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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
指標大型行庫土建融業務最新概況
春江水暖鴨先知，根據指標大型行庫對第自家三季土建融放款的最新調查，和去年同期比較，房市景氣已回溫，幾乎全省主要都會區的土建融放款都有顯著成長，尤以台南、新竹、桃園表現最亮眼，土建融放款大幅成長分別超過四成、三成，已可預見未來兩年，該三地將有可觀的新一波成屋供應量。
據指標大行的最新統計顯示，若和去年同期相較，台南、新竹、桃園三地的放款餘額年增率分別高達57％、45％及39％，已展現強勁的成長力道。
其中，台南成長率最高，有部分原因跟基期偏低有關。至於新竹、桃園的土建融放款量大舉增加，則象徵未來兩年後，建商又出現一波成屋供應潮。
另一方面，該大型行庫在台北市的土建融放款餘額反而較去年衰退。公股金融圈人士指出，台北市土建融放款衰退的公股行庫「不在少數」，最主要是民營不動產放款大行也在台北市積極角力土建融放款、搶食大餅。
大型行庫主管不諱言，由於台北市是全國首善之區，若是和其他都會區相較幾乎全是精華地，因此，不少大型建商的放款利率現在不到2％已不足為奇，更出現民營銀行以僅1.8％不到的超低利率大搶建商客戶，因而也排擠到大型行庫的業務量，使客戶進行業務移轉，才使得台北市放款量較去年同期縮水快兩成。（相關新聞見A4）
設置國家住宅及都市更新中心是內政部都更三箭之一，在受公部門監督的同時，擁有充分自治權，能否點燃長期疲弱的公辦都更之火？備受各界期待。
國家住都中心在今年8月正式營運，由蔡英文總統親自出席揭牌，足見政府上上下下，對於住都中心能為全台都更帶來改變，抱持高度期待。
從住都中心的角色設定看，必須一肩扛起公辦都更以及社會住宅管理等重要業務，成立三個月以來，備受矚目的林口世大運社會住宅，已經順利完成招租，最快11月就可以入住；顧名思義，住都中心最重要的任務之一就是扮演都更推手，指標性的三大公辦都更案包括台電嘉興街、台銀圓山、板橋浮洲商業區等，目前也按部就班進行中。
住都中心做為專責機構，有別於過去由營建署主導，將更有彈性，尤其在都更時最難的「整合面」，將發揮關鍵作用，重點不僅在打通政府任督二脈，更重要的是能整合官民力量，讓都更往前走。內政部次長花敬群形容，都更中心業務並非包山包海，而是應該像粽子頭一樣，串起每個關鍵環節。
住都中心主任柯茂榮指出，由住都中心主導公辦都更，有公開透明、時程清楚追蹤及高品質要求三大優點。
柯茂榮表示，住都中心成為公辦都更實施者，並公開評選投資人，雙方之間的權利義務關係、利潤分配等問題，都會在契約中寫得一清二楚。
他強調，住都中心是行政法人，所有資料公開透明，不會為了圖利有「第二本帳本」，在公辦都更品質上也堅持把關，「只要是住都中心出品，就等於品質保證。」
未來，住都中心與投資者將會是密切的夥伴關係，依據都市更新條例共同推動公辦都更，不管是意願書取得、審議流程，雙方都會一起作業。
「成敗責任掛在住都中心，過程中一定會協助投資人，將案子順利完成。」
除了國家住都中心外，台北市政府領先全台，也早已在2012年成立「台北市都市更新中心」，順利推動斯文里、南機場、西區門戶計畫等公辦都更案，成為公辦都更領頭羊，未來，各地方政府成立公辦都更專責機構，已是無可避免的趨勢。
經濟日報提供
新北海砂屋住戶推動防災都更，只花三個月就凝聚共識，預計重建成地上12層、地下二層的住宅大樓，明年動工，最快2021年完工，雖然是小案子，卻可以變成都更快速整合的標竿案例。
新北市蘆洲水湳街的一處公寓，在今年3月被鑑定為海砂屋，住戶主動爭取防災都更行動方案，只花三個月，10戶住戶與新北市都更處就簽下合作意向書，共同規畫防災都更建築設計、施工及資金媒合。
這是新北市受理防災自治條例首案的蘆洲水湳街重建基地，已於9月12日完成防災自治條例重建第一階段獎勵適用認定，先前也已申請拆除執照及建造執照。
該案規畫將原占地182.9平方公尺的公寓拆除，重建占地142.3平方公尺的住宅大樓；更新後為23戶，其中10戶由原住戶入住，其餘則由建商出售相抵興建成本。
新北市都更處指出，本案其實就是防災政策的縮影，住戶從申請房屋健檢初勘結果屬應立即辦理結構修復作業的建築物，接受市府指派推動師蹲點輔導，整合共識後辦理建築物耐震能力詳細評估，在今年6月透過媒合平台與協力團隊共同簽署合作意向書，解決資金及專業技術問題，經二個月建築設計共識凝聚，於8月27日向市府工務局提出拆除執照及建築執造申請，成新北市防災自治條例辦理重建的範例。
此外，新北都更推動師擴大進行防災自治條例及危老條例的輔導，引入媒合平台中的建築師、銀行及建經公司團隊合作，減少民眾不確定性，希望透過蘆洲水湳街案的拋磚引玉，促成更多危險建築透過多元都更管道提升居住安全。
高雄市政府近年來大力推動亞洲新灣區開發，除了透過都市計畫變更，規劃為特定經貿核心專用區、特定文化休閒專用區、特定倉儲轉運專用區等，再由市府主導公辦開發重劃。目前該區共辦理10個市地重劃區及205兵工廠區段徵收區，面積合計約170公頃，已完工5個市地重劃區面積合計44公頃，隨著亞洲新灣區開發拼圖逐一到位，釋出供經貿產業進駐土地，對高雄招商引資有利發揮頗大助力。
亞洲新灣區開發 10大重劃區陸續展成果
高市府地政局表示，在亞洲新灣區，共辦理10個市地重劃區及205兵工廠區段徵收區，面積合計約170公頃，在拆除原有高污染、高風險之重工業廠房後，開發成為經貿產業發展腹地。目前本區已完工的重劃區有60期、65期、79期、80期、83期等5個市地重劃區，已完工面積合計44公頃；10月底剛動土的70期重劃區，面積約8公頃；另外88期、90期、94期、95期等正辦理規劃設計中，這4期設計中的重劃區面積共58公頃；而佔地59公頃的205兵工廠區段徵收計畫書也在今年8月10日公告期滿。
第70期市地重劃區面積約8公頃，北臨一心路，南側緊鄰205兵工廠區段徵收區，原先是中石化廠區，都市計畫變更為「特定經貿核心專用區」。地政局公辦重劃工程將開闢2條計畫道路與周邊聯接，南北向道路工程會將籬仔內路拓寬為40米，北接和平二路，將來205兵工廠區段徵收開發完成後，更可以南通時代大道，成為主要南北軸線；另東西向20公尺道路，連通籬仔內舊聚落、鳳山區與光華路，大幅提升交通品質並帶動產業與經貿活動。
大高雄不動產開發公會理事長卓永富認為，配合亞灣區開發，高市積極推動多項大型旗艦計畫，包括高雄展覽館、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心、市立圖書館總館，及串連各項重大建設及開發區的捷運、輕軌等。重劃區提供5.2公頃經貿核心專用區土地，作為未來發展金融、展覽中心、辦公大樓、觀光旅館等產業腹地，有助於住宅及商業活動的成長，並帶動鄰近已發展成熟的鄰里社區轉型。
建商對未來房市景氣的最新看法
台灣今年步入高齡化社會之後，緊接著將在2026步入「超高齡」社會，根據指標大型行庫對多家國內具代表性建商最新的訪談調查結果，因為台灣人口及屋齡雙雙「超高齡」，現在不僅出現銀髮產業商機，連不動產業景氣也將有新機會，因為建商看好人口老化之後的「換屋需求」將加快餘屋去化速度。
指標大型行庫內部最新的建商對房市景氣觀測意見調查是在9月底完成，可相當程度反映建商對市場最新的看法，而建商所以看好高齡化社會的到來將成為餘屋去化的新動能，是因為雙北市不僅人口老化，連屋齡老化的程度也最嚴重。
行庫主管轉述，建商主要是認為都會區已普遍面臨人口高齡化、建築物老化、抗震能力不足、災害風險高等問題，因此不少建商預期高齡人口倘若經濟條件許可，將更重視住宅需求的安全性、舒適度及生活機能的便利性，從而增加對「電梯大樓型」住宅的需求，因此才格外看好高齡人口激增將帶動一定的換屋潮。
大型行庫主管分析，內政部105年第四季統計全國住宅總量已超過844萬戶，其中，40年以上屋齡的老屋數量約179萬3千戶，已佔全國住宅戶數比重21％，這種人口、屋齡「雙超高齡」問題，尤以台北市最多。
行庫指出，台北市屋齡超過30年的住宅現在就已高達61萬戶，占全市比重更高居68.4％，等於已超過2/3是老舊住宅，相當不適合作為高齡人口的居所，也因此會牽動都會區老化人口的換屋需求，等台灣2026年邁入「超高齡」社會之後，換屋需求將更高。
受惠於房市買賣回溫，根據內政部統計，今年1~9月建物所有權移轉登記共31萬1千棟，較去年同期增加2.5%，其中值得注意的是，繼承登記占比升至13.6%，僅次於2016年同期的14.4%，成為歷年次高，較10年前同期增加6.6個百分點。
觀察近10年全台登記棟數變化，代表新成屋完工交屋的第一次登記，自2008年的15萬4千棟高點逐年減少，至2010年9萬1千棟達到最低，2011~2015年呈現緩升，2016~2017年持續降低。特別的是，移轉登記向來以買賣為大宗，但近3年占比都低於7成，反倒是繼承呈現上升趨勢，近4年占比都逾1成，贈與自2012年起也都在1成以上。
中信房屋行銷企劃室副理江龍名指出，繼承與贈與量近年確實有成長趨勢，不過，占比拉高的主因也跟買賣移轉的基期較低有關；對有錢人來說，為了財務規劃與節稅考量，多數還是習慣將資金投入房地產，屬於長期平穩的抗跌保值選項。
新北市交屋量最大 台北市交易量增最多
累計前9月第一次登記棟數為8萬3562棟，較去年同期增加3.37%，以新北市占20.52%最多、台中市占12.06%次之、桃園市占11.03%居第3，各縣市棟數與去年同期比較，新竹縣增加70.38%最多、花蓮縣44.08%次之、台北市35.64%居第3；減幅則以基隆市減少74.34%最多、嘉義市30.9%次之、金門縣21%居第3。
至於買賣移轉棟數變化，前9月全台為20萬5832棟，較去年同期成長4.47%，以新北市占20.6%最多、台中市占13.77%次之、桃園市占12.44%居第3；6都棟數與去年同期比較，台北市、台南市分別增加16.91%、11.7%最大，嘉義縣、花蓮縣減少14.07%及8.39%最多。
遠雄建設今天出售台中市南屯區豐功段帶建照土地1334坪予興富發。遠雄評估，由於市場首購需求為主，較不適合遠雄的規劃和造價，決定售予興富發。
遠雄建設今天公告出售台中市南屯區豐功段土地及建照予興富發建設，土地面積1334.12坪，每坪約新台幣200萬元，出售總價26億6825萬元，預計處分利益約1.7億元。
遠雄建設表示，這塊土地緊臨今年底完工交屋的建案「遠雄文心匯」，原本是供文心匯第二期開發用，因此在2012年時一併請領建照，但時空和市場需求改變後，市場需求中、小坪數，適合首購的房型產品，遠雄考量原本申請建照時的規劃和造價較不適合首購，且申請變更建照、調整房型產品的過程難免耗時，處分土地之後，能夠更精準開發，符合收益。
至於在基地內發現少許陶片疑似考古遺骸，遠雄指出，當時立刻停止開發，並委請科博館的專家研究這些陶片的來由，遠雄將依照合約完成古績調查並取得施工核准後，再轉讓土地給興富發。
台企銀董座黃博怡上任後，積極進行舊行舍都更，北市共有三大案。圖／本報資料照片
台企銀位於重慶南路和襄陽路交接口的舊總部大樓在規畫多時後，據悉，將和國產署合作都更，這也將成為大型行庫和國產署合作都更案首例。目前已知，雙方彼此合作外，還將邀內政部的國家住都中心助陣。
知情人士指出，台企銀董事長黃博怡日前帶隊親自拜訪國產署，希望針對襄陽舊總部大樓的都更案進行合作，並已獲得國產署支持。除了國產署合作，對於此案還將進而邀請國家住都中心參與，相關人士表示，由於台企銀和國產署將攜手合作的土地面積占地超過330坪，已符合進行都更案的最低地坪門檻，因此雙方協商後，決定將委託國家住都中心協助執行排除占用戶。
台企銀董事長黃博怡上任之後，對於台企銀舊行舍加入都更行列積極進行，目前除了襄陽舊總部大樓，還有另一位於瑞安街的舊行舍土地活化案，也已報送財政部正在進行，據指出，台企銀擬以合建、危老重建方式來進行瑞安街的都更案，整個占地面積大約有100多坪。
除了襄陽舊總部大樓，相關人士表示，其實台企銀在此案的對面，還有一批多達250坪的土地也準備進行都更案，但由於該地緊臨著名的「城中市場」，尚有較繁複的地主商家整合必須進行，因此該案的正式啟動還得再等一段時間。
對於即將和國產署展開合作的襄陽舊總部大樓都更案，相關人士指出，目前台企銀已規劃將該大樓作為辦公大樓，除部分辦公樓層將留給台企銀自用，也會將一定比重的樓層辦公室規劃作為青年創業發展的「青創基地」，除了將以便宜的租金出租之外，甚至不排除無償提供青創使用。
除此之外，對該都更案，台企銀還將爭取是否可將成立青創基地等公益用途，納入內政部營建署「容積獎勵」的一環，倘若能獲得容積獎勵的支持，未來該都更案之後分配的房產，將有更多可投入作為青創發展。
台灣大型組裝業者工廠搬遷 廣達董事長林百里。圖／本報資料照片
廣達昨（13）日董事會通過將斥資42.8億元，買下位於總部旁的中環林口二、三廠，將做為高階、高單價、生產自動化程度高產品的生產基地，以及新近成立的AI實驗室據點。面對不少同業前進東南亞，廣達董事長林百里表示，「人要往高處爬」，廣達在德國、美國、台灣等先進國家設廠，代表廣達的產品有價值。
中美貿易戰短期難善了，外界盛傳廣達決定將伺服器產線搬回台灣生產，並積極覓地，廣達昨日董事會通過斥資42.8億元，從中環子公司中嘉國際投資手中，買下土地面積1.1萬坪、樓板面積約0.9萬坪的原中環林口二、三廠，正好位於廣達華亞園區總部的隔壁，符合新據點能夠在研發與測試單位附近、方便招募研發人員與便於研發人員上下班的需求。
廣達在法說會中表示，分散生產據點、擴增跨部門的AI實驗室人員，是廣達選擇在台灣擴充的主因，而高單價、高階、自動化程度高、對人工需求低、以輸美為主的產品，在客戶同意並支付所需費用的前提下，已陸續搬回台生產。
林百里指出，AI的發展海闊天空，廣達成立跨部門的AI實驗室，積極與大學合作，而要盡量發揮台灣的價值、人才與地理位置優勢，就需要最好的工廠，2004年搬入現在的總部時，只坐滿一半的面積，現研發、行銷都不夠地方坐，更不要說將高端製造帶回台灣，所以廣達需要夠大的新據點，才能擺的下AI實驗室與高度自動化的工廠。
其他同業為了因應中美貿易戰，選擇將部分產線搬往東南亞，林百里則表示，廣達要求每個製造環節、每項產品、甚至是每個人都智能化，所以與其在東南亞設廠，更希望在先進國家設廠。除了在美國田納西有生產據點、擴充高單價產品在台產線外，廣達也將擴增在德國的生產線。
拜蘋果MacBook Air終於發表與上市之賜，以及伺服器第三季業務優於預期，廣達第三季財報恢復元氣，營收2,821.5億元、季增35％，營業淨利44.26億元，季增率更高達83％，雖然受到新台幣兌美元匯率在第三季尾聲上揚影響，匯兌收益比上一季減少，不過，第三季稅後獲利仍達47.08億元、季增33.2％，比去年同期成長17.8％，EPS為1.22元。
格威5大品牌公司前三季營運表現
聯廣（8497）昨（13）日宣布，分別以9.65億元現金合併旺葆公司（間接取得安益國際展覽公司70％股權）、另以1.05億元併購米蘭營銷公司75％股權，總計砸下10.7億元，交易基準日與交割日暫定明年2月1日，居台灣文創行銷集團一哥。
昨日董事會也通過公司更名為格威傳媒股份有限公司，預計在明年農曆年前後完成更名。聯廣總經理程懷昌表示，為追求規模化、多元化、成長性，聯廣會持續大規模併購，接下來聚焦人工智慧、物聯網、大數據、媒體等領域，現有3、4 家標的企業洽談中。
在併購成長未反映前，聯廣今年前三季營收為18.65億元，毛利5.09億元，毛利率27.28％，營業淨利1.38億元，稅後淨利0.97億元、年增逾42％，淨利超過去年整年，EPS為2.8元，各項指標均優於去年同期，主要受惠於廣告及媒體贏得新客戶及深化既有品牌主服務，以及會展子公司光洋波斯特大案挹注，在成本及流程控管得宜下，毛利率增加2.45％。
其中，先勢行銷傳播集團自10月起才加入聯廣集團旗下，聯廣持股70％，聯廣第四季財報將追溯調整併入先勢全年獲利及淨利，去年先勢賺3、4千萬元，今年大致維持這個水準。法人估，聯廣集團今年EPS上看4元。程懷昌表示，這2項併購將使聯廣集團旗下子公司家數累積至22家，又可歸類為媒體與數位、廣告、公關、會展與特展等4大事業中心，在合併先勢集團後，公關事業占比提升至20％，待明年安益國際展覽與米蘭營銷併入後，媒體、會展營收占比將各達約35％，廣告與公關事業則分別降至約15％。
安益國際資本額0.58億元，旗下有安益國際展覽、優識國際公關顧問、茵康國際會議顧問、高雄展覽館等4家公司，去年獲利逾1億元，今年前三季自結營收逾4億元，獲利約5,000萬元；米蘭營銷實收資本額0.4億元，涵蓋廣告或媒體代理商、多媒體領域，去年營收約2億元，主要為數位科技為主的製作收入，毛利率60～70％較聯廣整體毛利率高。
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