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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
選舉干擾退散，房產專家分析，選後預售、新成屋房市不見得比較好，主因建案開高價現象並沒有停，且低利率環境短期內不會改變。不過剛性買盤仍會進場，就看買方對高價建案是否買單。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年以來預售市場因買氣持續回升，建案開價愈走愈高，不過相對來說，買氣卻愈走愈低、未能同步跟上；由於買氣有回溫跡象，並未出現2015、2016年恐慌性氛圍，加上低利率環境，以及前一波多頭時期獲利大豐收，支撐建商開高價心態，再加上相關費用、成本並未下降，建商對於價格堅持愈來愈高。 何世昌分析，選後的預售、新成屋市場，就要看買方態度，「如果買方認輸，願意接受高價趨勢，市場買氣就會恢復；反之，若買方不接受建商開高價，房市將再陷入拉鋸戰，市場再度呈現沉悶的市況」。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示，在自住客市場下，價格仍是成交關鍵，以致近期整體大台北行政區無論預售、新成屋案來人量稀疏零落，並不理想；因此讓平價建案銷售持續順遂，三重、土城、新店、板橋、桃園A7等平價重劃區，買氣才有機會開紅盤。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，今年整體不動產交易明顯回溫，雖然部分區域因為選戰多少瀰漫觀望氣氛，不過第4季又見回溫，若選舉過後剛性買盤年底前陸續進場，仍可望推升旺季盛況。
國泰建設發言人林清樑認為，以國泰建設來說，往年選舉對買氣影響不大，四年前同樣的九合一大選，銷量也不受影響，因此選舉實質影響購買意願不強。
創意家行銷副總經理柯仲武指出，第4季本就是房市傳統旺季，值得注意的是，選後當選人的房市政策，像是房屋稅未來是否減免等，都會影響買氣。
全台房市慘兮兮，雖然全年買賣移轉棟數可望回溫至27萬～27.5萬棟，增幅約可達1.5%～3.4%，但短時間內也很難見到過去40萬以上的榮景。但反觀黃金工業區土地及廠辦身價卻水漲船高。
目前北台灣雙北市工業土地價格高漲，以桃園工業用地最為火紅，尤其中壢工業區詢問度最高，主要是因為其交通頗為便利。DTRE德天國際地產總經理田揚名指出，目前中壢工業區部分土地開價已來到每坪30萬元大關，是桃園工業區中除華亞及龜山第三高。
田揚名觀察，近期受到工業土地行情飛漲，廠商逐漸朝新竹縣及苗栗縣發展，一方面土地買賣價格較為低廉，實價登錄顯示桃園中壢工業區成交行情約每坪26萬～28萬元、平鎮14萬～17萬元，甚至往南的新竹湖口工業區每坪16萬~18萬元、竹南每坪8萬元等。「從北台灣新北的五股工業區每坪逼近百萬元行情，南自至苗栗竹南約100公里、一個多小時車程距離，工業區土地價差達12、13倍。」 像是網通大廠智邦，就眼看桃園以北的工業區地價全超出預算，只好轉往中南部尋地，至今仍未找到落腳處。
台商急於回台蓋廠，賣方趁機提高價格。就有仲介對本刊透露：「有客戶出價每坪50萬元要買土城工業區土地也買不到，因為地主開價早就來到60萬元，但回台設廠的企業，就是要躲避美國至少10％的關稅，若是土地購買成本太高，政府又沒有相關配套措施，他們也就乾脆不回來了。」 「可以發現這波真正買地的都是實力雄厚的大廠，小廠還是不敢出手，因為符合需求的土地難尋，地價也超出預算太多。」業內人士分析。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，今年台商持續回流，對房市也確實出現一些帶動效果。根據實價資料，今年出現多筆不貸款，捧現金購買豪宅的驚人案例。 「台商買房的實力相當驚人，預期未來台商返台潮有增無減下，除將推升台灣工業區土地、廠房價格，甚至也會對房價產生一定程度的支撐，尤其豪宅有機 會擺脫前幾年的低迷市況，即便目前房市買氣出現停滯，但中長期不一定看淡的。」陳傑鳴說。
小宅興起、房市回溫，根據市調單位統計，台中市今年前3季預售屋推案總戶數為1萬2466戶，較去年同期成長72.1%，其中又以北屯區、南屯區及烏日區分居推案熱區前3名。業者指出，台鐵高架捷運化完工、綠線進入收尾階段，軌道經濟發酵，房市確實回溫明顯。 今年以來，台中房價微幅修正，加上建商因應市場剛性需求，改推中小坪數新案，又以28~42坪、2~3房首購產品、主力總價750~1000萬元為主，房價親民，促使首購買盤湧進。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，今年台中不動產買賣移轉棟數較去年微幅成長，但還看不出大幅回溫，市場仍以小坪數、千萬元內產品為主，導致建案戶數明顯增多。
北屯案量佔近3成
據台中市不動產開發公會的統計資料，北屯、南屯及烏日等3區推案量合計佔台中總案量的56%；居冠的北屯區去年推案戶數1915戶、總銷243億元，今年同期增為3776戶、總銷也成長至404.5億元，量能都接近倍增，佔全市總案量近3成。 鄉林不動產研究室報告指出，拜台74線、捷運綠線、台鐵高架紅線及Costco好市多二店將進駐等利多之賜，北屯區近年一直是台中最熱門的移居地，因此房市成交量與推案量雙雙創新高。 且今年多項公共建設及重大投資案等利多持續加碼，加以政府近期修改「公發公司資金貸與準則」，鼓勵海外資金回流，無論是置產或投資設廠，都必然少不了台中不動產，也增添建商鎖定「重大利多」布局的推案信心。 鄉林建設董事長賴正鎰更表示，選後購屋者宛如吃下定心丸，對台灣經濟恢復信心，房市復甦力道加速，「可以再好10年」。
儘管房價回檔，但台北市停車位還是貴鬆鬆，甚至創下6年新高，平均一個坡道停車位要價240萬元，幾乎可以在南部買1間房。 台北市地政局住宅年報最新統計指出，去年台北市車位成交行情創6年新高。坡道平面車位均價約240萬、機械車位均價約147萬，都是2013年統計以來新高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市停車位需求強，加上預售新屋的停車位價格攀升，都是帶動車位上漲的原因。
地政局統計，台北市1個坡道平面車位的價格，約等於房屋3.7坪的房價，也就是台北市1個平面車位價值相當於1間臥室。據北市2016年家庭收支調查，全市「有車家庭」只有28.66％擁有自有停車位，至於租借停車位比例達29.91％，另外近4成沒有買或租借停車位，顯示台北市車位供不應求。
調查顯示，房價最貴、每坪均價約90.3萬的大安區，坡平車位要價326萬也高居第一，甚至機械車位1個也要183萬，在文山區可買1個平面車位。 整體觀察，台北市坡道平面車位平均單價約為每坪房價的3.68倍，1個平面車位的價格相當於1間3坪多的臥室，而機械車位價格又約為坡道平面車位價格的6成。
購屋族想進場買房，最怕遇到房價暴漲、暴跌，怕買在最錯時機點，其中桃園中壢新成屋大樓價格高低起伏，讓不少人看了懸著一顆心，根據地政局統計，新成大樓今年1月重摔1字頭，與中古屋價差不多，隨後又站回2字頭價，直到4月再度跌回1字頭，之後連兩月價格如同搭電梯一般，單坪達到23.94萬，創最近一年新高。 針對八德、中壢、平鎮、桃園、龜山及蘆竹等行政區，桃園地政局進行最近一年住宅價量分析，日前報告出爐發現中壢區今年六月交易件數851件，較上月減少將近200件，但是全區平均單價卻上漲5％。
中壢新成屋大樓價格今年高低起伏，如同坐雲霄飛車，讓購屋族捏了一把冷汗，今年1、4月重跌1字頭後，5、6月單坪均價重回2字頭，甚至創最近一年新高。至於住宅大樓中古屋價格表現相對平穩，最近一年維持在 17~18 萬元。 對此桃園地政局說明，中壢區住宅大樓新成屋六月交易成交受高鐵、SOGO 地區新建案交屋影響，較上月明顯拉抬，另外針對今年1月新案價格1字頭，主要受龍岡地區均價 14~15 萬新大樓交屋拉低均價外，除此之外，最近一年交易均價穩定介於單坪18～24 萬元。
有錢的企業主不只是買地投資，等待未來的擴張之用，錢太多又年老，想將資產贈與給小孩，同樣也是「買地」處理，台中近1年成交上億元的大筆土地，烏日區不但佔有一席之地，且大部分的交易集中在即將重劃、準備禁止移轉的「前竹區段徵收」，公設保留地成為熱門產品。 「前竹區段徵收」位於烏日區的最東邊，緊鄰南區，中間有環中路七段穿過，目前還是農業景觀居多，不過未來即將重劃成住宅、商業區及公園用地，身價看漲，近1年土地交易密集，有10餘筆還是千坪以上，1~3億元大筆土地，平均單價12.98萬元，幾乎全都包含了大面積公設保留地。
公設保留地是位置座落在都市計畫中屬於公設的土地，如道路、綠地、河川用地等，且尚未被徵收，春耕不動產協理洪永瀚表示，公設保留地、農地都有個好處，就是它免稅，「免課土增稅、免報房地合一稅、贈與也免稅，持有滿5年賣掉，獲利實拿。」 洪永瀚表示，台中還是有很多公設保留地是沒人要買的，因為可能沒機會被徵收、沒有錢景，像是前竹區段徵收這種公告即將禁止移轉的土地，「時辰到了」，因為在公告實施之後，再買就不算，贈與就不能免稅了，因此引發大家大量快速地購入。
扮演高雄經濟轉型與翻轉的重要區塊，高雄亞洲新灣區內，公、民營地主10大重劃區，將全部在明年6月3日之前，完成市地公辦重劃，全面進入土地開發的實質階段，未來，數千億元的投資帶動，加上既有5大公共建設助攻，勢必成為高雄房地產市場的焦點，而中鋼集團進行土地開發，首次跨入房地產市場，即選擇從高雄亞洲新灣區著手，推出「欣灣時代」大樓住宅，成為卡位的先鋒之一。 高雄工務局日前公布此生必遊的高雄10大景點，高雄亞洲新灣區內，就有4個景點入列，包括高雄展覽館、高雄市立圖書館總館、海洋文化及流行音樂中心、以及環岸輕軌段的真愛碼頭站。
高雄市不動產開發公會理事長張永義說，高雄亞灣腹地達590公頃，5大重大公共建設，都落在這個區域，這些公共建設的整體環境，對亞灣房市的發展，具有正面效益，也因此帶動建商投入，許多新大樓的房價，平均每坪35萬元起跳。 除了政府部門已投入300多億元，興建5大公共建設，提供房地產市場的驅動力之外，高雄地政局長黃進雄說，包括統一集團、台塑集團、中石化、台肥、東南水泥、國泰化工、中油、以及台糖等區內公民營企業的110公頃土地，總共10大重劃區，將在2019年6月3日之前，全部完成。 他表示，如果再加上205兵工廠區段徵收區，面積合計約170公頃，未來龐大的土地開發，成為高雄經貿產業發展腹地，將高雄亞洲新灣區，推向另一個土地實質開發的階段。
從過去市場發展脈動可以了解，重大建設和重劃區，通常都扮演房地產市場驅動的角色，也因此，已有多家建商進場卡位；維多廣告總經理鍾榮和說，中鋼集團進行土地開發，首次跨入房地產市場，即選擇從高雄亞洲新灣區著手，推出「欣灣時代」大樓住宅，成為卡位的先鋒之一。 他指出，高雄亞灣生活機能已經相當完善，包括高軟園區、體感科技產業、以及百貨服務業等產業發展前景，目前正處於起跑點，準備衝刺的階段，這些都是可以提供有意進駐的消費者、以及推案建商，佈局的先機。
受惠今年完工交屋案量大暴衝所賜，上櫃營建股亞昕國際開發（5213）今年前3季大賺7.5億元，EPS達2.19元；法人估計，第4季仍有建案可供入帳，全年可望挑戰近5年EPS最高獲利紀錄。 亞昕董事長姚連地表示，亞昕在2018年會完工交屋入帳的案源總共有3筆，包括總銷60億元「晴空樹」、40億元「星空樹」、16億元「亞昕昕世代」三大案；另外，手中還有新成屋銷售可供貢獻、以及今年有機會有處分延平北路辦公室，營收和獲利表現會相當好。
亞昕今年前3季稅後淨利為7.57億元，EPS達2.19元，一舉超越去年全年EPS的1.98元。 目前「晴空樹」、「星空樹」兩大銷售亮眼的新案，總銷就破百億，從2017年底至今年上半年持續交屋貢獻；「昕世代」下半年交屋；另外「昕樂章」、「翠峰」、「永翠C案」、「華威延北案」等四案，採邊建邊售。 法人估計，亞昕今年營收可望挑戰60億元，EPS則有機會挑戰最近5年最高紀錄。 亞昕今年推案計畫為11月的板橋江翠北側攜手潤隆（1808）的合建案，合建比率為雙方各半，總銷約30億元。
另外，亞昕和華成機構的延平北路與市民大道口合建案，則是亞昕46％，可分回約60億元，可望成為2020年業績來源。 展望明年，總銷60億元「昕樂章」、「翠峰」分回15億元，為貢獻主力。
晶華國際酒店集團董事長潘思亮表示，明年是晶華的「打底年」，將「麗晶」的海外經營發展權交給洲際酒店集團（IHG）後，晶華得以集中力量，發展「晶英」（Silks Place）以及捷絲旅（Just Sleep）品牌，強化晶英在台灣、大中華及日本市場的地位，目標是三到五年內，要在海內外設立十家晶英酒店。
經濟日報提供
今年3月，晶華將麗晶除了台灣之外的全球經營權，出售給與洲際酒店集團（IHG）共同成立的合資公司。這項交易案，有兩個重大意義：晶華不用再消耗資源拓展麗晶品牌，除了舒緩財報壓力，晶華亦能全神貫注於台灣、大中華及日本市場；而透過此交易，晶華與IHG成為合作夥伴，香港洲際酒店終於回到麗晶懷抱，更名回香港麗晶酒店，圓了潘思亮的夢。
晶華是國內飯店股王，受惠出售案帶來的一次性收益，晶華前三季稅後純益10.1億元，年增36.6%，每股純益（EPS）為8元，優於去年同期的5.86元。潘思亮說，找到IHG這個強大的盟友後，由資源雄厚的IHG集團負責幫「麗晶」在全球市場開疆闢土，打「世界盃」，晶華則集中火力發展自主品牌「晶英」，深耕台灣及大中華市場，並揮軍日本市場，打得是「亞洲盃」。
潘思亮強調，「晶英」是強調人文的品牌，更是華人文藝復興的先行者，他期盼透過晶英弘揚中華文化。
共同經營 衝高投報率
以下是專訪紀要：
問：為何與洲際合作？
答：主要有兩個考量。第一、現在的香港洲際酒店，其實是麗晶酒店的發源地，但在亞洲金融風暴時期賣給了洲際，變成洲際的旗艦店。我買下麗晶時就有一個夢想，就是有朝一日，香港洲際酒店能變回香港麗晶，重回麗晶體系。
第二個考量，是晶華買下麗晶品牌後，經過八年時間檢驗，發現投資報酬率並不高，無法為晶華股東創造更大的價值。
麗晶是全球品牌，飯店分布於各大洲，但跨洲管理的難度高，戰場一下拉得太大，反而拖慢晶華發展自主品牌的腳步。
反觀IHG是全球飯店業巨頭，晶華與IHG成立合資公司RHW，晶華持股49%、IHG持股51%，共同經營麗晶品牌，由IHG拓展麗晶國際業務，我們等於是騎在老鷹上，隨IHG振翅高飛。
經濟日報提供
問：出售麗晶對股東的好處？
答：從股東權益角度看，現在麗晶產生的利潤，晶華股東雖只能享有一半，但若繼續由晶華單打獨鬥，股東還要等好幾年才有機會看到麗晶顯著的成長獲利；反觀將麗晶交由IHG經營，其獲利大幅改善，股東很快就能享受利潤。麗晶獲得IHG資源挹注，正快馬加鞭衝刺全球市場，日前宣布進軍吉隆玻，接著是上海、倫敦，年底前還有五個全新飯店。中期目標是十年內全球有40家麗晶品牌的飯店。
經濟日報提供
問：晶華未來的布局重點？
答：麗晶出售給IHG後，晶華壓力解除，未來將集中資源發展晶英、捷絲旅等自主品牌。晶英未來的發展重心在台灣、大中華及日本市場。晶英在日本有兩個案子正在談，分別位於東京及沖繩。
國內市場部分，晶英飯店在宜蘭、花蓮、台南、高雄共有五個據點，其中在宜蘭、花蓮及台南都是當地飯店業第一名。我的目標是三到五年內，要在海內外設立十家晶英酒店。
文藝復興 推動中華文化
服務沒有最好、只有更好。我們的任務是把世界最好的帶進台灣，像台北晶華的「麗晶精品」有全世界最好的奢侈品牌，很多名廚也是晶華引進，後來在台灣落地深耕。同時，我們也把台灣最好的帶向世界，比如故宮晶華透過餐飲創意，將故宮國寶呈現給全世界旅客。
我最大的願望是藉飯店經營來彰顯人文價值。相較科技是西方的強項，華人優勢在於文化。華人文化影響日本、韓國等諸多亞洲國家，因此，文藝復興是當代華人非常重要之課題。 推動中華文化的文藝復興，是我念茲在茲的信念。麗晶是西方品牌，走得是西式風格，強調國際規格；晶英重視人文，更是華人文藝復興的先行者。
被市場形容是「神才賣得掉」的「喜凱亞渡假村」法拍案，之前已歷經5輪、15次法拍，第6輪第1次法拍也流標作收，本月28日將執行第6輪的第2次法拍，拍賣底價只剩第1次法拍時的3成不到；據法拍業者透露，台灣因高齡社會衍生出龐大的長照商機，且該法拍案具景觀優勢，目前已有4到5組投資業者正評估是否能改造成養生村或是照護中心。
4、5組業者評估投資
法拍業者指出，該案的土地使用分區為住宅區或商業區，都可經營長照機構，但有一些其他規定，比如說醫護人員的配額、公共空間比例及日照度等，得依經營模式不同，而有其他的標準。 根據基隆地院公告，預計28日執行該渡假村第6輪第2次法拍程序，底價2億4511萬9000元，總計法拍戶數高達217戶，另還有其他公共設施也一併遭到法拍；寬頻房訊指出，相較2008年7月第1輪第1次拍賣底價8億5310萬元，最新拍賣底價是最早一次拍賣底價的3成都不到、僅28.73%。
進一步查詢217戶住宅底價，最低1戶總價僅18.9萬元，坪數約9.26坪，每坪底價僅約2萬元，總價最高1戶約92.73萬元，每坪底價僅約1.94萬元，比1支iPhone最新機種XS價格2.69萬元還低，可以買進該渡假村法拍戶約1.35坪。 根據新北市建管便民服務網資訊，該渡假村分為2張建照開發，基地面積超過5000坪，合計興建8大棟地上14層、地下3層建物，戶數共約512戶，訴求可以遠眺海景，加上社區內規劃有游泳池、健身房、三溫暖、兒童遊戲室等休閒設施，早期吸引不少民眾前往置產。
底價不到首次法拍3成
根據內政部實價網揭露資訊，該渡假村近3年有超過20筆實價資訊，扣除急於脫手與過高單價，每坪實價落在6-9萬元。 該法拍案從2008年7月起歷經6輪法拍程序，始終沒人敢碰，但近期隨著高齡社會問題逐漸凸顯，長照潛在商機浮現，法拍業者透露有幾家基金會正在覓尋適合經營的長照地點，包括原本就在經營的安養中心、經營不下去的旅館，或者有改建機會的法拍案都在評估範圍內。 房地產業者進一步透露，喜凱亞渡假村法拍案的規模與最新第6輪的2拍底價，已符合某基金會可接受的條件。
10月由金管會召開的「總經理聯繫會議」中，某大型民營銀行提出「房貸風險權數」，建議能比照巴塞爾資本協定（Basel）規定，從目前以「用途別」（自用和非自用）區分，改以「LTV（房貸成數）」做計算；連帶影響是，當LTV（房貸成數）愈低、銀行風險權數也愈低，有助擴增放款胃納量。
計算困難墊高成本
目前房貸放款風險權數，是區分「自住」和「非自住」，自用住宅放款的風險權數是35%、非自用則是75%；但Basel則規定，不動產風險權數是全部以LTV計算，並採取繁複的「級距式」去計算風險權數。 金管會官員說，若真要比照Basel規定，全改以LTV計算，會有2大問題，1是LTV（Loan to value）是市價除以放款餘額，只要客戶還款、放款餘額（Loan）就會變動，再加上市價（value）也會變動，會造成銀行計算風險權數時，更加困難。 2是，Basel對不動產風險權數的「LTV法」，是採「級距式」計算，且依照還款來源做區分，例如房貸的還款來源，是出租（落入非自用）？還是薪資（落入自用）？這也會墊高各銀行的遵循成本。
增加房貸放款意願
金管會說，是否要全部參考Basel規定，或是可以因應台灣國情來做調整，或是乾脆不調整、維持現況，都需要仔細研究，畢竟牽一髮而動全身。 但銀行主管認為，若以LTV（房貸成數）來計算風險權數，好處是，民眾房貸會隨時間拉長而降低，等於已還很久的房貸、風險權數可降低，甚至比目前自用最低的35%計提資本還低（例如只剩25%），對銀行而言，可以承受更多的放款。 法人解釋，房貸風險權數一旦降低，也等於擴增銀行放款胃納量，房貸業務不再是高耗資本商品，有助銀行增加房貸放款意願，或是更有餘力去承做高風險的放款，如中小企業或是海外放款，拉高利差、進而提升獲利，有助股價表現。
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