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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台北市都更推動中心與全坤建設今日簽訂信義三興段公辦都更，台北市都更推動中心董事長林欽榮表示，都更中心已成功招商六案，今日簽約的信義三興案為第五案，年底之前尚有近捷運忠孝復興站的忠孝懷生段將簽約，總計引進民間投資金額約458億元，招商成果令人滿意。 全坤建設表示，先前公司手上不少自辦都更案，但因都更時程冗長，少說需要10年才能完成，相較之下公辦都更案目前執行速度快速，吸引民間企業參與，未來希望政府部門能多釋出類似案件，讓開發商參與。
信義三興段公辦都更案位處信義路四段及光復南路交叉口，基地為台北市信義區信義路四段、信義路四段450巷、文昌街及光復南路所圍街廓內，基地面積計1,045.00平方公尺，土地使用分區屬商三特，容積率630%，建蔽率65%；其中市有土地占59.2%，私有土地所有權人計有7人，面積約426.04平方公尺（40.8%）。 信義三興段公辦都更案以公辦都更方式整體規劃，更新後預計興建地上15層、地下4層之住商綜合大樓，北市府於更新後則可分回商業空間，並設置區民活動中心供民眾使用。 全坤建設以「共生+共享」的微型城市為規劃主題，預計申請黃金級綠建築標章，透過綠化植生牆設計街角立面、9F設置「空中共享書房」等7項創新設計，預計創造結合「消費、商務、鄰里活動及居住」一體的新型態商業大樓。
於去年5月施行的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，內政部現祭出租金補助、容積獎勵、稅賦減免、金融協助等多項優惠，盼加速台灣都更，中央則授權地方政府放寬建蔽率和高度，提高民眾重建意願，且在3年內申請者可享1.4倍容積獎勵（3年後申請者享1.3倍容積獎勵），以目前全台灣約800萬棟房屋來說，全台老舊建物就高達384萬戶，修法後有助於加速重建，並能穩定租屋行情與房市，以下為記者訪問內政部長徐國勇訪談紀要。
問：目前推動計畫之最新進展為何？
答：內政部計畫推行社會住宅與包租代管等共住概念，讓年輕人租得起房屋、不用擔心居住問題，不僅能提高現代生育率，此條例更是善性循環，至於推動的危老建築重建條例，內政部也有信心在祭出「程序簡化、獎勵容積、租稅減免與金融協助」等4大誘因後，預期申請件數在縣市長及九大公投大選後，會如雨後春筍般不斷冒出。
問：民眾對於危老建築重建申請時間表示過於冗長頗有怨言，請問是否有改善計畫？
答：過去危老建築重建進度很慢，主要是因為程序太過繁瑣，由於危老建築加速重建條例可獎勵容積率最高達40％，等於100坪重建可以換到140坪，及早申請；房屋稅與地價稅還可免徵或減免，且重建費用最多可貸款7成，其餘3成還可由中小企業信保基金給予信貸，甚至連耐震評估也最高補助達40萬元，從申請送件到重建完成都有補助和租稅減免（只要30天），未來申請案件量可望急速增加。
問：推動方面是否受到阻礙？
答：當前的問題係出在「地方政府自治條例」，希望地方政府能加快速度通過，且危老形同簡易都更，雖然案件面積不大，但量體跟週轉率高，除此，房屋改建會一併帶動更多內需，目前信保基金跟58家金融公司合作，並與中小企業配合，在全國有3,600個點可協助民眾，目前已核定3千多萬，已有80幾件申請中、已核定40幾件，另外，目前一般民眾對於危老政策有諸多誤解，其實危老條例因為通過速度快，再加上需所有權人全部同意，這樣才能不損害到住戶權益，希望民眾更加了解中央祭出的便民政策，且盡快進行申請危老重建。
房市景氣反轉，許多社區交屋就跌價，新店「巴黎皇宮」不同。實價資料，此一社區在2016年底交屋後，兩年來住戶轉手，除了一筆平盤出售外，其他40筆交易全部獲利，不少人獲利二、三成，一戶就賺了6、700萬元。 以最新一筆4樓交易來說，屋主買進價格為1,907萬，今年9月以2,680萬元出售，獲利多達773萬元。
資料來源／實價資料
房市景氣不佳，賠錢出售頻傳，巴黎皇宮卻人人賺錢，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，主要應和該社區預售時曾停工引爆拋售潮有關。 根據市調，位於中興路二段、近新店裕隆城的巴黎皇宮，在2011年預售，銷況不錯，很快即動工，但疑因建商、土地糾紛，一度停工，結果引發預售屋買家恐慌，紛紛以低價轉手。
陳炳辰表示，巴黎皇宮糾紛後來獲得解決，2016年底完工交屋後，價格也起死回生，回到區域行情價碼，當時不懼風險，有膽子進場承接的買方，由於接手價格多在30萬出頭，甚至有人買到二字頭，如今社區行情多從40萬元起跳，只要轉手，都有可觀獲利。 根據實價，巴黎皇宮今年共有六筆交易紀錄，扣除一筆親友交易，其他五筆均獲利，4樓戶今年9月以2,680萬出售，賣方獲利了773萬；7樓與18樓戶，屋主也分別獲利了632萬、508萬元。
觀光客結構改變，不少都會熱門商圈面臨退燒、轉型，政府大力推動「浪漫台3線」計畫，成為北台灣國旅的熱門選項，為沿街不少老街商圈注入新契機。觀察實價登錄台3線老街商圈，大溪、三坑、北埔等近年都有多筆總價逾千萬的透天厝交易，大溪老街店面則出現每坪58萬元的高價。 「浪漫台3線」計畫結合文化、生態、產業與觀光等面向深耕客庄，打造桃竹苗區的客家廊道，吸引年輕人返鄉，根據觀光局資料，不少台3線沿線主要觀光據點人流增加，今年前8月北埔遊憩區遊客人次年增25％、汶水遊客中心年增19％，獅頭山風景區、大湖草莓文化館也都有約5％的年增率，不過內灣風景區則衰退二成。
觀察實價登錄，今年大溪和平路有一間屋齡76年的透天以2,200萬交易，旁側一間29坪店面則以1,709萬元售出，單價達每坪58.4萬元；北埔老街也是交易熱門的商圈，今年5月長興街一棟地坪93坪透天，以2,180萬元交易，創下該商圈實價登錄以來的最高總價。此外，三坑農地每坪逾3萬元，南庄老街小型商業區土地單價達每坪13.2萬元，都是近年高水位。
台灣房屋大溪僑愛直營店店長李秀漣表示，大溪老街以和平路的前段最為熱鬧，不少建物還保留早年巴洛克風建築，文化部針對私有老建築有保存再生補助計畫，具歷史文化價值的透天人氣買氣高，二層或三層透店身價約1500~2000萬元，一樓店面租金約4~5萬元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，觀光老街商圈平假日淡旺季差異大，租金並不高，多以區域買盤為主，買家不乏本身就是觀光零售業的自營商，買下店面除了拓展生意據點分店，也可分租攤位，彈性運用。如果店面位置顯眼，外牆還有廣告效益，屋主惜售心態濃，因此老街商圈店面交易並不頻繁。
張旭嵐表示，規模不大的攤商無法以月租營業，愈來愈多文青返鄉，以文創結合在地文化，發展紀念品商機，初期經營模式多以日租為主，許多店家也會以日租的方式，分租部分店面空間，一天約1000～2000元，不無小補，也互相匯集人氣。
贈與農地可以免徵贈與稅，不過財政部南區國稅局昨（20）日提醒，如果農地受贈人在五年內，並未將該土地繼續作農業使用的話，稽徵機關將會追繳贈與稅。除非受贈人死亡、土地遭徵收或依法變更使用等情形，才可不受五年限制。
南區國稅局表示，依據遺產及贈與稅法規定，依法申請免徵贈與稅的農業用地，自受贈日起五年內，該農地都必須做農業使用。如果移作他用，且未在主管機關所令期限內恢復農業使用者，就必須比照一般用地課徵贈與稅。
舉例來說，甲君2015年12月間將農地贈與兒子，經國稅局核定不計入贈與總額，免徵贈與稅，但該農地卻在列管五年期間內，經法院拍賣並移轉所有權，且未繼續作農業使用，經國稅局通知限期回復後仍未改善，最後追繳贈與稅8萬元。
繼承土地要留意，台中市地方稅務局昨（20）日指出，在土地辦理繼承登記前，都屬於共有土地，也必須共同承擔納稅義務，如果繼承人置之不理，最後稽徵機關將會強制執行。
地價稅已於11月開徵，地方稅務局表示，依據稅捐稽徵法規定，土地管理人應負納稅義務；如果未設管理人，則以全體共有人為納稅義務人，並負有連帶責任。也就是說，如果該筆土地應納稅捐遲遲沒有繳清，稽徵機關可以針對所有共有人的財產強制執行。
舉例來說，甲君往生後所遺土地未辦理繼承登記，其全體繼承人中，如果設有土地管理人或代表人，稽徵機關則會向其發單課徵地價稅；但如果沒有，全體繼承人就必須共同負起繳納責任。
根據高雄市不動產開發公會最新統計，10月份高雄市大樓新申報開工戶數903戶，較去年同期256戶，暴增2.5倍，推案區域則以北高雄楠梓區與南高雄苓雅區分居冠亞軍，3房576戶成為主力，4房新開工達169戶，呈現小幅增加趨勢，顯示南高雄換屋市場有逐漸回溫跡象。 高雄市不動產開發公會統計，今年前10月，高雄市區新申報大樓量體達7760戶，總銷金額約854.7億元，10月份新開工大樓達903戶，其中北高雄楠梓區332戶，南高雄苓雅區則有247戶，10月份合計申報大樓開工總銷金額110.99億元。
泰嘉開發總經理呂金發指出，楠梓區首購市場相當穩定，尤其是高雄大學城，坐擁綠地優質環境，同時家樂福商圈蓬勃成長，一字頭房價帶讓首購客容易負擔，部分能鳥瞰海景、河景與公園綠景的4房產品，消費者接受度高。 上揚國際業三處總經理徐全興認為，雖然近二年來，高雄大坪數換屋產品去化速度放緩，影響建商規劃大坪數換屋產品意願，但隨著市場上換屋產品陸續去化，市場推案契機再度浮現，南高雄60、70坪的4房去化穩定，售價也維持平穩，換屋產品的後市發展應可審慎樂觀以待。
日商三井不動產投資25億元打造台中港的「Outlet Park」，12月12日才要正式開幕，但第2個中部據點，又落腳在台中市。台糖昨（19）日通過三井提出「台糖湖濱生態園區」租地的投資計畫書，並評選出三井為最優投資人，三井將租下逾4.36公頃土地，規畫開發以親子客源為主的複合式商場。 台糖表示，依招標規定，投資廠商三井要成立一家特許公司，且台糖將此招商結果簽准後定案，最快明年簽約，屆時，三井即可著手進行開發複合式商場計畫。至於三井投資金額，台糖表示，不便透露。
台中市政府以「原台中帝國糖廠」土地，辦理區段徵收，進行「台糖湖濱生態園區」都市計畫。其中，台糖分回土地約7.7公頃，台糖今年8月辦理第1次招租，因無人投標而流標。 台糖今年10月再度公告招標，只有日商三井不動產1家遞件，本月14日通過廠商資格審查，昨由出席的6位委員進行審查，順利通過三井投資計畫書，並評選出三井為最優投資人。 此次土地標租，以設定地上權招商，將出租當地「C區」及「E區」土地面積，分別逾2.74公頃及逾1.61公頃，合計逾4.36公頃，期限訂為30年。
台糖強調，上述土地屬於「第三之一種商業區」，容積率420％，建蔽率70％，很適合開發大型複合式商場。 台糖上述土地107年度每平方公尺公告現值10.6萬元、公告地價1.63萬元，但因各縣市公告地價調整，目前改以每2年調整1次，109年若公告地價有所調整，三井的年租金也會隨之變動。 至於台糖上述土地租金，是以浮動租金5.5％，加上固定租金4.5％，合計租金稅率10％，再乘以當年度申報地價（公告地價8成計算）及承租面積，算出年租金。其中，5.5％的浮動租金，台糖將繳稅給台中市稅務局；另4.5％的固定租金，當作台糖租金收入。另台糖也收取設定地上權的權利金。
由日本三井不動產在台中港打造中台灣最大規模的Outlet Park，目前已有170家廠商進駐，12月12日正式開幕，將創造台中2,000個工作機會；營運後，預估平日每天可吸引1.5萬人次、假日2.8萬人次的觀光人潮，可帶動台中海線觀光發展。
台泥集團今 (19) 日召開聯合法說會，旗下國際中橡 (2104-TW) 總經理黃柏松表示，印度擴廠計畫地點已選定，第一期產能 15 萬噸，預計 2021 年完工，目前美國與印度市場需求皆強勁，中國 3 廠也獲利；電池事業的能元科技目前產能滿載，訂單能見度看至明年，已啟動擴產計畫，明年 1 月月產能將翻倍達 900 萬顆，並可維持高稼動率。
目前國際中橡三大業務包括碳黑、生技與電池事業，今年前 3 季營收比重分別為 70%、16% 與 14%。碳黑事業方面，黃柏松表示，印度擴廠計畫地點已選定，第一期產能 15 萬噸，投資額 8300 萬美元，預計 2021 年完工，該廠將分三期擴建，總產能上看 45 萬噸。 黃柏松指出，印度新廠地點位於 Gujarat 省，該地區擁有相當好的地理優勢，工業發達、鐵路港口發達，且未來有 4、5 家國際級輪胎廠規劃在當地擴產或建廠。目前美國與印度市場需求皆強勁，美國廠營運大幅優於去年，印度市場也在獲利，中國雖然第 3 季表現稍差，但在中國的 3 廠仍獲利。
電池事業部分，國際中橡旗下負責鋰電池事業的能元科技，去年下半年已轉盈，今年獲利穩定成長。黃柏松表示，過去 10 年產業的變化，使能元科技陷入虧損，但在需求熱絡訂單增溫下，目前訂單能見度已看至明年，客戶要拿到貨得等待半年時間，為因應未來客戶需求，能元科技董事會 11/12 已通過先減資 8.5 億元、再增資 35 億元，以用於擴產。 黃柏松指出，今年以來透過去瓶頸，能元科技月產能已從 400 萬顆增加至 450 萬顆，且產能發揮到極致，待增資完成設備到位後，明年 1 月月產能就可望翻倍、達到 900 萬顆，有信心穩定生產，並維持高稼動率，目標為 2020 年月產能增加至 1800 萬顆。
能元總經理薛人禎指出，能元科技瞄準的是高功率、高容量電池，主要應用包括儲能等利基型市場，目前全球僅 SONY、村田、三星等 3 家企業做得到，未來能元科技的目標便是成為全球前三大供應商。據悉，能元科技目前著眼的市場包括德國、美國等，客戶涵蓋家電客戶、工具機等，最大客戶為英國家電商。 生技事業方面，黃柏松表示，孤兒藥權利金貢獻持穩，預期明年、後年也將維持與今年相近的表現，目前也已委託機構進行相關新藥開發。
凱撒飯店集團旗下「凱達大飯店」去年底開幕迄今滿一年，傳出「首年就獲利」捷報，在當前飯店業不景氣環境下，繳出難得成績。 凱撒飯店集團副總裁、凱達大飯店總經理皮金營點出關鍵，就是凱達「房間數夠多」，高達745間，在台灣僅次於君悅。他認為，開飯店要能賺錢，房間數一定要多，否則規模經濟做不出來，營收無法做大，很難脫離虧損泥沼。
凱達集團去年11月24日開幕以來，已經營運將滿一周年，因位於台北市西區交通樞紐，與萬華火車站共構，近捷運站剝皮寮、龍山寺、艋舺夜市及西門町等景點，吸引許多日、韓、港、澳等海內外旅客入住。 皮金營表示，今年住房率可說是逐月攀升，10月之後站上八成，預估第4季平均高達85%，全年平均可達七成，這對一間擁有745個房間的飯店而言，相當不容易。 據了解，凱達大飯店今年6月接近損益兩平，目前已轉虧為盈，今年全年可望獲利。
在房地產市場持續冷淡的情況下，大陸房企在銷售及融資上「蠟燭兩頭燒」。根據數據顯示，10月分，20個熱點城市共計成交1千448萬平方公尺，相較上月下降11%，大部分城市成交面積呈現下行趨勢，同時，今年以來房企融資壓力明顯加大，且融資成本分化嚴重，有專家指出，房企為了銷售將加快實施價格戰。 數據顯示，10月20個熱點城市合計成交1千448萬平方公尺，相較上月下降了11%，深圳、青島、杭州、大連銷售面積與上月比下降超過4成；北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積與上月比跌幅均超過10%，而杭州成交商品房數量為7790套，是近20個月以來的成交新低。
降價求售去庫存
另外，中原地產首席分析師張大偉指出，部分一二線熱點城市庫存上升，其中，北京在共有產權房和限競房供應量暴發的狀況下，累計庫存量超過萬套。 在銷售壓力下，目前不少房企紛紛嘗試將部分房產項目小幅調整價格，例如，北京昌平區某限競房均價從2個月前的每坪15萬元調降至每坪14.4萬元；另一名大型房企高管也表示，目前公司最重要的任務就是衝銷售和融資，為了加快去庫存化，公司推出了一些促銷優惠活動。
發債融資難過關
而融資方面，根據58安居客房產研究院監測資料顯示，今年房企融資壓力明顯大於去年，1到9月銷售金額排名前50的房企，融資成本相較去年同期平均提升了1個百分點，融資金額則縮小近3成，多家房企密集發債融資、融資成本分化嚴重，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業，融資成本為5%左右；陽光城等民資房企融資年化利率為8%左右。
對此，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，針對房企的融資管道，大陸監管未來可能會增強，嚴防重點監管資金違規流入房地產行業，並可能加大對於違規金融機構的處罰力度；另一方面是在房地產調控不放鬆的背景下，針對房企的融資政府仍然不會「網開一面」，更多上市房企透過發債等再融資方式可能會被暫停審核，目前融資成本不斷偏緊的現狀仍持續下去。
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