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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
美中貿易戰愈演愈烈，影響全球製造業生產布局，台商陸續回流尋地設廠，甚至進駐包括竹科、中科各地科學園區，為科學園區周邊帶來人口紅利與就業需求。統計全台五大科學園區周邊交易量發現，以北部內湖科技園區、華亞科技園區交易最熱。
東森房屋與僑馥建經統計近三年、北中南五大科學園區周邊房價與交易量，大台北地區以北市內湖科技園區交易最熱絡。資料顯示，2016年、2017年分別達246、274件奪冠，其次，去年桃園華亞科技園區交易也達256件，新竹科學園區、台南科學園區也皆有破百件交易。
但若觀察今年上半年交易量，內湖科技園區、華亞科技園區也紛紛再交易131件、122件，今年因全台各地科學園區皆有重大利多題材，加上台商回流話題掀熱潮，估計將為各地帶來人口紅利與就業需求，今年科學園區周邊交易有望再增二至三成。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示，內湖科技園區周邊在捷運文湖線通車後吸引大量科技就業機會與購屋人潮，今年內科周邊話題多，除了美國在台協會（AIT）進駐，今年台塑集團更斥資190億元購入內湖五期「T．CBD」三棟商辦大樓，作為新總部，可望增加人口就業紅利，推升內湖區房價與交易量，不僅房價每坪維持6字頭水準，更讓交易量每月穩居北市移轉量前三名。
于靜芳指出，華亞科技園區交易量不容小覷，直逼內湖科學園區，自2016年至今年上半年交易達535件，包括機捷A7站、A8站周邊皆為熱門交易路段，今年園區周邊最大建設話題，除了有A7產專區的22公頃，由禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發，也吸引中華郵政投入22億元打造中華郵政物流園區基地，今年6月已動工。
此外，林口新創園區也於9月正式開幕，北部「新創廊帶」正式成形，估計也將為當地A7重劃區帶動就業人口紅利，加上機捷票價優惠，A7站重劃區推案今年也正式登場，包括「金捷市」、「樂捷市」、「富御捷境」以2字頭房價搶攻首購族，928檔期人氣、買氣皆旺。
經濟日報提供
周邊行情 低檔有撐 受惠就業人口支撐，北中南五大科學園區交易量周邊房價，去年各園區交易皆創下房價最高點，今年上半年台南科學園區持續上漲，其他各園區房價雖有修正，但仍比2016年攀升2.3%至6.7%，專家認為，五大科學園區周邊房市低檔已見支撐。
統計資料顯示，與2016年相較，以台中科學園區漲6.7%最多，今年每坪近20萬元，內湖科技園區、台南科學園區分別漲3.7%、3.4%，內湖科技園區從59萬元上升至去年61.4萬元，今年上半年仍有每坪61.2萬元水準，台南科學園區2016年每坪14.8萬元，今年上漲至15.3萬元。
至於華亞科技園區、新竹科學園區則都是在去年才攀至房價高峰，因此今年房價分別修正7.7%、2.3%，華亞科技園區每坪28.3萬元，今年下修至26.2萬元，新竹科學園區今年每坪21.4萬元。
于靜芳指出，台中科學園區利多頻傳，繼台積電宣布將於中科擴建新廠投入7,000億元之後，日本安川電機也在中科成立機器人技術服務中心，投資利多帶進6萬就業人口紅利，已緊鄰中科的大雅區房市受惠最明顯，大批建商陸續購地卡位，推升每坪房價已站上2字頭，預期購屋需求將逐年成長。
此外，于靜芳說，台南科學園區腹地廣大，在台積電入駐，可望造就周邊區域房市利多，帶動行情持續看漲。
國有地閒置比率愈來愈高，甚至價格居高不下的台北市、新北市的閒置建築用地也不少，面對外界質疑，財政部國產署署長曾國基表示，為活化國有地、減少管理成本及民怨，研究鬆綁雙北市五百坪以下國有地禁售令，並開放國產署購地，讓國產署可賣可買，放開手腳活化國有地。
針對雙北市建築用地閒置，曾國基指出，許多土地都是零零星星、位處偏遠、既成巷道、公設保留地等，但在五百坪以下國有地禁售的命令下，卡住國產署不得處分，標租也沒人要租，「只能一直放在那邊」。至於像是台北市華光社區等大面積的國有地，則要妥善規畫後再善加利用，作業時間會比較長。
「國有地應該賣小留大」，曾國基說，從土地管理及利用的角度來看，雙北市五百坪以下國有地禁售的政策有必要研究檢討。散落各處零星的國有地管理成本高，容易被占用；小面積公有地與私有地交雜，畸零地可讓售的條件限制多，也引起不少民怨。
曾國基說，大面積的國有地若夾雜零星私有地，也希望能開放編列預算讓國產署可購地，讓土地活化的效益更高。
國有地採公開標售、價格透明，具有指標效果，容易被哄抬炒作，為避免助長炒風，民國九十九年，行政院宣布雙北市五百坪以下國有地禁售，以遏止房價持續飆漲。財政部在一○一年時曾有意研究鬆綁禁售禁令，但因社會反彈聲浪大，決議不解禁。目前精華區的大面積國有地大多以設定地上權方式處分。
對於外界關注國有非公用土地閒置情形嚴重，財政部高層表示，「閒置」是指沒有收益，是一種土地的管理狀態，不見得不好。國有非公用土地有很高比率是自然保護區、濕地、水庫集水區、海岸地、山坡地、河川地、地層下陷區等，都有各種法令規定的限制，基於保育優先，不可使用。
官員說，機關部會不需要的土地會交回給國產署，國產署也積極清理占用，並努力以標租、設定地上權、養綠美化、參與都更、提供興建社宅、結合特定目的事業機關與民間合作開發等方式活化閒置土地。
業者：支持國有地解禁
【記者沈婉玉／台北報導】OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱表示，若僅排除畸零地、難以利用土地等，不違背完整的國有地盡量不要賣的政策目的，支持國產署更多彈性活化國有地。
「後門一開後患無窮」，政大地政系特聘教授張金鶚指出，房市是民生大事，售地政策牽涉龐大的利益，國有地要妥善活化利用，千萬不可用炒短線的方式來拚選舉、救經濟，現在並沒有修改的急迫性。
不動產開發商業同業公會名譽理事長王光祥則說，本來就應該解禁，經濟要一直動才不會變成一灘死水，市場必須活化，不要讓市場動力、資金被一小塊國有地就卡住了。
台灣商圈租金居高不下，東區商圈近期還頻爆退租潮，此外，知名的師大夜市商圈同樣敵不過大環境衝擊，店面空置率不斷攀升，房仲業者透露，雖然消費者型態轉變也是因素之一，恐怕高租金卻還是主因，包括當地營業超過10年的原漢堡王店面，似乎敵不過45萬元月租，慘遭熄燈。
有小五分埔之稱的師大商圈夜市，曾是民眾、學生族群愛逛街的好去處，從1990年代崛起之後帶來大量人潮，但隨之來的噪音、油煙問題，影響附近的居住品質，加上過高的房租壓力，導致爆發退租朝，淒慘景象如同「滅街」。 之前位於三角窗店面的「茶湯會」，房東往年都跟後面的店面一並承租，月租就逼近35萬元，最後店家敵不過高租金，無奈退租撤離。另1間在師大路開業多年的知名運動用品連鎖店也選擇撤離，短短30公尺的巷弄內，就有4家店面貼上出租公告。
據《好房網》報導，營業超過10年、位於三角窗店面的漢堡王，如今一樣面臨高租金問題，房仲透露，就是該地斷租金亂開價，漢堡王之前的租金甚至被拉高至45萬元，最終被迫熄燈。近期似乎有房東意識到自己亂拉抬租金成為商圈殺手，希望藉由調降租金，挽回不斷流失的人潮。
家中有閒置的房子或空間，很多人會出租「物盡其用」，當包租公、包租婆賺點小錢，補貼生活費。為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營，以擴大租賃住宅市場供給，政府提供不少租稅優惠，個人房東可以好好利用。
所得稅法相關規定，房屋租賃所得的計算，是以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。
包租公若能提供確實證明文件，可核實減除必要損耗及費用，常見的必要費用有修繕費、房屋稅、地價稅及購屋借款利息支出等；如無法提出相關憑證，可依財政部頒訂的固定資產租賃必要損耗及費用標準43%，減除必要費用。
舉例來說，小民結婚生子後請退休的父母幫忙帶小孩，為避免兩地奔波，決定搬去與父母同住，並將原本居住的房子以每月3萬元的租金出租，賺點房租補貼父母。
必要損耗 報稅可以減免
小民平日工作繁忙，要蒐集租賃收入相關必要損耗及費用的證明文件或憑證太麻煩，因此以財政部頒訂標準減除43%的費用來報稅。所以小民每月租賃所得就是3萬元x（1-43%）＝1萬7100元，全年的租賃所得為20萬5200元，每年5月要併入所得報稅。
為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營，以擴大租賃住宅市場供給，落實健全租賃市場，個人房東委託「代管業」管理，或出租給「包租業」由業者專案管理服務，契約時間1年以上者，即可享有每屋每月最高6000元租金收入免稅。
委託代管 每月6000元租金免稅
且若未能提出租賃期間必要損耗及費用時，月租金6千元至2萬元部分，得以租金收入53%為必要損耗及費用減除。
政府通過住宅法及租賃住宅市場發展及管理條例後，去年1月11日及今年6月27日起，個人房東符合條件就可享有租稅優惠。
1. 將房屋出租給接受租金補貼的房客，成為「愛心房東」，享有每屋每月最高1萬元租金收入免稅。
2. 若透過縣市政府核准的租屋服務事業，如崔媽媽基金會、永勝租屋、華康房仲、兆基管顧等16家業者，將房子出租作為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用，除每屋每月最高1萬元租金收入免稅外，可減除的必要損耗及費用可從租金收入的43%提高到60％。
3. 委託「代管業」管理，或出租給「包租業」由業者專案管理服務，契約時間1年以上者，即可享有每屋每月最高6000元租金收入免稅，且可減除的必要損耗及費用，月租金在6000元至2萬元的部分，得以租金收入的53%為必要損耗及費用減除，超過2萬元的部分則回歸43%。
回到上述案例，小民目前月租賃收入為1萬7100元，若當愛心房東，將房子租給接受租金補貼的房客，則小民每月的租賃所得降為1萬1400元【（3萬－1萬）x（1-43%）】，全年為13萬6800元。
小民若透過租屋服務事業，將房子出租作為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用，則小民每月的租賃所得降為8000元【（3萬-1萬）x（1-60%）】。
此外，若小民將房屋出租予包租業2年，並約定該屋於租賃期間應作為居住使用，則小民每月租金所得僅1萬2280元【（3萬－2萬×（1-43%）+（2萬－6000）×（1－53%）】。
台北國稅局提醒，可適用租賃條例或住宅法租稅優惠減免的房東，在申報綜合所得稅時，應檢附租賃契約書、付款證明、必要損耗及費用等相關資料供國稅局核認。
第四季商用不動產另一場重頭戲即將登場，國內殯葬業龍頭龍巖（5530）將在周三（7日）公開標售台北市「太平洋商業大樓」、「台北金融中心大樓」部分樓層，標售底價共32.4億元；據悉，各大金控、壽險紛紛表態，有意角逐，預期成功脫標機率大增。
不動產市場上最炙手可熱的辦公產品，即將有大型不動產標售案登場。龍巖將公開標售2筆台北市精華地段辦公大樓，並委託信義全球資產代理公開標售。
標售不動產的標的物總共有兩標，甲標為忠孝東路延吉街口的「太平洋商業大樓」，底價14.2億元、乙標「台北金融中心大樓」底價18.2億元；兩標總底價共計32.4億元。
龍巖的「太平洋商業大樓」持有面積，包括三～五樓，及16個坡道平面車位，建物面積為1,490坪，以底價14.2億元拆算，每坪建物底價91.6萬元。
至於小巨蛋對面敦化北路88號「台北金融中心大樓」，龍巖將標售地上一樓、二樓，及辦公室八樓、九樓及地下一層，加上33個坡道平面車位，標售底價為18.2億元，每坪底價約116萬元。
據悉，市場上評估「太平洋商業大樓」年租金報酬率可望在4.8％以上，「台北金融中心」年租金報酬率則在2.6％以上，因此潛銷期間已吸引10多家金控、壽產險和傳產業者詢問。
上周，也有中信金、新光人壽等金融壽險業陸續公告將置產大台北不動產。
市場預期，11月7日公開標售時，可望傳出成功脫標的喜訊。
一旦龍巖順利處分這2筆台北市辦公大樓部分樓層，市場預期其處分利益，將上看10億元，對EPS的貢獻度，將有機會上看2元。
龍巖表示，其擁有的資產價值，至少200億元以上，包括最具價值的台北市南港車站附近1,727坪土地、信義犁和段2,490坪土地等。
由於龍巖在兩岸將陸續啟動新的塔位開發計畫，因此預估從2019年起，未來幾年資本支出將逐漸增加，近年已陸續啟動閒置資產的處分計畫。
Q4衝刺完工交屋入帳的營建股 圖／本報資料照片
營建股年底完工入帳題材夯，上周以來類股周線開始強彈，躍居游資避風港。國建（2501）、潤隆（1808）、宏盛（2534）、興富發（2542）、長虹（5534）等，第4季可望有新案再衝一波完工挹注的營收，獲利表現也可望衝衝衝。
上半年獲利名列前茅的「小鋼炮」潤隆，前三季營收令人驚豔，累計達113.56億元，首度站上百億關卡；年底前入帳重點，包括總銷32.58億的台中「潤隆」，總銷62億的「NTC國家商貿中心」。法人估計，若交屋順利，全年將有實力首度挑戰獲利1個股本。
國建今年完工入帳案的5大案，從第一季認到第四季，包括國泰金城、文海硯、御博苑、沐善、Double A馥建築等，總銷達127億元；第四季將交屋認列Double A馥建築，已售75％。
另外國建年底還會有上海「南翔太茂」、「金橋太茂」2座購物商場的業外處分貢獻，處分獲利約14.6億元；法人估每股獲利貢獻約1.2元，可望為第4季獲利再衝高。
宏盛今年上半年已大賺24.6億元，EPS一舉衝上4元，快超越2017年全年。Q3～Q4淡水百億大案「海洋都心2期」、總銷22億元「得意山莊－微風區」是交屋入帳重點。市場預期全年營收有機會重返2006年高點，並突破百億大關。
興富發今年大發威，前3季營收已大躍進1.38倍、達329.76億元；第4季全台多筆新案完工或是先建後售個案將認列，包括總銷10億元「站前A＋」、34.15億元的「樹禾院」等新成屋案，新竹17.72億元的「公園一號」、20億元「民生香榭」及32.75億元「興富發大悅」等新案，都接近完銷，第4季營收可望再攀升。
年度「EPS獲利王」長虹，上半年就大賺1個股本，前三季營收已首度站上百億大關。法人估計，2018年是長虹有機會營收首度站上100億大關的一年，年底前完工入帳重點為總銷80億元的「長虹天際」，若交屋順利，全年獲利可望再挑戰近5年新高紀錄。
國內小包裝米第一品牌「三好米」的億東企業，最近除了深耕經營小包裝米市場之外，公司大股東也決定擴大跨足旅館市場。身兼億東執行董事的三好國際酒店董事長陳國周表示，繼三好國際酒店，及三好行旅之後，預計再規畫開設2家旅館，其中，北部據點正在評估中。
國內小包裝米的知名品牌，包括億東的三好米、聯米企業的中興米、宇進實業的金農米，及泉順食品的山水米等多個品牌。
身為陳家第四代的陳國周表示，陳家第三代男丁共有6位，長子陳溪川自行創業，目前以「金農米」品牌聞名；次子至老六，分別為陳啟明、陳啟和、陳生財、陳溪泉及陳有等5兄弟，1987年攜手共創億東企業。其中，三好米及金農米，目前分居國內小包裝米業界第1名與第3名，與第二名的「中興米」齊名。
陳國周透露，億東從921以後，就陸續投資，迄今累計斥資超過5億元，建置低溫冷藏倉庫，總容量8萬多噸。億東還計畫擴大中南部的稻米契作面積，若要做到全面生產履歷的契作面積，將由目前的4千公頃，再逐年擴大至4萬公頃。
陳國周表示，國內食用米1年生產量100萬噸，年產值400億元，除了公糧與軍糧外，還包括大、小包裝米，但因公糧與軍糧不在市場銷售，因此，億東的包裝米在通路市場占比達6成，產值占比逾10％。
至於飯店布局，陳國周透露，他家人首度跨足飯店業，共斥資近15億元（含興建和土地購置費），興建占地約1,400坪的三好國際酒店，客房數226間，包括豐泰、巧新、旭硝子、正新，及建大等多家公司，都是飯店的企業客戶，目前團體客占6、商務客占4成，該酒店開幕3年多來，目前營運已轉盈。
三好國際酒店集團為擴大旅館布局，103年5月20日以三好國際酒店名義，共砸下5.79億元，買下上市公司廣豐實業坐落於台中市南屯區文心路一段552號3樓至14樓層的不動產，共計72戶，及地下1至3層的71個停車位。
另購置該棟建物其他樓層與其他車位，經改建後，籌設三好行旅，走文青旅店風；其中，5樓至16樓層客房，共達141間，總經費約8億元，今年6月開賣後，主力搶攻散客、親子，及商務等客源。
陳國周透露，該酒店集團目前先以國內市場拓點為主，計畫先新增2家旅館，其中，台北的據點，正在評估中。
京城建設取得高雄財政局BOT案，投資經營H2O水京棧國際酒店，繳出漂亮成績單，累積此一成功經驗，集團領導人蔡天贊信心大增，加上位於屏東海生館旁的旅館用地，已達成「以地易地」協議，京城未來將斥資30億打造超六星級休閒度假飯店，他豪氣表示「一定是南部最好的飯店」，將持續拓展京城在旅館事業的版圖。
京城早在10年前即耗資10多億，購得墾丁海生館旁2.5公頃旅館用地，但因環保人士為了「陸蟹」提出異議，導致開發案一再延宕；終於在今年8月獲行政院同意以地易地，由內政部將海生館附屬設施停車場用地1.85公頃換給京城集團。
蔡天贊對此結果選擇接受，他說，未來海生館停車場用地變更為遊憩區用地之後，位於前面原本屬於京城的土地將成為環境生態保護地，新飯店雖沒有面對海灘第一排，可以面對永久性保護地還算是可接受的結果。
他說，在完成後續的土地交換、開發計畫變更及環評計畫後，京城將再耗資30億、連同土地款10億共40億元，打造超六星級生態度假別墅及濱海飯店。
這將是京城在旅館產業的再突破，這信心來自位於高雄農16特區內的H2O水京棧國際酒店，2017年5月開幕以來叫好叫座，每年可貢獻母公司京城建設約2億元營收。
蔡天贊說，H2O水京棧國際酒店每晚房價最少5,000元，但住房率還是達到平均70％水準，碰到熱門假期或特定活動甚至接近100％，對於這樣的住房率「大家都跌破眼鏡」。不過，他還是相當肯定H2O繳出的好成績，顯示本土團隊也可以經營好一家飯店，不論軟硬體、服務、餐飲水平都不輸國際飯店。
我國APG評鑑歷程
亞太防制洗錢組織（APG）評鑑團一行9人今起在台展開為期10天現地評鑑，預計16日初評結果出爐。賴揆今日將出席APG第三輪相互評鑑開幕式，為近百個公私部門、700名「台灣國家隊」應試人員打氣，將力拚進入最佳等級的「一般追蹤名單」。
攸關資金通匯和投資
APG第三輪相互評鑑影響我國甚鉅，攸關台灣能否維持國際資金正常匯出入、金融機構在海外業務是否限縮、國人赴海外投資遭嚴格審查等三大衝擊，若未能獲得好成績，我國際聲譽與地位將大幅貶落。
行政院洗防辦等單位對新一輪評鑑如臨深淵，昨特地排演。這次受評機構及單位共有近百個公私部門（包含NGO），計700人接受評鑑。首日會計師由勤業眾信及資誠兩家打頭陣，銀行由兆豐和匯豐上陣。公部門有法務部、金管會、央行、經濟部、內政部等；私部門則有律師、不動產經紀業、會計師、非營利組織。另民間金流有中華民國及台北市金銀珠寶二大公會受評，可兌換7種外幣的台北101外幣收兌處也名列其中，NGO由家扶基金會代表。
10家公民營行庫受評
政院洗錢防制辦公室執行祕書余麗貞表示，這次國際評鑑團包括祕書處3人及6國評鑑員共9人來台現地評鑑，重點要檢視我國洗防執行效能，評鑑團今上午10時半起於華南金控總部對受評機構及人員展開面試，但未排定實際走訪民間金融機構現勘行程。
洗錢防制法今公告施行
惟APG特別重視銀行評鑑，計有玉山銀、兆豐銀、第一銀、永豐銀、渣打銀、匯豐銀、中信銀、輸銀、農業金庫、台北富邦銀等10家公民營行庫受評；但證券僅凱基證、元大證及券商公會，壽險只有國泰及台灣人壽受評。
上周五立院趕審《洗錢防制法》及《資恐防制法》修正案三讀，總統蔡英文今將公告施行，子法同步本周上路，將指定非金融機構擴大建立內稽內控機制，盼爭取好成績。最終評鑑結果將在明年7月APG會員大會中公布。
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