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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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國有財產法修法通過，增訂國有公用財產如有用途廢止、閒置、低度利用或不經濟使用等狀況，財政部得通知管理機關於限期內提出活化運用計畫，必要時可逕行核定變更為非公共財產，交國有財產署接管。財政部取得「尚方寶劍」，可依法收回閒置國有地活化運用。 財政部國產署官員表示，目前已經鎖定31處閒置或低度使用的國有土地，為首波待「接管」的標的。官員指出，這31處國有地目前多屬國防部，如北市基隆路上的「基信營區」、北市西門町精華地段的「憲兵隊」等。 官員表示，將會同管理機關現地勘查後，請管理機關在限期內提出更好的活化運用計畫，否則就要依法接管。
近年財政部輔導各機關妥善管理國有公用財產，發現部分機關經管的不動產坐落精華地段卻低度利用、不經濟使用，或用途廢止、閒置已久而未依法移交國產署，管不好又不交回，影響國產使用效能。 為活化國有地，過去國產署可協調國有地的管理機關及主管機關，請行政院核准變更為非公用財產，由國產署接管，但協調過程耗時費力，立委曾銘宗等委員提案修法，必要時可逕行接管，不用再透過行政院，給財政部「尚方寶劍」可加速收回活化利用。 國產署官員表示，接管後將依法將以標租、設定地上權、提供社會住宅、長照、青創使用等多元方式活化運用，發揮資產最大效益。
相較房市盤整、房價緩跌，但法拍屋拍定單價卻連續6年走高。根據不動產資訊平台最新資訊，今年前3季全國住宅法拍成交均價約13.63萬元，雖僅年增0.5%，卻是連續6年上漲；法拍業者預期，今年10月有「帝寶」法拍戶拍定，且第4季北中南都有豪宅被法拍，有機會墊高拍定單價，挑戰2012年每坪14.41萬元最高紀錄。 根據統計，6都前3季住宅法拍拍定單價，依序為北市每坪約43.57萬元、年增0.34%，新北市約25.74萬元、年增1.46%，桃園市約13.81萬元、年減3.09%，台中市約14.02萬元、年減4.1%，台南市約9.27萬元、年減5.98%，高雄市約7.94萬元、年增6.15%；雙北市及高雄市是連續6季走揚。
另今年前3季全國住宅拍定件數為3963件，已達去年全年的8成。6都前3季拍定件數，以桃園市最熱絡，前3季共417件，超越去年全年的401件、年增近4%，其次為新北市的718件，已達去年全年的99%，高雄市前3季為721件，也有去年全年近97%；台中市及台南市則呈現衰退狀態，前3季累積拍定件數，不到去年全年7成。
寬頻房訊分析，住宅因欠債等各種原因淪落法拍，從催收到執行法拍等程序至少要半年時間，過去房價走了10年多頭，大多數法拍物件的鑑定底價也跟著走高，因此墊高了整體法拍拍定金額，且近年來淪落法拍市場的案件多是在高點買進，貸款設定金額也較高，同樣拉高拍賣底價。 業者指出，從過去經驗來看，法拍屋是現貨市場的落後指標，不管是拍定數量或是價格，約落後房市銷售及房價的3年；國內房市前一波景氣高峰在2014年，若從法拍市場的拍賣移轉棟數及拍定價格變化來看，對比目前房市交易趨穩，房價急跌警報解除，房市應已在打底階段，下探空間有限。
豪宅市場再傳喜訊！台北市當年被央行總裁彭淮南緊盯，並祭出豪宅限貸令的指標案「勤美璞真」，頂樓樓中樓28～29樓，終於傳出拍板成交，總坪數439坪、包括停車位7個。市場人士透露，這戶成交總價達9.5億餘元，每坪成交價高達270萬元。 業者估計，此筆富豪買樓砸下9.5億餘元，將一舉超越日前「One Park Taipei元利信義聯勤」32樓的兩戶成交總價9.17億元，為豪宅市場再度寫下驚歎號。
繼台北市大安森林公園指標頂級豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」揭露32樓的兩戶，每坪以299萬元成交，轟動房市之後，昨（26）日又傳出大安森林公園另一指標豪宅「勤美璞真」，頂樓樓中樓終於有買家青睞，並且在11月20日正式過戶。 業者透露，這戶樓中樓成交總價高達9.5億元，總坪數439坪包括停車位7個；依停車位一個約400萬元來拆算後，每坪成交價格高達270萬元，以屋齡9年的豪宅來說，「身價」震撼市場。 至於買家身份，據謄本顯示，買家登記為英屬維京群島商易盛國際有限公司，主要業務為電腦及事務性機器設備批發業電腦零組件業務，去年7月才在台中成立。這位買家全部以現金交易，沒有銀行貸款紀錄。
「勤美璞真」曾在去年傳出，在房仲官網上po出售屋資訊，頂樓樓中樓28～29樓以總價12億元，待價而沽，經拆算每坪開價，直逼330萬元。若以此次成交單價約270萬元估，大概是以開價的打8折「讓利價」成交。 房地產業者表示，該案近9年來一直是大安區豪宅指標，每月管理費要8萬餘元，逼近9萬元，每年就要105萬餘元；再加上加強版豪宅稅課徵的房屋稅，估計管理費和房屋稅等持有成本，1年就要250萬元。
「勤美璞真」自實價登錄實施以來，揭露成交行情只有3戶，包括4、6及9樓。4樓在102年內政部揭露的成交行情，每坪實價為137.47萬元，成交總價達2.085億元；至於6樓則在104年揭露成交行情，每坪實價為166.9萬元，成交總價達2.3億元。 其中，2018年1月揭露的9樓戶別，以總價2.15億元成交，總面積151.77坪包括停車位3個，實價每坪為141.7萬元；如拆算停車位坪數和總價後推估，每坪成交單價約185萬元。據悉，買家是清潔用品製造商，也是全部用現金2.15億元買下，沒有銀行貸款。 「勤美璞真」為璞真建設投資興建，當年頂樓樓中樓曾喊到10億元 每坪304萬元，引發市場矚目。
為使重劃區內土地所有權人意見得以充分表達，並落實重劃資訊公開，臺中市政府於106年5月首創以地主投票方式選出第14期市地重劃區重劃委員，推選模式備受各界肯定。第13期市地重劃區接續辦理，自今年5月1日發佈選舉公告後，歷經4個月選舉前置作業，已於今年9月15日順利完成投開票。順利選出6位地主代表。 第13期市地重劃為政府公辦，面積約230公頃，私有土地所有權人約2千餘人，為讓區內地主的意見可以充分表達，故應選委員人數為規定之上限人數6人，其中婦女至少1人。本次選舉人計2,136人，登記參選人多達16人，開票結果總投票數共計540票，投票率為25.28%，6位地主代表當選人分別為張榮源、賴阿旺、賴頤年、楊貴泉、張萬華及徐淑媛。相關開票結果可至地政局網站–業務專區–土地重劃網頁上查詢。
地政局表示，依據臺中市市地重劃委員會設置要點第3點規定，市地重劃委員會委員包含正辦理中之重劃區土地所有權人代表2至6人，內含女性委員保障名額1名，由重劃區土地所有權人推選之。擔任市地重劃委員會委員之任務，包括協助審議重劃負擔減免、共同負擔土地調配原則、土地爭議案件及有關重劃協調、推動、聯繫等重要事項。 地政局強調，往例公辦市地重劃委員會土地所有權人代表的產生，並無明確選任規範。為讓政府施政充分讓民眾了解及參與並進行資訊公開，擴大民眾參與，因此地政局訂定推選作業要點，由重劃區土地所有權人自行登記擔任候選人後，採正式投票及開票方式選出土地所有權人代表，期能真正表達該區土地所有權人意見。
高雄市近年來商圈北移，居住人潮也往北高雄移動，連帶影響建商推案佈局。台糖公司上週五(23)舉辦高雄新市鎮土地標租案，位於捷運青埔站對面1483.7坪土地，鑲揚國際以5000萬元權利金標下20年使用權，未來除做接待中心外，也朝向承租給連鎖或知名商場使用。 高雄新市鎮屬內政部營建署指導開發，總面積逾2100公頃，計劃人口可容26萬人，區段目前只有1家餐廳就是麥當勞，消費機能依賴外環商圈如德賢、德民路，生活圈消費機能不佳，但近期房市買氣卻持續發燒。如大樓案「森之丘」已售9成，「巴黎行旅」、「棋琴20重奏」來人穩定，區段大樓1棟接1棟動工。
上週地上權標租案使用年限僅20年，雖然是商二用地但規定不能做為集合住宅、加油站、宗教建物使用。得標公司鑲揚國際總經理侯嘉璋指出，未來將做為接待中心使用，並不排部分空間承租給連鎖量販或超商使用，因土地屬地上權會盡速開發規劃。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該筆土地位於捷運青埔站對面，鄰近大樓造鎮案「全民萬歲」社區，地段若以未來商業機能考量在該區可視為地王，但除權利金外另需繳納年租金269.9萬元，換算每坪租金加上權利金近300元，在區段屬合理行情。
在合作金庫和工商時報舉辦的「2018樂齡安養趨勢論壇」，包括合庫金董事長雷仲達、合勤健康事業董事長李柏憲、雙連安養機構總顧問蔡芳文均呼籲政府部會及國產署，應多開放閒置土地出租作為安養機構興建，如此不僅能協助降低中小機構興建安養宅的成本，更能因此加速在地安養機構遍地開花。 雷仲達舉例，像是合庫與合勤建設合作在台中烏日站興建的安養宅，就是向教育部承租土地，承租比起買地更省成本，省下來的成本因而可以回饋給入住者，讓入住者得以住進更平價的安養機構。
李柏憲也肯定合庫在多元信託助陣安養機構建立的努力。他指出，合庫在過程中非常努力的將繁複的信託予以文字化，特別是租賃權的信託為全台首例；談到未來的願景，李柏憲認為，大多數建商將重點放在首購、換屋的屋型，但對於這種因應退休空巢期的安養宅產品卻提供不足，加上現在房屋老化，都更又推動緩慢，長輩能否安全的「在宅終老」，實在令人擔心，現在合勤繼台中烏日之後，已相繼在苗栗、新莊繼續興建安養宅。 至於價格行情，李柏憲引烏日安養宅為例指出，每個月租金大致介於2.5～3.8萬元、一坪一個月的管理費100元；大小上設計每房10～12坪，他認為入住安養機構的高齡者，比起大坪數，更需要的是更多社群互動。
蔡芳文認為，安養宅最重要的是要像「家」，有溫馨的感覺，反而不建議蓋太豪華，因為「羊毛出在羊身上」，「量出為入」，民眾才能負擔得起價格。他進而建議，政府推動學校整併，閒置出來的校舍或空地，就可結合信託，再進行安養機構的興建，這比蓋社會住宅更有意義。 蔡芳文指出，入住者既然繳了300、500萬元的入住費，有信託機制保證機構不會亂投資賠錢，也會帶給入住者信心。 對於合庫現有可幫助高齡者活化現金流的投資方式，陳美足認為，保本、收益與風險均衡，和穩定的現金流這三點最重要，其中在保本商品上，固定收益債券和儲蓄年金、養老終生還本險等均可選擇。 但陳美足相當強調「分散」的重要性，即便是連買保單，甚至有保險安定基金加持，仍建議應該分散買不同的壽險公司產品，另對於理財時購買投資型保單保本與否的問題，也必須注意，倘若發行機構違約、產生信用風險的情況之下，就不見得保本。
對於以房養老，陳美足也列舉合庫所承作的二起分別貸款28年及10年的案例，有貸款戶以每月2萬元投入公益活動，也有人以每月領到5.5萬元來照顧另一半。 陳美足進而提出在制度面可再強化的三個建議，包括由政府出資成立信保基金降低銀行風險也增加銀行承作意願，並把民法所規定的最多抵押貸款限制30年放寬，及在風險權數上能比照無自用住宅貸款風險權數計提放寬。 32歲開始創業，卻選擇在事業顛峰時就急流湧退的世紀奧美公關創辦人丁菱娟說，對她而言，倘若一直被綁在職場，反而不能去實現夢想，因此她不以「退休」來形容自己的選擇，而是用「畢業」，等於是「再進修另一個人生」，去開發人生第二個黃金時期。 丁菱娟認為，快樂人生有重要的「黃金三角」，即人際關係、健康，及財富，而在退休時最怕「水庫沒有活水」，因此要把財富作出整理，不要把投資全放在一個籃子裡，應分散及力求穩健，不宜激進。
推動危老重建，兆豐銀宣布將推出百億元專案，這也是兆豐銀繼台商鮭魚返鄉百億元專案之後，再度斥資百億元助陣重要政策，其中，倘若在雙北市被兆豐銀列入A+的地段，申貸民眾甚至可獲得100％貸款，而且利率可能不到2％。 兆豐金旗下兆豐證券昨日也召開董事會通過處分不動產、位於羅斯福路二段的「大都市國際中心」，包括櫃買、期交所都在該棟大樓，兆豐銀擬處分該棟大樓九樓及十樓共五戶辦公室，及地下室九個車位，其中辦公樓層擬處分的樓板面積共676坪。若以當地的每坪上百萬元的價格估算，出售總價應可望上看8億元。
兆豐銀百億元危老重建專案應可作到30～50戶的重建。根據營建署統計，截至第二季台灣地區屋齡超過30年戶數約有384萬戶，兆豐銀為此拿出百億推出危老重建專案，目前已由旗下五大區域中心兵分多路網羅各類案源，希望儘快達陣百億放款目標。 至於承作資格，兆豐銀主管指出，該名為「新生貸」專案，除了符合屋齡逾30年、無電梯、為都市計畫範圍，且非歷史建築這四種條件的民眾，可依照危老條例申請重建計畫，還特別放寬適用本專案的對象，包括得適用地方政府訂有專案，例如簡易都更和防災型都更等兩種對象。 兆豐銀強調，尤其鼓勵社區自發型的自立更新，這些自發型重建案，申請到百分百貸款的機率相當高，期限最長五年。相關主管指出，若在雙北市的話，利率甚可以不到2％。
開發金控昨（26）日決議出售南京東路企業總部整棟大樓，預計2020年搬遷至新總部，開發金之前原擬對舊總部辦理都更，現在決定出售，由於帳列成本不到5億元，雖然房地產市場近年大幅修正，但房地產專家估算處分利益將上看80億元以上，對開發金獲利大補。
經濟日報提供
開發子公司中壽2013年底以141.68億元標下敦化北路台北學苑地上權70年，基地面積4,050坪，建坪近2萬坪，開發金表示，除飯店外，其餘空間為商辦，開發金與子公司中壽、凱基銀總公司都會搬遷至此。 開發金控南京東路五段總部大樓歷史悠久，屋齡32年，達都更門檻，大樓老舊且不敷使用，從劉泰英時代起就盛傳風水欠佳，是非風波不斷；開發金前董事長陳敏薰，在台北101大樓董事長任內時，還一度傳出擬將開發金總部搬到101大樓。
四年多前，開發金因舊總部大樓規劃過時、空間不足，完成併購凱基銀前身萬泰銀後，就擬定總部搬家計畫，當時董事會通過的規劃案為自辦都更，新總部遷至台北學苑地上權開發後的雙棟商辦大樓。 但中壽董事長王銘陽去年底上任開發金總經理，決定處分非核心資產，昨天開發資本董事會通過直接出售，等於是跳過費時的都更作業，追求獲利盡快落袋，遷至中壽開發新總部的計畫則不變。 開發金代理發言人、副總經理盛嘉珍表示，昨天開發資本董事會通過授權案，但如何出售及底價有待評估，整棟出售或者分拆出售，會保持彈性。盛嘉珍補充，之前曾研擬都更案，因法規瑣碎，要整合附近小面積地主，考量時效難掌握，因此優先採出售處分實現利益。
兆豐金控子公司兆豐證券昨（26）日決議活化資產，出售位於羅斯福路與和平東路交叉口的「大都市國際中心」五戶不動產暨停車位，以行情每坪可逾80萬元估算，粗估處分金額可達約7億元左右。兆豐金預估可望明年完成處分、挹注獲利。
兆豐證券9月、10月連兩月單月虧損，今年前十月稅後純益2.37億元，比去年同期幾乎腰斬，累計前十月每股稅後純益（EPS）0.2元。早在六年前兆豐證券就曾經在母公司兆豐金主導下，評估處分不動產、減少自有房舍，但最終未果，僅將揚昇大樓部分空間出租賺取租金。昨天兆豐證則是正式拍板要賣掉大都市國際中心的辦公室，據悉，由於這是當年併購倍利證券所取得的資產，因此當時帳列成本已經依照當時市價評估，所以處分利益大約也在數億元左右。
不動產專家、庶民不動產協會祕書長邱太煊指出，大都市國際中心為中正區A級商辦大樓，鄰近雙捷運交會大站，每坪行情可望超過80萬元。
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