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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
年底進入傳統購屋旺季、整批新成屋交屋，加上銀行年底衝刺房貸業務，積極爭取優質客戶，帶動國內五大銀行十月的新承作房貸金額近四六一億元，創九個月新高，較九月增加七十三點九四億元。不過，央銀對後續房市發展持觀望態度，業者也對明年房市展望保守。 此外，財政部昨天宣布，為減輕民眾居住負擔，八大公股銀行承作的「青年安心成家購屋優惠貸款」將延長兩年至一○九年底。此外，為提供民眾多元化商品選擇，參酌房市現況後，新增一段式機動利率百分之一點六八的方案。
台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承作房貸比重，約占全體銀行的近四成，因此被視為房市風向球。央行昨天指出，十月五大銀行新承作房貸量達四六○點七四億元，創九個月新高；新承作房貸利率為百分之一點六二七，較九月微增○點○○七個百分點，主因十月低利率的青安貸款占比較九月減少。 觀察六都十月移轉棟數月增約一成二、年增約二成六，前十月六都移轉棟數合計年增百分之六。房價變化方面，至今年第三季底，代表新成屋的國泰房價指數已連四季正成長，代表中古屋的信義房價指數更是連七季正成長。 十月新承作房貸量較九月明顯增加，房價也回升，盤整已久的房市是否已經由冷轉熱？央行官員表示，今年九月上旬適逢農曆七月，十月有遞延性買盤，使新承作房貸量增加，整體房市走勢還要再觀察。
官員說，目前房市仍以自住需求為主，個別豪宅、店面的售價變化主要是受各自的地點條件和需求，房市景氣要看買賣雙方對房價的認知，以及購屋者的購買能力和需求，目前還難以判斷整體房市趨勢，有待後續較長期的觀察。 至於明年房貸成長力道會不會比今年好？指標性大型房貸銀行直言「不可能」，因為推案量大且利率低，建商口袋深、讓利有限，但購屋者卻有房價下修的預期心理，導致成交量難以放大，明年房貸餘額成長目標會低於今年。 「房市還沒看到拐彎」，永慶房屋集團業務總經理葉凌棋說，房市急跌期已經過去，但明年經濟成長放緩且供給量欲小不易，預期明年將穩定處於橫向整理，價緩跌、量緩增，「現在不適合投資」。
不管人口怎麼漂，大台北都會區包括松山、大同、萬華、士林、三重、永和、土城、蘆洲、樹林、鶯歌等10區，房價依然上漲；其中永和6年人口減少最多、逾1.1萬人，但每坪房價卻逆勢漲了2.8萬元。 至於台北市這6年房價上漲最多的士林，每坪漲了6.1萬元，但人口卻萎縮2,713人。這顯示儘管沒有人口紅利支撐，區域房價依然堅挺、相對抗跌，也打破部分人士「少子化會導致房市崩盤」的推論。
根據住展雜誌昨（22）日最新公布的統計指出，不管人口怎麼漂、怎麼減少，房價還是會逆勢攀升。調查指出，近6年大台北共29個主要行政區人口數量與房價變化，未必完全正相關，其中只有15個行政區，房價與人口漲跌呈現正相關。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，令人驚訝的是，大台北人口負成長區域共17個，其中10區，竟然房價在這6年仍然逆勢上漲。 包括松山、大同、萬華、士林、三重、永和、土城、蘆洲、樹林、鶯歌等10區，儘管人口逐漸減少，但房價依然上漲；其中永和是雙北市人口減少最多的行政區，6年少了1.1萬多人，但每坪房價還逆勢上漲2.8萬元。 至於台北市這6年房價上漲最多的士林，不但沒有人口紅利，6年累計人口少了2,713人，但每坪還上漲6.1萬元。
何世昌分析，關鍵原因是政府政策、稅制、供給量、經濟環境、利率、重大建設，影響房價的立即性，遠高於人口因素。 再者，雙北市為全台主要都會區，除基本需求外的投資、置產需求較高，因此房價受到人口影響程度，相對偏低。 統計發現，大台北29區總計共12區，6年來人口正成長，其中房價上漲共8區，包括中山、文山、北投、新店、三峽、淡水、汐止、林口等，大多數屬於蛋白區；另有4個人口正成長區房價下挫，分別為南港、內湖、新莊、五股等區。 何世昌分析，這幾區人口雖有成長，但因前一波多頭推案量龐大，近年又碰到交屋潮，因此房價遭到壓抑。
全台平均屋齡在今（107）年已超過30年，但都更與危老重建兩項推動效率，即使新北市、台北市府在怎麼努力也難以加速，其中一項「審議流程」至少要1.5～2年的時間，就常遭民間業者詬病。台北市政府指出，中央推出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，北市府在以增訂「臺北市土地使用分區自治條例」加以配合，加大幅縮減流程；民間業者也曾指出，兩項條例通過後，危老重建程序可以減少約3～8個月的時間。
記者曾採訪過「臥龍街」海砂屋危老都更一案，當時業者透露，一般都更程序在毫無阻礙狀況下，至少也需要1.5～2年的時間；當時正好是206花蓮大地震隔日，記者親眼目睹整棟樓一條巨大裂縫，住戶發現後驚呼「太可怕了」！距離台北這麼遠，地震餘波就產生這麼大的裂縫，即使已經在跑流程，但等待的日子實在很漫長，對於居住在危樓內的居民，實在是日日煎熬。 所幸現在中央與地方政府的加速條例都已通過，北市府表示，配合中央「都市危險及老舊建築物加速重建條例」增訂「臺北市土地使用分區自治條例」第九十五條之三，放寬危老建築基地高度、高度比、後院深度比及住宅區建蔽率，已於107年11月21日發布，將於107年11月23日生效。
行政院自106年5月10日發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，因危險及老舊建築物部分現況建蔽率大於法定建蔽率、申請建築容積獎勵後受限於「臺北市土地使用分區管制自治條例」規定建築物高度、高度比、後院深度比等限制，致建築基地無法充分規劃設計利用之狀況，影響所有權人重建整合意願。 為協助解決危險及老舊建築物受到管制的問題，市府即進行住宅區建蔽率、高度放寬之可行性檢討，並與相關公會等多方討論凝聚共識，在保障土地所有權人權益及維持環境品質之前提下，增訂「臺北市土地使用分區管制自治條例」第95條之3，並於107年10月1日經市議會三讀通過，內政部於11月20日函轉行政院准予備案，本府即於107年11月21日發布實施。
都市發展局補充，目前已有19件提出申請危險及老舊建築物重建計畫，並有6件核准，該局亦訂定「臺北市危老重建推動師培訓執行計畫」自107年6月4日起生效，召募具服務熱誠的推動師組成跨領域的黃金團隊，並設立「危老重建工作站」，為社區居民提供在地化的諮詢服務管道，為加強宣導，更結合本府都市更新處12行政區自主都更駐地工作站與建管處危老推動師，主動佈局未來4年，深入民間提供多元重建之專業諮詢服務，現已完成7處工作站設立、培訓3,468名危老推動師。 本次修法預期透過建築相關規定之放寬，使建築規劃更具彈性，提高建築基地重建整合之誘因，期盼更全面加速本市危險及老舊建築物重建，打造宜居安全之城市。
台北市政府都市更新處昨（廿二）日表示，市府自一○五年發布實施「台北市公辦都市更新實施辦法」，並透過都市計畫、都市設計等層次的積極配合，順利推行四種類型的十五個公辦都更個案，並達成全國首見的「四個第一」，有：公辦都更招商績效第一、民辦都更協助效率第一、兼顧公益協助弱勢第一及排除都更障礙魄力第一。
未來老屋重建的政策方向是多元非單一的，台北市將以「宜居安全」之宗旨，持續推出階段政策。透過公劃更新地區及更新計畫引導民辦都更，建立更「宜居、安全、智慧、美麗」的台北！
商用不動產市場持續熱絡，商辦租金看漲，紡織股宜進集團今年以來，大手筆買進五筆汐止區辦公大樓，交易金額合計達27億元(含稅)，樂當包租公。 紡織股的宜進近年來已轉型為控股公司，持有27.7%的宏洲股權，也擁有38.53%光明絲織股權，還有未上市的億東纖維，今年本業皆有優於往年的獲利。
宜進集團擅長不動產投資，董事長詹正田投資眼光精準，集團今年動作頻頻，除母公司宜進外，也透過子公司大田國際開發、億東纖維，分別買進汐止區辦公大樓，今年內已完成五筆交易，其中有四筆是向遠雄建設買進，一筆向國揚實業購入，五筆交易合計27億元(含稅)，皆作為不動產出租用，賺取租金收入。 此外，宜進去年購入1,600餘坪的南港玉成段土地，已擬定開發計畫，預計與建商合建大樓，今年3月買下大東紡織台中土地，也擬申請變更土地項目，朝向住辦公大樓開發努力，頗看好商辦大樓潛在商機。
財政部推出、由8大公股銀行承作的「青年安心成家購屋優惠貸款」，將於今年底期滿截止。財政部宣布，為減輕國民居住負擔，落實居住正義的成效，報經行政院同意，延長兩年至109年底。此外，為提供民眾多元化商品選擇，參酌房市現況後，新增1段式機動利率1.68%的方案。
財政部表示，青安貸款是由台灣銀行等8家公股銀行以自有資金辦理，每年新承作量均具千億元規模，穩定提供民眾購屋資金需求，截至107年10月底已協助269,617戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額已突破1兆元，達1兆809億元。 就利率而言，目前首年利率最低為1.44％，優於中央銀行公布的5大銀行107年9月新承做房貸利率1.62％。按青安貸款最長年限30年推算，實質利率為1.70％，也優於金融聯合徵信中心公布107年6月全體銀行新承作房貸平均利率1.796％，有助降低民眾購屋的資金負擔。
國庫署表示，青安貸款現行利率採混合式固定利率或機動利率擇一，此次新增新增一段式機動利率，有利民眾依資金狀況及還款規劃擇適辦理。 國庫署分析，兩段式機動利率，現行前2年利率為1.44％，優於市場水準，對規劃短期還款者較為有利；若規劃滿期30年還款者，平均利率為1.70％，則選擇新增一段式機動利率1.68％相對優惠，民眾於申貸時可依需要自行選擇，但一經選定不得要求變更。
台北市信義計畫區指標豪宅案、總銷200億元的「冠德信義」，終於傳出成交喜訊，迄今已賣出不只1戶，年底前有機會為冠德（2520）貢獻入帳；展望2019年，「冠德信義」、「蝴水映」及「微山丘」三大案總銷達316億元，將為重頭戲。 冠德昨（22）日法說會由總經理洪錦欽主持。其中，被視為EPS貢獻度高達2個股本的「冠德信義」，傳出成交喜訊，今年中取得使用執照後，Q4正式開賣，已成交不只1戶，有機會年底前開始挹注入帳，並進行跨年度銷售和認列。 至於「冠德信義」售出多少價錢？成交幾戶？冠德表示，目前不能具體對外透露，待內政部實價登錄資訊揭露後，將可見真章，屆時是賣1戶、認列1戶。
「冠德信義」總銷200億，規畫152～208坪，為冠德手中規模最大的案子；另外新店「冠德創新殿」和「市政廳」總銷80億，預售階段已售8成，預計2021年完工入帳；總銷規模達80億元的另一大案「微山丘」，為先建後售別墅，迄今已售30％，Q4起陸續認列，並延續到2019年入帳。 冠德表示，今年前3季出現虧損，EPS-1.06元，主要是環球購物中心天津店暫緩腳步，並持續打銷累虧；不過Q4將有總銷50億元的大案「冠德大境」完工交屋，只剩下3戶，現正交屋程序，年底至明年首季進行跨年度認列，正力拚全年虧轉盈。 展望2019～2020年，冠德表示，業績來源將靠200億的「冠德信義」、36億的「蝴水映」及80億的「微山丘」三大案，總銷達316億元，將為重頭戲；另外還有待售新成屋，預期未來3年業績，成長動能無虞。
遠雄建設董事長趙文嘉自2016年正式掌舵後，今年致力調整遠雄經營策略，規畫三大方向包括資金效益擺第一、股本瘦身、加碼辦公和廠辦土地等。至於持股27％的遠雄大巨蛋，則力拚明年全面復工。 遠雄建設協理程澤昕昨（22）日在主持法說會時表示，董事長趙文嘉希望把資金效益放在第一位，期待把資金投入更有效益的投資以回饋股東，同時處分閒置土地，以投入效益更大的投資。另股利配發比例也明顯提高，稅後淨利配發比率拉高至100％
今年以來，遠雄建設一口氣就賣了3筆需要中長期整合的土地，總共套現46.6億元，一度引發市場關注；不過，遠雄建設還是加碼購地，斥資近20億買了2筆土地，土地存貨調節意味濃厚。
其次，遠雄建設接下來也將進行股本瘦身，目前股本約83.5億元，9月間才實施史上第一次庫藏股2.8萬張，希望把股本進一步縮小到81億元。
第三，遠雄建設將加碼辦公和廠辦土地。程澤昕表示，台商最新一波資金回流潮，對於科技廠辦和辦公室的殷切需求，讓遠雄汐止「U－TOWN」1期接近完銷、明年完工的2期也被搶購十幾億，因此有信心明年去化會更迅速。
至於遠雄大巨蛋傳出有買家願以350億接手60％股權？遠雄透露此傳言並非遠雄主導，不過就遠雄所投入大巨蛋的總開發成本，前後20多年的成本和費用、累虧及停工損失，累積已400餘億元。大巨蛋在9月和11月分別進行都審， 程澤昕表示，目前大巨蛋工程進度已8成，待都審完成、建照變更核准後，可以全面復工。
為搶攻工業4.0及智慧醫療耗材商機，韋僑科技（6417）董事長曾穎堂昨（22）日表示，公司砸下3.15億元，已購置大里仁化工業區約1,370坪土地，目前計畫投資6億元，預定明年6、7月動工興建新廠。至於新廠完工後，將主攻票證、醫療，及工業4.0等無線射頻辨識（RFID）市場商機。
韋僑是希華晶體（2484）轉投資公司，主力RFID市場，鎖定票證、物流、醫療及工業產品等領域。韋僑預計2年後，新廠最大年產值可達5億～6億元，藉以擴大公司的營運規模。 曾穎堂說，韋僑的快速RFID產品，將運用在人流管制等方面，目前新的RFID產品，已通過新加坡政府的相關規範要求，可長距離感應，不僅沒有死角，也沒有干擾。 換言之，民眾在車站，只要把內建快速RFID卡片，放在包包或口袋裡，就可感應過關，不需要持卡過關，相當方便，韋僑未來有意打進新加坡的車站人流管制等市場。
韋僑目前RFID運用在工業領域，包括由物聯網（IoT）到工業4.0，可藉由感測器讀取RFID相關資料。例如，RFID崁入在螺絲裡面，再安裝機械設備上，可做到工業4.0感測用途。 另公司RFID運用在智慧醫療耗材產品，包括注射針筒及手術止血帶，讓醫師開刀後，可從感測器讀取RFID之後，適時盤點開刀房的止血帶數量，避免因人為疏忽，將止血帶放在人體裡面，而不自知。 至於韋僑RFID運用在票證支付方面，目前以一卡通票證為主，包括台南、高雄及屏東等縣市的學生卡，都使用一卡通，目前一卡通與Line Pay合作，將大力搶攻電子支付的市場。
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