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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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預售新屋的虛坪，灌好大！最新調查顯示，北台灣5縣市公設比創下30年新高，平均飆到32.4％，其中，北市今年有13個建案公設比更達40％以上。業者表示，北台灣整體大樓、華廈平均公設比達32.4％，若加上約15％的附屬建物，等於是「室內實坪僅約權狀的一半」。 住展雜誌昨（15）日最新統計指出，今年截至10月底為止，新北市、基隆市、桃園市、宜蘭縣與新竹縣等5縣市，銷售中新建案的平均公設比持續攀高，約32.4％，破30年新高。 此外，台北市平均公設比微幅上揚至34.2％，追平歷史第三高，僅新竹市稍微下降。今年以來，北市共有13個新案公設比達40％以上，超高公設建案比去年還來得多，但也有佛心建商所推的大樓建案，公設比僅19％。
住展房屋網企研室經理何世昌表示，數據顯示大樓公設比不斷升高，離「實坪制」越來越遠，越晚買房的民眾，必須花更多錢在虛坪上面。 宜蘭縣是唯一一個公設比超過35％的縣市，今年大樓建案平均達38.6％，再次改寫新高紀錄。 何世昌分析，主要是溫泉住宅建案普遍有休閒性公設所致，部份建案把停車位計入公設當中，所以公設比相當高。
新北市今年新案平均公設比也走高至32.2％，連續兩年創下新高，為北台灣第三高。值得注意的是，今年新北市各行政區，新建案平均公設比全都超過3成，是統計以來30年首見。其中，公設比最高的行政區是板橋，平均達33.3％；最低在金山，平均30.2％。 桃園市今年新案平均公設比微幅增加至31.8％，新竹縣亦走高至30.8％，基隆市則跳漲至29.9％。平均公設比唯一減少的縣市是新竹市，去年為32％，今年降至31.8％。 何世昌表示，公設比持續升高，與建商推案成本與利潤息息相關，至於今年上路的雨遮不計坪新制，目前看來與公設比升高沒有關聯，因為今年雨遮不計坪的建案少之又少，且雨遮不計坪的建案，其公設比幾乎都低於平均值，足以證明雨遮新制未因此拉高公設比，關鍵仍在於業者對於公設坪的分攤計算。
台北市內湖科技園區的商用不動產，炙手可熱。據最新調查，近10年全台北市整棟大樓成交案例，內科就囊括5成，就成交額占總體市場比例來說，今年更衝上7成，在北市市中心商辦租賃市場大缺貨之際，內科將更吸引建商搶進卡位，興建辦公大樓。
世邦魏理仕（CBRE）昨（15）日公佈「內湖科技園區的崛起」研究報告指出，自2008～2018年第三季止，全台北市整棟商辦及廠辦大樓的交易中，內科成交案即占總交易金額的51％。對機構投資人而言，投資全棟大樓意味其有機會透過建物翻新、提升物管服務等手法，提高整體租金收入。
報告也指出，就商用不動產總成交金額來看，近10年間，大內湖科技園區占台北市總交易金額比重，每年度平均囊括28％，2018年前三季，更一舉上升至74％。顯示在整體不動產市況尚未全面回溫之際，大內科的優質標的持續吸引買方，儼然成為台北商用不動產投資市場的領頭羊。
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，目前大內科仍有多筆素地待開發，在市中心商辦租賃市場大缺貨的情況下，將加速建商購買內科土地，並興建辦公大樓的腳步。
朱幸兒表示，內科園區部分企業有意處分長期持有資產，以專注本業發展，並實現不動產增值利益。隨著未來成功橋拓寬工程完工、捷運環狀線東環段、民生汐止線的計畫落實，大內湖科技園區將吸引更多廠商進駐，並繼續在台北商用不動產投資市場中占有一席之地。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，內科商用不動產和台北市中心商辦大樓相比，同時具備三大誘因，包括：全棟大樓出售機會多、自用及投資型買家需求皆強勁，及收益率較高。因此內科園區多年來一直炙手可，長期獲得投資人青睞，並逐漸躍升為台北市投資地點首選。
另一方面，自用型買方、本土保險公司對於大內科廠辦都展現強勁的購買需求，分別占過去10年園區內商辦及廠辦投資總額，達41％及39％。
就投資人角度來看，以科技業者為首的廠商，不僅是未來的潛在買方，企業對於大面積辦公空間的殷切需求更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加；最近，台灣人壽擬以約17.94億元買下壹傳媒內湖總部大樓，且售後回租。在土地市場方面，大內科園區也相當搶手。其中有58％的交易金額，來自建商貢獻，今年以來，華固及長虹分別在大內科投入32.8億及15.5億元購地，以興建商辦大樓。
金管會今天公布最新房貸逾放比率，9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降，金管會銀行局表示，顯示房市表現平穩。 金管會今天公布最新房貸逾放統計，到9月底止，購置住宅貸款逾放金額160億2500萬元，雖比8月略增300萬元，但逾放比率維持0.23%，連續兩個月低於7月的0.24%。 9月底建築融資貸款的逾放金額則是44億3800萬元，低於8月的45億5200萬元，逾放比率跟8月一樣維持在0.21%，低於7月的0.25%。
金管會銀行局副局長莊琇媛表示，房貸及建築融資逾放比率，也都低於本國銀行的逾放比率，顯示資產品質穩健。 對於購置住宅及建築貸款逾放比率雙雙下降的原因，莊琇媛表示，主要是有些打銷掉，以及部分處分擔保品回收。她說，有些銀行逾放一直未打銷，如果跟法院申請法拍，仍顯現在逾放，拍賣掉就回收，逾放就不見了。 莊琇媛表示，逾放比率的下降，顯示銀行資產品質很好，且這一、二個月房市表現平穩。
美中貿易戰持續延燒，促使台廠調整投資布局，解決缺地問題引導台商回流成為當務之急。新北市政府昨（15）日舉辦年度產業用地媒合會，彙整轄內商辦、廠辦、工業區廠房、物流倉儲業者及政府公有土地，共約280筆、120公頃產業用地，並媒合潛在廠商進駐市府自行開發4.1公頃的新店寶高園區。
新北市長朱立倫表示，美中貿易戰愈演愈烈，對中國經濟衝擊逐漸顯現，許多在陸台商有意回台設廠或擴廠，新北市幅員廣大，鄰近雙空港與雙海港，交通條件優越，尤其境內資通訊、生技醫療、綠色能源產業蓬勃發展，上下游產業鏈結完整，並擁有超過27萬家公司行號及全國數量最多的2萬家工廠，希望透過媒合交流，為有興趣的業者提供適合的土地及廠房。
據初步統計廠商回報結果，昨日各有四筆土地、四筆廠房可望成交，總價區間約4億500萬至7億6,500萬元。此外，也有93家廠商反映有購地需求，產業類別涵蓋金屬製造、機械設備、汽車零件、倉儲物流及ICT等。
苗栗大埔事件引發各界對區段徵收的高度關注。台中市政府為落實區段徵收公平正義，在烏日前竹區段徵收案推動全國首創「共好開發」策略架構，提高地主發還比例至50％，並訂定8大安置措施，消除地主疑慮，提報中央審議也一次就通過，不僅創下全國先例，更解決土地所有權人40年土地開發受限的困境。未來將擴大實施，創造多贏局面。
地政局表示，市府領先全國首創「共好開發」，主要是藉由公開、透明的溝通策略，舉辦大型公聽會消除地主疑慮，使區段徵收順利進行，也更落實公平正義。其中，面積110.71公頃的烏日前竹區段徵收計畫即以此策略架構提出。 烏日前竹區段徵收計畫內容完善，獲得內政部土地徵收審議小組專家學者高度認同，包括公益性必要性報告及區段徵收計畫書均一次審議通過，創下全國先例，更解決地主40年開發受限困境。而這也是2012年土地徵收條例配合大埔事件修法後，全國審議通過最大最完善區段徵收案。
地政局說明，烏日前竹區段徵收計畫將地主領回抵價地比例，由土地徵收條例規定的40％，提高至50％，充分保障土地所有權人權益。此外，並積極與區內土地及地上改良物所有權人進行協議，2018年上半年共召開12場次協議價購會議，訂定全國最優協議價購加成數土地3％，地上建物及農作物10％，也創下全國單一個案最高協議價購金額。
針對既有住戶拆遷安置部分，市府訂定8大安置措施，包括合法建物原位置保留、優先分配安置土地、一分配戶一住宅單元、特別救助金、房租補助費、社會住宅安置(大里光正段社宅)、臨時中繼住宅安置及二、三級產業安置等，樹立居住權及生存權保障之典範，紓解因區段徵收對生活造成的衝擊。
此外，前竹區段徵收案更提供1公頃住宅區土地，將配合市府「8年1萬戶社會住宅」政策，提供興建社會住宅使用。未來開發完成後，預計可興建300戶社會住宅單元，讓更多市民可用實惠的價格租到一個舒適的家。
華南金資產管理公司在法拍市場撿便宜，14日以1.68億元在四拍標下平鎮「中悅桂冠」1樓千坪店面，為今年桃園法拍市場繼復興航空廠房被以7.67億元拍定後，第二高總價法拍案件。 統計今年迄今，桃園法拍拍定破億案件已有4件，為2016、2017二年的總和，包括廠房、店面等大型案件，低接買盤強勁。
在各銀行AMC（金融資產管理公司）中，華南金資產管理近年在法拍市場相當活躍，據法拍業者統計，近三年在法拍市場已標得25件、總金額約15.1億元法拍屋，入手標的多以台北市商辦、店面等商用為主，今年初以2.91億元標下內湖瑞光路6層透天廠辦，14日除入手「中悅桂冠」千坪店面外，也以8,730萬元拍下台北「鄉林京華」店面。
根據法院紀錄，「中悅桂冠」1樓及地下1樓合計約1,028坪，原為偉翔商用物業開發所持有，資產遭查封後，去年5月以底價3.59億元一拍，經過多次流標及停拍，前天以底價1.84億元四拍，最後由華南金資產管理以溢價約1.1％標走。 該店面是桃園精華商圈少見的大型店面，目前由華南銀行及一家撞球飛鏢休閒運動館場所承租，另有部分其他租約有爭議，遭法院認定解除租約。 寬頻房訊發言人徐華辰分析，該店面為華南銀行才設立二年多的新據點，若被別人標走恐需面臨搬走，而這次華南金出手得標，不僅保住自家承租的店面，得標單價約每坪11萬元，也低於每坪約14~15萬元的行情，算是一舉二得。
隨著房市回穩，桃園法拍市場接手轉強，根據寬頻房訊統計，桃園法拍市場拍定率從2016年的18％，提升至去年及今年的24％，其中桃園、中壢及平鎮三個行政區拍定率更明顯逐年提升，桃園區從24％提升至35％、中壢區從19％提升至28％、平鎮區從15％提升至29％。 徐華辰表示，在房市景氣低迷穩定回升，剛性需求支撐下，法拍的低接買盤優先朝精華區出手。
台中近3年合法旅館家數呈直線上升，觀光局統計資料顯示，台中旅館每年新增10~20家，其中近3年光逢甲夜市生活圈，即新增10家旅館；近期又一大型業者整合台灣大道12期老屋，將興建超高樓飯店，預計2021年完工。其他包括台中之鑽、洲際酒店、李方艾美等案，也將規劃22~38樓不等的超高樓指標飯店。
逢甲生活圈最高大樓
台北崇偉集團旗下的崇偉營造，將於台灣大道與環中路附近的都市更新土地，規劃地上22層、地下6層飯店，基地坪數589坪，將成為逢甲生活圈最高飯店大樓。崇偉集團表示，飯店地處台中門戶位置，鄰近中港交流道，位居台灣大道與環中路2大交通動脈交會處，未來還有捷運藍線經過，潛力性高。 台中近年新建旅館主要集中在12期重劃區，各式風格爭奇鬥豔，客層多鎖定自由行或商務人士，對於當地投資型房市也產生助攻效果，中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示，投資飯店向來是投報率不錯的選項，而且人來了、需求跟著來，也會讓商圈經營範圍產生轉移或擴大，帶動附近商業發展。
緊鄰首棟酒店式公寓
該超高樓飯店外觀，採垂直立體綠化，規劃216間客房，低樓層設有宴會廳、餐廳、健身房、三溫暖、芳療室、空中溫水泳池及兒童遊戲區等設施，該建物也將申請鑽石級綠建築；緊鄰一旁的順天建設，則有首棟酒店式公寓「順天環匯」，今年將完工交屋，鎖定月租型商務人士，當地商用型不動產熱度持續上升。
名店撤守東區！號稱「全台最大日系藥妝通路」的日藥本舖，繼台北民生店開幕10個月黯然歇業，位於東區的忠孝店在租約到期後也不再續租，業者解釋是因進駐百貨賣場，才淘汰街邊店。據了解，忠孝店前手租客TGI Fridays因房東漲租搬離，當時月租開價70萬元，最後以58萬元租給日藥本舖，而目前店鋪已張貼求租訊息，月租開價65萬元。 近日於《591房屋交易網》有2~3家仲介業者，掛出「黃金東區SOGO旁1樓旗艦店面」求租訊息，該店面位於忠孝東路四段49巷，現租客為日藥本舖，去年1月，實價揭露日藥本舖以月租金58萬元，租下舊TGI Fridays店面，店面僅有1樓，權狀坪數73坪，換算月租單價不到8000元。
曾奪下北中南店面王
仲介業者透露，TGI Fridays租用該店面超過15年，後期因房東試圖調漲房租、加上區域餐飲業競爭，因此於2017年歇業，緊接由日藥本舖接手。據悉，當時房東理想月租金為70萬元，最後卻降價12萬元租出。而此次日藥本舖退場，網頁求租訊息掛出單月65萬元，業者評估，月租金應會維持在60萬元左右。 根據內政部實價登錄店面租金顯示，北中南最貴店面租金的店面王，統統由日藥本舖奪下，但日藥本舖民生店上月開幕不到10個月便黯然退場，近期再有精華地段忠孝店不續租，讓人不免懷疑，在藥妝店大舉進攻商圈之際，是否已經出現疲態。對此，日藥本舖表示，忠孝店退場，主因是將搬到「忠孝東路四段其中一家百貨裡面」，為避免2店彼此競爭，所以淘汰街邊店，詳細位置無法透露，但強調：「品牌全省總店數仍屬增加中，年底前還會開出2∼3家分店，並無經營困難。」
強調日製做市場區隔
日藥本舖也分析，台灣藥妝店老牌如屈臣氏、康是美，全省店數在400∼500家之譜，就業績總量，自是無法與其抗衡，「但我們強調日本製造，90%架上商品來自日本，做出市場區隔。」 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，東區商圈近期進入盤整，其中藥妝競爭最為激烈，經營上卻和過去大不相同，民眾熟悉的屈臣氏、康是美、寶雅等既有品牌，挾通路優勢，能提供消費者更便宜與多元選擇，原本就有死忠客戶。而日系藥妝強調新鮮感，品項和既有品牌做區隔，各有擅長，不過在高店租壓力下，若非有集團奧援，不易在區域站穩腳步，在觀光客轉戰他處後，東區藥妝勢必也進入新的盤整期。
藍天電腦集團明年將積極進行資產活化策略。據悉，藍天預計將處分日本東京的商用不動產，位於中國大陸的不動產也將整頓，除預定的北京商用不動產將出售外，二、三級城市哈爾濱與青島百腦匯也在名單中，預期明年處分後將可為集團帶入現金流，處分利益入帳也將有助於集團獲利表現。
百腦匯總裁、藍天電腦總經理蔡明賢昨（15）日表示，主要原因是大陸借款利率偏高，高達5.25%，因此把二、三級城市、效益較不佳的據點活化處理，目前鎖定哈爾濱百腦匯與青島百腦匯，將在明年出售。
有德國退休基金參與的不動產投資信託基金（REITs）樂富1號，如無意外可望在11月底前開募，由於樂富1號是有史來首檔非壽險業主導，規模可破百億元REITs，預期收益率3.5%創新高，開募前已有多家壽險機構法人追捧，樂富1號擬拚年底前掛牌上市，可望炒熱沉寂的REITs市場。
樂富1號REITs在台灣REITs市場創下多項紀錄，尚未掛牌就備受關注，包括是第一檔與外資、德國最大退休基金BVK合作投資不動產的REITs；睽違近13年來首檔規模破百億的REITs；唯一一檔以部分本金額度再投資國內外REITs的REITs；收益率3.5%創新高，以及其背後催生者大咖雲集，集合投資銀行圈赫赫有名的翁明正、張果軍、林超驊與崔惠雯，以及引進晶華酒店董座潘思亮領軍做不動產管理等，都使得樂富1號未上市就轟動武林。
消息來源指出，德國退休基金BVK已將購樓資金匯入大半，投審會與央行均已核准，就等樂富1號募集完成正式掛牌，便可雙邊合資持有台茂購物中心，除台茂購物中心之外，樂富1號REITs的資產池還包括台北市中正區櫃買中心所在大樓的部分樓層。
樂富1號REITs準備將其中25億元額度，用於投資國內外已掛牌的REITs，諸如台灣的國泰1號、富邦1號，新加坡、日本、香港、美國等地掛牌的REITs，都是樂富1號投資且納入資產池的標的，這是台灣七檔REITs中唯一可投資其他REITs的首例。
據指出，樂富1號REITs積極準備正式公告開募事宜，目前「潛銷」狀態，7月初金管會核准後，樂富1號REITs就已吸引許多機構法人探詢，目前預估擬投資的法人資金，超過樂富1號擬募集的105億元額度，而相關單位人員近來也密集與承銷商、投資人開會，幾乎可篤定將引爆超額認購熱潮，要拚年底前掛牌上市。
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