年,地主因看好該區後市,更自備20頁簡報、親自分析給委售仲介,並透露「對價格深具信心。」

根據《591房屋交易網》刊登資訊,位於高雄市橋頭區成功南路上的麥當勞,連同土地、透天建物一併打包出售,開價5.84億元,若以土地坪數730.58坪換算,單坪土地價格將近80萬元,對照實價登錄、該地段歷史土地交易單價最高僅不到40萬元,足足高出1倍。

橋頭價高222年回本

根據地籍謄本,建物於2013年完工,持有人則為蔡姓自然人,戶籍同樣登記在橋頭區。周圍業者透露,該地地主早在多年前麥當勞還未設立時,就曾委託仲介出售素地,且當時價格就已超過區域行情。2013年橋頭麥當勞簽訂20年租約,月租約21.9萬元,全年估計約262.8萬元。但《蘋果》推估,若真以開價5.84億元賣出,買家恐須收租222年才能回本,這還不包含每年稅金。

住商不動產高屏澎區協理林祺博指出,該案開出土地每坪80萬元,除屋主認為承租給麥當勞有加分之外,也因位於三角窗,是屋主認為有這個價值的原因。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫分析,麥當勞擇點,首選住宅區、辦公集中的商業區、或交流道旁,近年也往將有人口紅利的新興重劃區布局,「我們鮮少看到夜市內會有麥當勞,是因為人潮雖多,但流動性高。」

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5、東區高租金嚇走銀行 大陸京東物流搶進接手

2018-11-01 09:31經濟日報 記者游智文╱即時報導

實價揭露,渣打銀行位於北市忠孝東路四段分行,因租金太高、銀行轉型,撤出東區後,一部分短租給台北市長參選人丁守中,另一部份由大陸知名跨境電商「京東物流」承租,約11坪,租金21萬元,一坪逾1.9萬元,為近一年東區租金新高。

德天國際地產總經理田揚名表示,當初京東來台,指名要東區最熱鬧的地點,目的除了拓展海外業務、提供客戶諮詢、宅配到府及電商網購需求,也著眼廣告效益。該店若扣除公設及騎樓,室內實際坪數每坪租金可達3萬元。

田揚名表示,受高租金影響,東區忠孝敦化零售商圈近期品牌調整幅度頗大,繼亨得利三寶名錶、蘋果代理商、Miss Sofi、DHC等品牌接連撤出後,近期連韓國快時尚平價品牌SPAO & MIXXO暑假期間也撤出東區。

新加入撤退行列的是渣打銀行忠孝東路分行,一、二樓各約100坪,依當地租金行情推算,總租金逾250萬元,由於租金高,加上數位銀行風行,大銀行轉為小銀行已成趨勢,渣打因此撤出東區。 新接手的除了參選人,一樓部分轉租給京東物流,二樓則由王品旗下三個品牌享鴨、聚、品田豬排承租,月租約近百萬。

田揚名指出,近期東區零售成交行情,忠孝敦南商圈一樓店面每坪仍有兩萬元以上租金水準,二樓零售餐飲每坪約6,000元,忠孝敦南商圈近期除了日本品牌藥妝松本清首間開幕,預期未來會有更多國外品牌進駐。

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1、台北金融中心標售 壽險競逐

2018-11-02 03:37經濟日報 記者陳怡慈╱台北報導

位於台北小巨蛋對面的台北金融中心部分樓層與車位標售案,吸引多家壽險業者搶標。繼中國人壽、台銀人壽、新光人壽之後,台灣人壽昨(1)日也公告將購置台北市不動產,據悉標的也是預計在11月7日登場的此案。

台北金融中心部分樓層與車位標售案,產權為龍巖所有,標售底價18.2億元,按底價換算的年化租金收益率約2.58%,離金管會保險局要求的2.345%還有溢價空間,因壽險業者投標意願熱絡,預估可能以貼近2.345%價格標脫,即20億元左右。

不願具名的壽險公司高層表示,台北市比較好的蛋黃區商辦不多,加上壽險業的海外投資接近滿水位,為了替新台幣資金尋找出路,有穩定租約的台北金融中心標案成了壽險業競逐標的。

另一家壽險公司主管也說,台北金融中心大樓的優點為,位於台北市敦化北路與南京東路口、地理位置很好,且屋齡才八年、還算蠻新的;缺點則是,僅標售部分樓層而非整棟,欠缺土地再利用的價值,除非整合其他屋主,否則沒有主導性。

龍巖公司委託信義全球資產標售此案,負責處理的信義全球資產資深協理歐人彰表示,本次預計標售的樓層,包括:一樓的88號門牌,二樓全部樓層,及八樓、九樓、地下一樓各約一半面積,停車位則有33個。

台北金融中心一樓有兩個門牌,龍巖持有的這戶,由知名建築師姚仁喜設計,目前承租戶為星展銀行,二樓也有凱基證券等租戶。

龍巖在台北金融大樓的建物面積持分約17%,持分最大的是國泰人壽、約55%,兆豐銀行也有10幾%。

歐人彰說,本次預計標售樓層,按標準層價格計算,平均每建坪約116萬元。若分拆來看,二樓每建坪約135萬元,一樓則有250萬至300萬元的行情。

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2、助產業接軌國際 思科Cisco設創新中心落腳桃園青埔

2018-11-01 20:14聯合報 記者張裕珍╱即時報導

網路設備製造大廠思科(Cisco)將於桃園中壢青埔設立創新中心,思科台灣總經理陳志惟與桃園市長鄭文燦,在國家通訊傳播委員會主委詹婷怡見證下簽署合作意向書,宣布此項重要計畫,並表示桃園將發展物聯網、數位化與智慧城市等相關創新應用,帶動地方發展,並向國際產業接軌。

思科台灣總經理陳志惟說,思科在台灣深耕廿多年,投注許多研發與人才費用,看重的就是台灣不斷發展的創新力、數位人才和產業鏈的完整度,隨著5G、人工智慧、物聯網時代來臨,相關技術服務皆非獨立廠商可完成,因此思科將創建平台,並與業界、政府攜手合作,帶領產業前進。

鄭文燦過去曾到過思科美國總部及英國倫敦創新中心參訪,發現原本東倫敦為較為沒落的傳統工業區,因思科創新中心進駐之後,慢慢育成小型研發企業,不僅帶動產業,也翻轉區域,進一步讓地方成長,他認為桃園也擁有良好條件,大廠搭建平台可形成大手牽小手效益,帶來極大助益。

「思科選擇台灣、選擇桃園非常正確!」鄭文燦認為,桃園擁有很好的ICT基礎,鄰近的台北具有軟體基礎、新竹則有IC設計基礎,皆可相互結合,目前桃園在規畫三大創新研發基地,其中青埔將設置亞矽創新研發中心,由市府出一半的土地,未來此處也將與思科合作,形成創新生態系。

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3、4年來第1家 金管會准一銀申設美國休士頓分行

2018-11-01 19:43聯合報 記者孫中英╱即時報導

金管會今天發布,同意第一商業銀行向美國金融主管機關申請設立休士頓分行,這也是4年來首度有國銀申請赴美設分行。金管會表示,第一商業銀行為強化美國地區布局,即時掌握業務發展商機,規劃在美國德州設立休士頓分行,以延伸海外業務觸角,提升海外成長動能,拓展全球服務網絡,有利台商業務推展,開發收益來源。

在一銀此次申設休士頓分行前,金管會上次核准國銀申設美國分支機構,是在2014年分別核准合庫銀行申設紐約分行、及台灣企銀申設紐約分行,兩家分行已各自在2016年1月及今、2018年2月開業。

金管會表示,第一銀行現已設有關島、新加坡、倫敦、洛杉磯、紐約、香港、東京、金邊、溫哥華、胡志明市、多倫多、布里斯本、澳門、上海、河內市、成都、永珍、廈門、馬尼拉等19家分行,還有美國第一銀行1家子行及曼谷、仰光2家代表人辦事處。金管會表示,目前國銀在美國分支機構共有23家分行、3家子行及2家代表人辦事處,在德州尚未有分支機構設立。

泛公股銀行雖陸續申請赴美設分行,但民營銀行的國泰世華及台北富邦銀行,過去幾年已撤出美國,裁撤美國分行。主因美國金融業法遵成本提高,同時美國在金融海嘯後加強對金融集團或銀行控股公司監理,若外國銀行在美國有據點,則其同集團的金融子公司相關投資都要受美國限制,即若一家金控下銀行在美國有分行,金控下的壽險公司恐無法在美國買大樓。

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4、新公司法上路 十大利多激勵新創

2018-11-01 15:46經濟日報 記者林彥呈╱即時報導

新《公司法》今(1)日正式上路,國發會指出,這次修法對新創公司共有十大亮點利多,包括簡化董事會召開方式、名稱可用外文登記、董事可一董零監、取消發行公司債總額限制,並放寬發行種類增加附認股權公司債等,均為友善新創發展的修正內容,獲得業界高度肯定。

國發會強調,隨著數位經濟蓬勃發展,台灣若要成功轉型為創新驅動經濟,必須打造良好的新創投資環境,本次新法施行有助於激勵新創事業發展,共有十大修正重點:

一、簡化董事會召開方式,新增股東會可以視訊會議方式進行,符合數位經濟趨勢及縮短全球化佈局的距離。

二、國內新創或擬落地之國際新創事業近年常反應公司登記無法以外文名稱登記,修法後除中文名稱外,允許再以外文名稱登記,有利企業以外文名稱拓展國際市場,提升品牌國際能見度,和國際接軌。

三、新法允許董事席次可維持三席,或只設一席或二席,將有助降低經營成本,對新創事業初期股東人數不多或維持經營權有相當助益。

四、簡化董事會程序,讓非公開發行公司董事會決議方式可以書面為之,以避免人數不足而流會,或湊不齊人數遲遲開不了會的缺點,有助於提升董事會決策的效率。

五、公司可以按季發放現金股利,由董事會決議即可,不必召開股東會,增加新創經營彈性。

六、新增非公開發行公司可以彈性決定採面額股或無面額股(股票上不載明金額,價格可於每次發行股份時自由決定,較可真實反應公司價值),協助新創事業先用低價發行股票,或採用國際常見之無面額股票制度,有助吸引投資人,增加集資能量,充裕資金。

七、非公開發行公司的股東可用契約或信託方式策略聯盟參與表決,使表決權行使更有彈性,有利提高投資新創誘因。 

八、新法規定員工酬勞工具的發放對象可以擴及控制公司及從屬公司員工,即母(子)公司賺錢時,可分派庫藏股、新股認股權證等給子(母)公司員工,提升企業攬才、留才彈性,尤其新創事業多採股票獎酬制度吸引人才。

九、取消發行公司債總額限制,並放寬發行種類,增加「可轉換公司債」 及「附認股權公司債」,可增加公司籌資彈性,不需要一剛開始就要估價計算持股比例,使新創募資更容易。

十、放寬特別股發行種類,非公開發行公司可以約定特別股「一股可以抵多股的複數表決權股」、「對特定事項可以投反對票的黃金股」、「只投資不參與董監選舉的特別股」,或「保障當選董事席次參與經營的特別股」等內容,讓創辦人或創辦團隊能夠維持一定的投票權,既可提高公司經營的彈性,也避免新創業者為引進資金而失去經營權,有助吸引更多新創投資。

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