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選舉干擾退散,房產專家分析,選後預售、新成屋房市不見得比較好,主因建案開高價現象並沒有停,且低利率環境短期內不會改變。不過剛性買盤仍會進場,就看買方對高價建案是否買單。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年以來預售市場因買氣持續回升,建案開價愈走愈高,不過相對來說,買氣卻愈走愈低、未能同步跟上;由於買氣有回溫跡象,並未出現2015、2016年恐慌性氛圍,加上低利率環境,以及前一波多頭時期獲利大豐收,支撐建商開高價心態,再加上相關費用、成本並未下降,建商對於價格堅持愈來愈高。 何世昌分析,選後的預售、新成屋市場,就要看買方態度,「如果買方認輸,願意接受高價趨勢,市場買氣就會恢復;反之,若買方不接受建商開高價,房市將再陷入拉鋸戰,市場再度呈現沉悶的市況」。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,在自住客市場下,價格仍是成交關鍵,以致近期整體大台北行政區無論預售、新成屋案來人量稀疏零落,並不理想;因此讓平價建案銷售持續順遂,三重、土城、新店、板橋、桃園A7等平價重劃區,買氣才有機會開紅盤。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,今年整體不動產交易明顯回溫,雖然部分區域因為選戰多少瀰漫觀望氣氛,不過第4季又見回溫,若選舉過後剛性買盤年底前陸續進場,仍可望推升旺季盛況。
國泰建設發言人林清樑認為,以國泰建設來說,往年選舉對買氣影響不大,四年前同樣的九合一大選,銷量也不受影響,因此選舉實質影響購買意願不強。
創意家行銷副總經理柯仲武指出,第4季本就是房市傳統旺季,值得注意的是,選後當選人的房市政策,像是房屋稅未來是否減免等,都會影響買氣。
全台房市慘兮兮,雖然全年買賣移轉棟數可望回溫至27萬~27.5萬棟,增幅約可達1.5%~3.4%,但短時間內也很難見到過去40萬以上的榮景。但反觀黃金工業區土地及廠辦身價卻水漲船高。
目前北台灣雙北市工業土地價格高漲,以桃園工業用地最為火紅,尤其中壢工業區詢問度最高,主要是因為其交通頗為便利。DTRE德天國際地產總經理田揚名指出,目前中壢工業區部分土地開價已來到每坪30萬元大關,是桃園工業區中除華亞及龜山第三高。
田揚名觀察,近期受到工業土地行情飛漲,廠商逐漸朝新竹縣及苗栗縣發展,一方面土地買賣價格較為低廉,實價登錄顯示桃園中壢工業區成交行情約每坪26萬~28萬元、平鎮14萬~17萬元,甚至往南的新竹湖口工業區每坪16萬~18萬元、竹南每坪8萬元等。「從北台灣新北的五股工業區每坪逼近百萬元行情,南自至苗栗竹南約100公里、一個多小時車程距離,工業區土地價差達12、13倍。」 像是網通大廠智邦,就眼看桃園以北的工業區地價全超出預算,只好轉往中南部尋地,至今仍未找到落腳處。
台商急於回台蓋廠,賣方趁機提高價格。就有仲介對本刊透露:「有客戶出價每坪50萬元要買土城工業區土地也買不到,因為地主開價早就來到60萬元,但回台設廠的企業,就是要躲避美國至少10%的關稅,若是土地購買成本太高,政府又沒有相關配套措施,他們也就乾脆不回來了。」 「可以發現這波真正買地的都是實力雄厚的大廠,小廠還是不敢出手,因為符合需求的土地難尋,地價也超出預算太多。」業內人士分析。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,今年台商持續回流,對房市也確實出現一些帶動效果。根據實價資料,今年出現多筆不貸款,捧現金購買豪宅的驚人案例。 「台商買房的實力相當驚人,預期未來台商返台潮有增無減下,除將推升台灣工業區土地、廠房價格,甚至也會對房價產生一定程度的支撐,尤其豪宅有機 會擺脫前幾年的低迷市況,即便目前房市買氣出現停滯,但中長期不一定看淡的。」陳傑鳴說。
小宅興起、房市回溫,根據市調單位統計,台中市今年前3季預售屋推案總戶數為1萬2466戶,較去年同期成長72.1%,其中又以北屯區、南屯區及烏日區分居推案熱區前3名。業者指出,台鐵高架捷運化完工、綠線進入收尾階段,軌道經濟發酵,房市確實回溫明顯。 今年以來,台中房價微幅修正,加上建商因應市場剛性需求,改推中小坪數新案,又以28~42坪、2~3房首購產品、主力總價750~1000萬元為主,房價親民,促使首購買盤湧進。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出,今年台中不動產買賣移轉棟數較去年微幅成長,但還看不出大幅回溫,市場仍以小坪數、千萬元內產品為主,導致建案戶數明顯增多。
北屯案量佔近3成
據台中市不動產開發公會的統計資料,北屯、南屯及烏日等3區推案量合計佔台中總案量的56%;居冠的北屯區去年推案戶數1915戶、總銷243億元,今年同期增為3776戶、總銷也成長至404.5億元,量能都接近倍增,佔全市總案量近3成。 鄉林不動產研究室報告指出,拜台74線、捷運綠線、台鐵高架紅線及Costco好市多二店將進駐等利多之賜,北屯區近年一直是台中最熱門的移居地,因此房市成交量與推案量雙雙創新高。 且今年多項公共建設及重大投資案等利多持續加碼,加以政府近期修改「公發公司資金貸與準則」,鼓勵海外資金回流,無論是置產或投資設廠,都必然少不了台中不動產,也增添建商鎖定「重大利多」布局的推案信心。 鄉林建設董事長賴正鎰更表示,選後購屋者宛如吃下定心丸,對台灣經濟恢復信心,房市復甦力道加速,「可以再好10年」。
儘管房價回檔,但台北市停車位還是貴鬆鬆,甚至創下6年新高,平均一個坡道停車位要價240萬元,幾乎可以在南部買1間房。 台北市地政局住宅年報最新統計指出,去年台北市車位成交行情創6年新高。坡道平面車位均價約240萬、機械車位均價約147萬,都是2013年統計以來新高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市停車位需求強,加上預售新屋的停車位價格攀升,都是帶動車位上漲的原因。
地政局統計,台北市1個坡道平面車位的價格,約等於房屋3.7坪的房價,也就是台北市1個平面車位價值相當於1間臥室。據北市2016年家庭收支調查,全市「有車家庭」只有28.66%擁有自有停車位,至於租借停車位比例達29.91%,另外近4成沒有買或租借停車位,顯示台北市車位供不應求。
調查顯示,房價最貴、每坪均價約90.3萬的大安區,坡平車位要價326萬也高居第一,甚至機械車位1個也要183萬,在文山區可買1個平面車位。 整體觀察,台北市坡道平面車位平均單價約為每坪房價的3.68倍,1個平面車位的價格相當於1間3坪多的臥室,而機械車位價格又約為坡道平面車位價格的6成。
購屋族想進場買房,最怕遇到房價暴漲、暴跌,怕買在最錯時機點,其中桃園中壢新成屋大樓價格高低起伏,讓不少人看了懸著一顆心,根據地政局統計,新成大樓今年1月重摔1字頭,與中古屋價差不多,隨後又站回2字頭價,直到4月再度跌回1字頭,之後連兩月價格如同搭電梯一般,單坪達到23.94萬,創最近一年新高。 針對八德、中壢、平鎮、桃園、龜山及蘆竹等行政區,桃園地政局進行最近一年住宅價量分析,日前報告出爐發現中壢區今年六月交易件數851件,較上月減少將近200件,但是全區平均單價卻上漲5%。
中壢新成屋大樓價格今年高低起伏,如同坐雲霄飛車,讓購屋族捏了一把冷汗,今年1、4月重跌1字頭後,5、6月單坪均價重回2字頭,甚至創最近一年新高。至於住宅大樓中古屋價格表現相對平穩,最近一年維持在 17~18 萬元。 對此桃園地政局說明,中壢區住宅大樓新成屋六月交易成交受高鐵、SOGO 地區新建案交屋影響,較上月明顯拉抬,另外針對今年1月新案價格1字頭,主要受龍岡地區均價 14~15 萬新大樓交屋拉低均價外,除此之外,最近一年交易均價穩定介於單坪18~24 萬元。
有錢的企業主不只是買地投資,等待未來的擴張之用,錢太多又年老,想將資產贈與給小孩,同樣也是「買地」處理,台中近1年成交上億元的大筆土地,烏日區不但佔有一席之地,且大部分的交易集中在即將重劃、準備禁止移轉的「前竹區段徵收」,公設保留地成為熱門產品。 「前竹區段徵收」位於烏日區的最東邊,緊鄰南區,中間有環中路七段穿過,目前還是農業景觀居多,不過未來即將重劃成住宅、商業區及公園用地,身價看漲,近1年土地交易密集,有10餘筆還是千坪以上,1~3億元大筆土地,平均單價12.98萬元,幾乎全都包含了大面積公設保留地。
公設保留地是位置座落在都市計畫中屬於公設的土地,如道路、綠地、河川用地等,且尚未被徵收,春耕不動產協理洪永瀚表示,公設保留地、農地都有個好處,就是它免稅,「免課土增稅、免報房地合一稅、贈與也免稅,持有滿5年賣掉,獲利實拿。」 洪永瀚表示,台中還是有很多公設保留地是沒人要買的,因為可能沒機會被徵收、沒有錢景,像是前竹區段徵收這種公告即將禁止移轉的土地,「時辰到了」,因為在公告實施之後,再買就不算,贈與就不能免稅了,因此引發大家大量快速地購入。
扮演高雄經濟轉型與翻轉的重要區塊,高雄亞洲新灣區內,公、民營地主10大重劃區,將全部在明年6月3日之前,完成市地公辦重劃,全面進入土地開發的實質階段,未來,數千億元的投資帶動,加上既有5大公共建設助攻,勢必成為高雄房地產市場的焦點,而中鋼集團進行土地開發,首次跨入房地產市場,即選擇從高雄亞洲新灣區著手,推出「欣灣時代」大樓住宅,成為卡位的先鋒之一。 高雄工務局日前公布此生必遊的高雄10大景點,高雄亞洲新灣區內,就有4個景點入列,包括高雄展覽館、高雄市立圖書館總館、海洋文化及流行音樂中心、以及環岸輕軌段的真愛碼頭站。
高雄市不動產開發公會理事長張永義說,高雄亞灣腹地達590公頃,5大重大公共建設,都落在這個區域,這些公共建設的整體環境,對亞灣房市的發展,具有正面效益,也因此帶動建商投入,許多新大樓的房價,平均每坪35萬元起跳。 除了政府部門已投入300多億元,興建5大公共建設,提供房地產市場的驅動力之外,高雄地政局長黃進雄說,包括統一集團、台塑集團、中石化、台肥、東南水泥、國泰化工、中油、以及台糖等區內公民營企業的110公頃土地,總共10大重劃區,將在2019年6月3日之前,全部完成。 他表示,如果再加上205兵工廠區段徵收區,面積合計約170公頃,未來龐大的土地開發,成為高雄經貿產業發展腹地,將高雄亞洲新灣區,推向另一個土地實質開發的階段。
從過去市場發展脈動可以了解,重大建設和重劃區,通常都扮演房地產市場驅動的角色,也因此,已有多家建商進場卡位;維多廣告總經理鍾榮和說,中鋼集團進行土地開發,首次跨入房地產市場,即選擇從高雄亞洲新灣區著手,推出「欣灣時代」大樓住宅,成為卡位的先鋒之一。 他指出,高雄亞灣生活機能已經相當完善,包括高軟園區、體感科技產業、以及百貨服務業等產業發展前景,目前正處於起跑點,準備衝刺的階段,這些都是可以提供有意進駐的消費者、以及推案建商,佈局的先機。
受惠今年完工交屋案量大暴衝所賜,上櫃營建股亞昕國際開發(5213)今年前3季大賺7.5億元,EPS達2.19元;法人估計,第4季仍有建案可供入帳,全年可望挑戰近5年EPS最高獲利紀錄。 亞昕董事長姚連地表示,亞昕在2018年會完工交屋入帳的案源總共有3筆,包括總銷60億元「晴空樹」、40億元「星空樹」、16億元「亞昕昕世代」三大案;另外,手中還有新成屋銷售可供貢獻、以及今年有機會有處分延平北路辦公室,營收和獲利表現會相當好。
亞昕今年前3季稅後淨利為7.57億元,EPS達2.19元,一舉超越去年全年EPS的1.98元。 目前「晴空樹」、「星空樹」兩大銷售亮眼的新案,總銷就破百億,從2017年底至今年上半年持續交屋貢獻;「昕世代」下半年交屋;另外「昕樂章」、「翠峰」、「永翠C案」、「華威延北案」等四案,採邊建邊售。 法人估計,亞昕今年營收可望挑戰60億元,EPS則有機會挑戰最近5年最高紀錄。 亞昕今年推案計畫為11月的板橋江翠北側攜手潤隆(1808)的合建案,合建比率為雙方各半,總銷約30億元。
另外,亞昕和華成機構的延平北路與市民大道口合建案,則是亞昕46%,可分回約60億元,可望成為2020年業績來源。 展望明年,總銷60億元「昕樂章」、「翠峰」分回15億元,為貢獻主力。
晶華國際酒店集團董事長潘思亮表示,明年是晶華的「打底年」,將「麗晶」的海外經營發展權交給洲際酒店集團(IHG)後,晶華得以集中力量,發展「晶英」(Silks Place)以及捷絲旅(Just Sleep)品牌,強化晶英在台灣、大中華及日本市場的地位,目標是三到五年內,要在海內外設立十家晶英酒店。
經濟日報提供
今年3月,晶華將麗晶除了台灣之外的全球經營權,出售給與洲際酒店集團(IHG)共同成立的合資公司。這項交易案,有兩個重大意義:晶華不用再消耗資源拓展麗晶品牌,除了舒緩財報壓力,晶華亦能全神貫注於台灣、大中華及日本市場;而透過此交易,晶華與IHG成為合作夥伴,香港洲際酒店終於回到麗晶懷抱,更名回香港麗晶酒店,圓了潘思亮的夢。
晶華是國內飯店股王,受惠出售案帶來的一次性收益,晶華前三季稅後純益10.1億元,年增36.6%,每股純益(EPS)為8元,優於去年同期的5.86元。潘思亮說,找到IHG這個強大的盟友後,由資源雄厚的IHG集團負責幫「麗晶」在全球市場開疆闢土,打「世界盃」,晶華則集中火力發展自主品牌「晶英」,深耕台灣及大中華市場,並揮軍日本市場,打得是「亞洲盃」。
潘思亮強調,「晶英」是強調人文的品牌,更是華人文藝復興的先行者,他期盼透過晶英弘揚中華文化。
共同經營 衝高投報率
以下是專訪紀要:
問:為何與洲際合作?
答:主要有兩個考量。第一、現在的香港洲際酒店,其實是麗晶酒店的發源地,但在亞洲金融風暴時期賣給了洲際,變成洲際的旗艦店。我買下麗晶時就有一個夢想,就是有朝一日,香港洲際酒店能變回香港麗晶,重回麗晶體系。
第二個考量,是晶華買下麗晶品牌後,經過八年時間檢驗,發現投資報酬率並不高,無法為晶華股東創造更大的價值。
麗晶是全球品牌,飯店分布於各大洲,但跨洲管理的難度高,戰場一下拉得太大,反而拖慢晶華發展自主品牌的腳步。
反觀IHG是全球飯店業巨頭,晶華與IHG成立合資公司RHW,晶華持股49%、IHG持股51%,共同經營麗晶品牌,由IHG拓展麗晶國際業務,我們等於是騎在老鷹上,隨IHG振翅高飛。
經濟日報提供
問:出售麗晶對股東的好處?
答:從股東權益角度看,現在麗晶產生的利潤,晶華股東雖只能享有一半,但若繼續由晶華單打獨鬥,股東還要等好幾年才有機會看到麗晶顯著的成長獲利;反觀將麗晶交由IHG經營,其獲利大幅改善,股東很快就能享受利潤。麗晶獲得IHG資源挹注,正快馬加鞭衝刺全球市場,日前宣布進軍吉隆玻,接著是上海、倫敦,年底前還有五個全新飯店。中期目標是十年內全球有40家麗晶品牌的飯店。
經濟日報提供
問:晶華未來的布局重點?
答:麗晶出售給IHG後,晶華壓力解除,未來將集中資源發展晶英、捷絲旅等自主品牌。晶英未來的發展重心在台灣、大中華及日本市場。晶英在日本有兩個案子正在談,分別位於東京及沖繩。
國內市場部分,晶英飯店在宜蘭、花蓮、台南、高雄共有五個據點,其中在宜蘭、花蓮及台南都是當地飯店業第一名。我的目標是三到五年內,要在海內外設立十家晶英酒店。
文藝復興 推動中華文化
服務沒有最好、只有更好。我們的任務是把世界最好的帶進台灣,像台北晶華的「麗晶精品」有全世界最好的奢侈品牌,很多名廚也是晶華引進,後來在台灣落地深耕。同時,我們也把台灣最好的帶向世界,比如故宮晶華透過餐飲創意,將故宮國寶呈現給全世界旅客。
我最大的願望是藉飯店經營來彰顯人文價值。相較科技是西方的強項,華人優勢在於文化。華人文化影響日本、韓國等諸多亞洲國家,因此,文藝復興是當代華人非常重要之課題。 推動中華文化的文藝復興,是我念茲在茲的信念。麗晶是西方品牌,走得是西式風格,強調國際規格;晶英重視人文,更是華人文藝復興的先行者。
被市場形容是「神才賣得掉」的「喜凱亞渡假村」法拍案,之前已歷經5輪、15次法拍,第6輪第1次法拍也流標作收,本月28日將執行第6輪的第2次法拍,拍賣底價只剩第1次法拍時的3成不到;據法拍業者透露,台灣因高齡社會衍生出龐大的長照商機,且該法拍案具景觀優勢,目前已有4到5組投資業者正評估是否能改造成養生村或是照護中心。
4、5組業者評估投資
法拍業者指出,該案的土地使用分區為住宅區或商業區,都可經營長照機構,但有一些其他規定,比如說醫護人員的配額、公共空間比例及日照度等,得依經營模式不同,而有其他的標準。 根據基隆地院公告,預計28日執行該渡假村第6輪第2次法拍程序,底價2億4511萬9000元,總計法拍戶數高達217戶,另還有其他公共設施也一併遭到法拍;寬頻房訊指出,相較2008年7月第1輪第1次拍賣底價8億5310萬元,最新拍賣底價是最早一次拍賣底價的3成都不到、僅28.73%。
進一步查詢217戶住宅底價,最低1戶總價僅18.9萬元,坪數約9.26坪,每坪底價僅約2萬元,總價最高1戶約92.73萬元,每坪底價僅約1.94萬元,比1支iPhone最新機種XS價格2.69萬元還低,可以買進該渡假村法拍戶約1.35坪。 根據新北市建管便民服務網資訊,該渡假村分為2張建照開發,基地面積超過5000坪,合計興建8大棟地上14層、地下3層建物,戶數共約512戶,訴求可以遠眺海景,加上社區內規劃有游泳池、健身房、三溫暖、兒童遊戲室等休閒設施,早期吸引不少民眾前往置產。
底價不到首次法拍3成
根據內政部實價網揭露資訊,該渡假村近3年有超過20筆實價資訊,扣除急於脫手與過高單價,每坪實價落在6-9萬元。 該法拍案從2008年7月起歷經6輪法拍程序,始終沒人敢碰,但近期隨著高齡社會問題逐漸凸顯,長照潛在商機浮現,法拍業者透露有幾家基金會正在覓尋適合經營的長照地點,包括原本就在經營的安養中心、經營不下去的旅館,或者有改建機會的法拍案都在評估範圍內。 房地產業者進一步透露,喜凱亞渡假村法拍案的規模與最新第6輪的2拍底價,已符合某基金會可接受的條件。
10月由金管會召開的「總經理聯繫會議」中,某大型民營銀行提出「房貸風險權數」,建議能比照巴塞爾資本協定(Basel)規定,從目前以「用途別」(自用和非自用)區分,改以「LTV(房貸成數)」做計算;連帶影響是,當LTV(房貸成數)愈低、銀行風險權數也愈低,有助擴增放款胃納量。
計算困難墊高成本
目前房貸放款風險權數,是區分「自住」和「非自住」,自用住宅放款的風險權數是35%、非自用則是75%;但Basel則規定,不動產風險權數是全部以LTV計算,並採取繁複的「級距式」去計算風險權數。 金管會官員說,若真要比照Basel規定,全改以LTV計算,會有2大問題,1是LTV(Loan to value)是市價除以放款餘額,只要客戶還款、放款餘額(Loan)就會變動,再加上市價(value)也會變動,會造成銀行計算風險權數時,更加困難。 2是,Basel對不動產風險權數的「LTV法」,是採「級距式」計算,且依照還款來源做區分,例如房貸的還款來源,是出租(落入非自用)?還是薪資(落入自用)?這也會墊高各銀行的遵循成本。
增加房貸放款意願
金管會說,是否要全部參考Basel規定,或是可以因應台灣國情來做調整,或是乾脆不調整、維持現況,都需要仔細研究,畢竟牽一髮而動全身。 但銀行主管認為,若以LTV(房貸成數)來計算風險權數,好處是,民眾房貸會隨時間拉長而降低,等於已還很久的房貸、風險權數可降低,甚至比目前自用最低的35%計提資本還低(例如只剩25%),對銀行而言,可以承受更多的放款。 法人解釋,房貸風險權數一旦降低,也等於擴增銀行放款胃納量,房貸業務不再是高耗資本商品,有助銀行增加房貸放款意願,或是更有餘力去承做高風險的放款,如中小企業或是海外放款,拉高利差、進而提升獲利,有助股價表現。
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