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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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新北市通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱《危老重建條例》）的個案，首件於今日舉辦動土典禮。基地位於板橋區江子翠一帶，算準黃道吉日，實施建商甚至連建物都還未拆除，搶先動土、更預備在今晚席開數十桌，預備招待左鄰右舍，為未來長達2~3年的施工期，事先做好敦親睦鄰的工作。 今日於板橋區雙十路二段130巷內舉辦動土典禮的建案「發樓ME」，為新北市核准通過《危老重建條例》的21件個案中，率先動土的工地。
該案基地現況仍存在12棟3~4層樓RC公寓，原住戶們面臨建物屋齡老舊、結構安全堪慮、鄰房棟距狹小、無電梯、停車不便等種種窘境，於是積極爭取危老時程獎勵。 該案實施者鈞碩建設表示，此案整合江子翠段第二崁小段156地號等14筆土地，共計37位地主，在新北市政府的大力促成之下，1個多月即核准重建計畫，10個月順利取得建築執照，使原地主們之老舊住宅得以獲得更新。而全案地上建物拆除後，基地面積約有536坪，未來將興建地下4層、地上14層之電梯大樓，更新後也將納入綠建築、智能建築以及耐震設計，坪數規劃則有14坪，及28~48坪。
而該棟建物地主之一在動土典禮上，開心表示：「這個案子從整合到現在，約花4年時間，希望都更完後，新蓋成的大廈，可以讓大家更好。」而緊鄰該都更案基地的鄰居王太太，眼見周圍建物喜迎動土，也心有戚戚焉：「看到別人完成都更很替他們高興，我們這裡建物都差不多40年了，希望政府能有魄力，幫助我們都更，我們都很願意。」
永慶房屋統計實價揭露，觀察北市近兩年住宅房型交易情況，2017年電梯住宅類以3房比重41%為最高，今年3房比重為37%仍是多數，不過，套房與2房的交易比重合計為47%，比2017年增加4個百分點。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，根據內政部統計資料顯示，台北市平均每戶人口數（人／戶）持續下降，從最早資料2007年第四季為每戶有2.79人，至今年最新第2季為每戶2.54人，高齡化以及少子化現象影響，小家庭居住型態越來越多，2房內住宅產品需求增加，加上購屋總價相對低，負擔房貸也較輕鬆，因此，也有不少父母幫助子女添購小宅，以長期置產的概念，幫下一代做理財規劃。
謝志傑說，3房住宅仍是多數民眾最基本的居住需求，此外，電梯住宅規劃房數多元，1-4房在銷售市場皆有釋出，從交易量比重來看，3房占37%居冠，但比重已較去年漸少4%，其次為2房占24%、套房交易占23%，2房與套房比重比去年增加1%至3%，4房交易占16%，則與去年相當，顯示電梯住宅房型的需求大致穩定，而2房與套房的小宅需求有增加。
根據財政統計資料庫的資料顯示，今年上半年的不動產仲介業營收表現是近4年以來最佳的一次，最新公告的全國7、8月不動產仲介業營收達90億元，年增25%，也是近5年以來的新高，不動產仲介業苦了三、四年，今年可望過好年。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不動產仲介業營收統計為服務費收入，從7、8月的不動產仲介業營收，大致可以看出上半年房市旺季尾端的交易熱度。今年7、8月六都的不動產仲介業營收較去年增加約25%，以自住為主的市場交易規模來看，市場還是維持不錯的溫度，但當前仍是缺乏投資動能，交易量也無法回到多頭時熱度，房價則大致維持盤整格局。
根據財政統計資料庫的統計，2018年7、8月台北市的不動產仲介業營收為30.4億元，年增35%，增加幅度位居六都之冠，且已經超過2014年同期的水準，新北市則是7、8月營收15.1億元，年增16%，接近2014年同期的15.4億元，顯見自住買盤持續回流，雙北市今年的房市交易狀況是近4年來表現較好的時間點。 至於桃園、台中、台南與高雄，今年7、8月的不動產業營收也都是近4年新高，桃園市7、8月營收為8.2億元，年增14%，台中市為11.4億元，年增21%，台南市為4億元，年增9%，高雄市則是7.5億元，年增20%。
連江縣的馬祖是全國第一個通過博弈公投的縣市，事隔6年，宛如船過水無痕，根據內政部統計，區域建物買賣移轉棟數，在公投當年度的2012年，較為「熱絡」，共有3棟。但之後幾年，建物交易棟數多在0與1之間打轉，僅有2014年達「最高峰」4棟，今年累計前9月，則也僅有1棟。而這「萬中選一」的建物，則是有「北竿西門町」之稱的北竿鄉塘岐村1間旅店。 2012年7月，連江縣舉辦博弈公投，當時約有57%民眾同意在該區設置博弈專區，另有43%民眾反對。事過境遷，礙於《觀光賭場管理條例》始終是只聞樓梯響的狀況，連江縣的賭場夢，也逐漸消逝。而連江縣的房地產交易貧乏，根據內政部月報，自2012年以來，每年建物交易多在0與1棟之間打轉，即便近7年交易最熱的2014年，也僅有4棟建物交易。房仲業者私下笑稱，「若想在馬祖做仲介，可能會餓死。」以至於至今仍無大型房仲品牌入駐該縣。
今年以來，「連江僅一棟」的交易，即位於有「北竿西門町」之稱的塘岐村，交易標的登記為店面，交易樓層為1~3樓，交易總價7800萬元，交易總面積約605坪，據查為有40房的小型旅店。由於此案更是北竿鄉自有實價登錄以來，惟一一筆揭露店面交易，所以其買賣價差，也無從比較起。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，馬祖和金門雖然都是外島，但房地產交易量馬祖遠不如金門，近年來每年建物買賣移轉棟數都在5件以下，除過去禁建與管制外，馬祖交通不便，商業活動也不如金門，是交易較少的重要因素。 但或許博弈公投的通過，多少仍帶動區域地價，徐佳馨說：「從都市地價指數來看，北竿近5年漲約16.4%、南竿則漲約23.6%。而本次成交標的，位於北竿機場附近，商業活動頻密，也是北竿地王所在，因此受到投資人青睞。」
內政部推動包租代管，預計今年底可達到3,000戶。財政部台北國稅局昨（19）日表示，租賃條例已經上路，房東將房屋交付包租代管，契約時間達一年以上者，每屋每月最高6,000元租金收入免稅。 而如果交給業者代管的房屋是作為社會住宅使用，則是每屋每月最高可有1萬元的免稅額，而且必要費用率可以60%計，稅可以省很大。
加入包租代管享有稅負優惠，台北國稅局指出，依據今年6月上路的租賃住宅市場發展及管理條例規定，只要是個人房東委託包租代管，由業者專案管理，且契約時間達一年以上，每屋每月最高可享6,000元免稅額。 此外，房東租賃所得的必要費用，原本以租金收入43%計算，但加入包租代管的房東，其月租金6,000元至2萬元部分，可以53%作為必要費用率，至於超過2萬元部分，再回歸43%計算。 而如果是將房屋透過地方政府核准的租屋業者代管，作為社會住宅使用，可享有的稅負優惠又更多了。國稅局表示，這樣的愛心房東每屋每月最多有1萬元租金免稅額，且必要費用率可以60%計算，省稅省更多。
經濟日報／提供
國稅局舉例，甲房東名下一房要出租，每月租金3萬元，用什麼方式出租才能節稅？ 如果甲房東自己出租，每月租賃所得額的計算以3萬元租金，減除必要費用43%，即為17,100元。 而若甲房東決定加入包租代管，把房屋交給業者專案管理，則每月租賃所得額可扣除6,000元，6,000元至2萬元部分必要費用率53%，2萬元以上43%，扣除必要費用後每月租賃所得額則為12,280元。 若房屋交給租屋業者且作為社會住宅使用，甲房東除了可扣除1萬元租金收入，必要費用率還可以60%計算，因此每月所得額將大幅降至8,000元。 國稅局表示，房東依據不同方式出租房屋，可以適用不同的稅負優惠，不過要特別記得，在申報綜所稅時，必須檢附租賃契約書、付款證明等資料，供國稅局核認。
重購退稅是常用的節稅方式，台中市地方稅務局昨（19）日表示，兩人持分共有房地，其中一人將另一處單獨擁有的房地賣給另一人，以「交換」共同持有的土地，這種情形只要符合自用住宅條件，一樣可以適用重購退稅。
一般而言，家人之間可能因為繼承、一起買入等因素，常會共同持有幾筆房地，也可能因為結婚等因素而考慮重新調整土地持分情形。稅務局舉例，甲君與妹妹持分共有三筆房地，甲君在2018年6月向妹妹購買共有房地的持分，並在2018年9月出售另外兩筆單獨所有的房地給妹妹，供自宅使用。稅務局表示，以甲君案例，可認定為「另行購買」自用住宅用地，適用重購退稅。
所謂的重購退稅，必須符合民眾所出售與購買的房地，都是自用住宅的前提，並且在買入五年內，都必須有土地所有權人或其配偶、直系親屬至少一人設立戶籍登記，且不能任意移轉或改變用途，例如出租或買賣。
新北市中小企業、工廠密集，許多企業想投資都面臨土地問題，新北市經發局利用原本新店區第一公墓遷葬後規畫的新店區寶橋段工業區，規畫「寶高智慧產業園區」，投入36億元，昨由新北市長朱立倫主持動土典禮，預計2020年底完成主體建築，2121年啟用。 新北市經發局長張峯源表示，寶高智慧產業園區總面積4.1公頃，以平價、優質、智能化為主軸，市府自行興建、管理一棟地下1層、地上9層大樓，內部近200個工業用標準廠辦、廠房空間，採「平價租金、只租不售」，期望吸引生技、電子、能源等當地產業聚落進駐。
經發局說明，寶高智慧產業園區基地是1976年都市計畫劃定乙種工業區，原為新店區第一公墓，現已遷葬，園區在新店寶高路上，距國道3號新店交流道5分鐘車程，區內規畫7200坪綠地空間，符合居民對公園綠地的期待。 此外，市府為提供園區及周邊廠商、住戶優質交通環境，區內將開闢路幅12公尺以上聯外道路，園區開發完成後，也將以優質、平價廠辦、廠房，吸引製程「低、零汙染」的中小企業、未登記工廠及新店當地產業聚落進駐。 朱立倫說，新北市有超過27萬家企業及2萬多家工廠，是產業發展重鎮，但對許多企業來說，土地取得是投資的最大困難，除規畫寶高智慧產業園區，近期還有「林口工一工業區」要動工，將全力推動各項招商引資。
玉山金控表示，因應玉山長期永續發展，已購入位在台北市敦化北路上松山機場附近的地上權，除土地面積達1,836坪，還有興建中的2棟大樓，將作為玉山金控第2總部，估計可容納逾1000名員工，預計在3年後、2021年下半年完工。玉山金控總部目前就位在敦北民生東商圈，與第2總部相距不遠。 玉山金控今天(19日)召開法說會，公布今、2018年前3季稅後淨利達133.5億元，較去年同期成長15.3%，創歷年獲利新高。累計前3季，玉山金每股稅後盈餘 (EPS)1.23元、股東權益報酬率(ROE)11.63%、資產報酬率為(ROA)0.84%。
玉山金表示，今年前3季，玉山金控整體淨收益373.4億元，較去年同期成長8.5%，各項收入來源均穩健成長，整體手續費收入為市場前3大，其中財富管理業務的證投信基金保管餘額達新台幣3,440億元，為市場第1大。玉山銀行前3季總放款餘額，較2017年底成長7.0%。玉山銀表示，放款聚焦跨境台商及貿易融資，並提供全方位利匯率避險及金流服務，因而帶動外幣放款成長17.4%、及外幣存款成長8.6%。
在數位金融方面，玉山銀行表示，每月限時限量推出「玉山特匯日」線上專屬活動，數位外匯交易筆數已逾整體外匯交易量9成。此外，玉山Pi聯名卡，近期在「雙11購物節」與5大網購平台的刷卡行銷活動，獲得客戶廣大迴響。在電子支付方面，玉山在銀行兼營電支的使用人數及交易量都是市場第1名，居國內金融業領先地位。 除購置第2總部位，玉山金表示，為提供玉山銀行高資產顧客更優質服務，已將玉山私人銀行部及台北環金中心，搬遷至新落成的台北南山廣場大樓33樓，將在南山大樓繼續提供客製化的金融服務，及全方位的家族財富管理諮詢。
上市建商龍頭老大哥國建（2501），拜減資效益大發威、加上近年完工入帳邁向高峰期，因此累計前3季獲利，大賺35億元，已打破歷年紀錄，EPS已達2.32元，賺爆歷年全年的獲利水準，創歷史新高，近日股價也登上最近16個月以來的新高水準。
國建近期股價氣勢如虹，又躍居為營建股盤面焦點，上周四（15日）已重返16個月新高水準，以20元收紅，站上波段新高；上周五（16日）小幅拉回，以19.95元收黑。 今（19）日一開盤，國建再度以平高盤開出，盤中買盤持續湧入，中場暫收在19.95元的高檔水位。
國建今年交屋量和新成屋銷售成績亮眼，因此前三季財報，頗有亮點。107年前三季稅後盈餘26億8842萬元，EPS達2.32元，已改寫歷年全年獲利的新高。 累計前10月營收已達97.42億元，比去年同期成長0.89％。 法人預期，國建第四季再衝交屋入帳和業外貢獻獲利後，全年營收、獲利可望維持高水準。
東森國際（2614）透過旗下海外巴拿馬子公司取得香港上市Natural Beauty Bio-Technology Limited（自然美、00157）30%股權，東森往美妝保健跨境通路，又邁進一大步，東森自然美未來將有四大經營策略，全面搶攻女性保養商機。 王令麟親自領軍東森購物後，今年EPS衝5元、2020年EPS挑戰8元，由於集團旗下子公司自然美已經香港上市公司，草莓網也即將要在香港上市，未來東森購物也會規畫上市，預計最慢2020年會掛牌。
自然美的部分，東森國際已經持有30%香港自然美股權，自然美已經是國際知名美容品牌，未來東森在會積極推動展店，會朝向開店中店的方向，把會員引進店裡面去進行美妝、保養等。 東森集團指出，「自然美」為國際知名美容品牌，1972年由蔡燕萍博士創立，歷經46年近半個世紀的跨國品牌經營，深受台灣、大陸、東南亞女性消費者信賴與喜愛，全球共1,000家門市以上，2017年營收約4億港元，獲利約1億港元，未來，自然美公司董事長由雷倩出任，台灣及大陸各自然美附屬子公司董事長由廖尚文出任，總經理由林燕玲出任。
東森自然美未來將有四大經營策略，首先是橫向擴大通路拓展，並進行通路變革，台灣將增加直營旗艦店的開拓，包含海外，目標2年內整體加盟店數成長到3,000家，門市將融合店中店的新型態呈現。
第二是垂直增加產品線，並進行產品升級，自然美將持續增加保健產品銷售服務，藉由東森自營保健商品豐富自然美產品線，創造更高的商品營收，自然美也將從SPA品牌轉變為國際馳名美容保養品牌，提供消費者更多居家保養的完整配套。
第三要強化品牌行銷，改造品牌，並透過東森集團媒體資源與行銷優勢積極宣傳；第四是會員經營深耕與大數據運用，借鏡東森購物會員與大數據發展經驗，提高回購率與黏著度，短期內東森購物將協助台灣市場導客帶進高價值客戶及新的年輕客層；藉由東森購物產品，草莓網國際線上、自然美國際線下、不斷整合研發新的商業模式，擴大國際市場，提供多元服務。
台商泰國第一大PCB廠商泰鼎-KY（4927）執行長周瑞祥今（19）日受邀出席證交所新南向主題業績發表會提到，在明年訂單看來已滿單的情況下，在汽車板需求穩健更隨著美中貿易戰促使泰鼎在泰國生產需求詢問度不斷升高。 周瑞祥也說，加上泰鼎本身做好生產管理與篩選訂單，明年看來沒有甚麼負面的因素，泰鼎在二廠也預計持續擴充產能並專注汽車板，最大月產能可再增15萬米平方，預定明年開始動工，資金來源仍用自有資金為主。
展望市場發展，周瑞祥說，泰鼎深耕泰國市場，在汽車板領域占領一席之地，尤其美中貿易戰促使東南亞製造需求確實成長，從硬板市場角度來看，雙層板與四層板需求其實不錯，尤其泰鼎目前拿下一年百億市場以外，更有三四千億元的市場空間尚待爭取，這對泰鼎來說，主軸在多層板，這領域充滿商機，因為價格的競爭已越來越少。
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