|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
「我幾乎是一路哭著過來的。」都更程序一走18年，台北市永春都更案住戶蔡小姐，眼看新家結構最後1根樑柱被架設至定點，心中百感交集。該案2000年劃定都更範圍，歷經多年整合，最後因4戶不同意戶卡關，直至2015年11月台北市長柯文哲對不同意戶喊話：「不要等到我出手，你那12.9億元就什麼都沒有！」終於在2016年9月動土、並於昨日上樑。
該案實施者森業營造董事長黃呈琮指出，全案將於2020年7月完工交屋，「務必讓所有老住戶盡快回家。」自救會會長劉德玢表示，2000年他女兒剛出生，今年她已18歲，也每天告訴76歲的母親：「快可以搬回家跟老鄰居團聚了，終於不用流浪在外。」 目前興建的A區為1棟21樓、2棟15樓建物，總戶數282戶，建商分回110戶，案名訂為「森業永春」，可望年底進場。已於2008年暫停的B區，預計明年啟動都更計劃，第1步先提高同意比例（原約75%）。
受惠台商資金回流，統計前三季每坪200萬以上豪宅交易數量發現，今年累計已達15件，高於去年、前年同期表現。業者指出，台北市的豪宅市場在去年就有回溫的跡象，而目前台商資金回流置產效應，在頂級豪宅的銷售上加分不少，加上選後房市看好，台北市的頂級豪宅還有期待的空間。
以台北豪宅來說，每坪價格大多百萬起跳，但指標性頂級豪宅、豪宅頂樓戶通常每坪能達200萬以上行情，但在房市盤整時，賣方、建商為求順銷，議價空間甚至可跌破百萬以下，因此單價200萬豪宅的交易量多寡，也代表豪宅市場是否有復甦的態勢。 統計實價登錄資料顯示，總價8,000萬元、單價超過200萬元的豪宅交易中，今年前三季交易高達15件，去年與前年都僅六件水準。其中，今年第3季台北市超過200萬元豪宅交易大增，單季共達七件，與去年、前年同期的二件相比，更是大幅增加，顯見下半年頂級豪宅加溫速度驚人。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，受整體不動產市場信心轉正影響，台北市的豪宅市場在去年就有回溫的跡象，而今年受到國際間肥咖條款的盛行，促使資金回流至高端不動產。 從統計數據發現，今年第3季台北市逾200萬元交易爆增，其中受惠於「One Park Taipei元利信義聯勤」大量成交，光是第3季該社區即貢獻六戶，推升單坪200萬豪宅的交易量，且從近三年前三季的交易量數據也顯示，高資產族群、台商的資金豐沛，台北市的頂級豪宅還有期待的空間。
郎美囡指出，因為自用族群大多數還是以價格為考量，當選人的政策也很難在短時間內讓大眾的平均薪資拉高，故除了選前觀望的買氣可釋出外，終究是回歸房價是否可負擔的問題。 反觀豪宅及頂級豪宅，郎美囡認為，能負擔者為金字塔尖端的族群，因此投資置產的成分較高，故當政治、經濟、不動產市場等環境屬於溫和或正向發展時，交易量較容易有正向回應。
受價跌量增影響，新北市板橋區從去年至今年，房市交易狀況略顯回溫，透過地政局資料顯示，板橋區9月買賣移轉棟數達4,848棟，月增6.2％，另統計雙北行政區前10個月的買賣移轉棟數發現，板橋交易狀況僅次北市內湖區，交易略顯回溫。當地房仲解釋，除了因為多個重劃區積極開發之外，江翠北側重劃區的「崩盤價」也是帶動區域移轉的主因。
今年年初，新北市包括三重仁義段重劃區、新店央北重劃區、板橋江翠重劃區與土城暫緩發展重劃區等4區，共吸引逾30間建商插旗推案，然而，部分建商為搶首購票房，大打讓利對策，刺激買氣，其中江翠北側的4字頭推案價成功吸引買氣，建商紛喊「完銷」。
永慶房屋華江巨蛋直營店鄭智彰表示，江翠北側重劃區自去年到今年推案價平均僅4字頭，相較3～4年前預期的7字頭相差甚遠，因此遭冠「一推出就破盤」的重劃區。不過，此效應確實創造話題、帶動交易，以幾乎與中古等價的單坪價推案，近期推案的交易狀況，雖然不至於達到建商喊的完銷，但實際交易狀況確實都不錯。
鄭智彰分析，目前江翠北側重劃區的推案單價約落在45萬元，另外，屋齡15～20年的中古屋，平均單價約40萬元，兩者單價接近，買新買舊則因消費者的居住急迫性而異，中古屋仍有市場。 據新北市地政局資料顯示，9月移轉量因受浮洲合宜住宅交屋影響，移轉棟數達4848棟，相較上個月增加逾6.2％，而10月份則因板橋區「浮洲合宜住宅」以及林口區部分新成屋建案，已集中在上個月辦理產權移轉，以致移轉量呈現微幅下跌，維持有4704棟，略跌3％。
配合行政院大力推動太陽光電政策，財政部今（28）日預告修正「國有非公用不動產出租管理辦法」，建立國有非公用土地標租供設置太陽光電設備使用機制。 草案增訂非公用土地標租供設置太陽光電發電設備使用者，應收取年租金，並以投標設備設置容量與回饋金比率之乘積值競標，以有效投標單之投標乘積值最高者，為得標人。不適用非公用土地標租應收取訂約權利金及年租金，並以訂約權利金競標規定。 年租金按得標之回饋金比率與太陽光電發電設備售電收入之乘積值計收。但在公告完成設置期限前確未完成設置者，得按土地依法應繳納的地價稅及其他費用計收。
財政部官員解釋，如承租人在完成設置期限內已設置完成，按得標之回饋金比率與太陽光電發電設備售電收入之乘積值計收；期限內確未完成設置者，按土地依法應繳納的地價稅及其他費用計收；逾期未完成部分，按租約約明的售電收入計收。 所謂租約約明之售電收入是指能源局規定的最低發電度數與當期公告躉購價格之乘積值。 回饋金比率底價訂定基準，由財政部定之。承租人經出租機關同意，得換約續租。 此外，標租非公用土地設置太陽光電發電設備使用的承租人，得轉讓租賃權予取得太陽光電發電設備的所有人或承受使用人。
台灣少子化現象已是不爭的事實，內政部也宣布邁入高齡社會，65歲以上老年人口正式突破14%，而從2015年不斷被重視的全齡通用無障礙居住環境，儼然成為建築業界與居家裝潢的新顯學。
小孩、孕婦、老人、傷患以及身心障礙者，是居家空間弱勢者，永慶居家服務指出兒童死因榜首就是居家事故傷害，佔比高達73%，而孕婦流產原因比例最高的，是在家中取高處物品及滑倒的腹部撞擊，另外台灣有1/3老人每年至少跌倒1次，8%以上必須急診就醫，其中30%~40%住院治療。
政府並無獎勵配套
看似迫在眉睫的全齡宅規劃，實際上因建築成本增加、政府無獎勵配套，讓業界還是以能夠「賣得出去」為主，自由空間教育基金會董事長唐峰正表示，在不用額外增加興建成本之下，如何規劃好未來30年的居住空間，才是正題。 唐峰正說明，「無障礙設計」與「通用設計」不同，無障礙設計的成本太高，等於得「3戶變2戶、2戶變1戶」，除了可銷售面積變少、不符合經濟效益，對建商來說窒礙難行，而且還可能被貼上「殘障」宅標籤。
通用設計秉持「空間、容錯、直覺、公平、彈性、簡單、省力」等7大原則，舉例來說室內通道淨寬90cm以上、衛浴門淨寬75cm，可供輪椅直進直出，室內增加0.5坪讓照護者有能站立位置、在出入口無高低差，就能讓建商在不增加成本的原則上，又多一個全齡宅噱頭。
公宅擁無障礙功能
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，雖然台灣社會逐步傾向高齡化，只是無障礙宅並非房市主力，即便建商有意在室內做相關規劃，也不乏買方認為用處不大而打掉重新裝潢，在價格為王的現況下，減少成本、壓低房價才是主流。
目前給高齡者居住的健康養身住宅，或政府提供之弱勢族群公宅，反倒具備健全無障礙功能，其餘建案，多以輪椅坡道、階梯把手等低成本規劃為主，室內建材因取決於買方個人喜好，建商不一定會納入規劃。
美國政府首次在台灣購置不動產！台北市天母大使館特區的「新美齊天母」預售豪宅案，被美國政府在台協會AIT相中，以總價達11.6億元，一次「打包」，預購12戶官邸，創下美國政府在台購置不動產的史上第一例，也意味著美國對於台灣的友好和信任。 美國政府在昨（28）日下午，與電腦設備上市公司新美齊正式簽約，把台北美國學校旁邊的天母西路「新美齊天母」豪宅案土地約302.5坪、未來準備要興建的建物總共12戶，1,108.9坪，以總價新台幣11.6億元，一次性統包預購。
新美齊董事長林傳捷證實，這筆交易簽訂有保密協議，無法透露買家身份。該案是土地帶建照，未來營建工程一起出售，將興建地上12樓、地下3層的高級住宅大樓共12戶，1層1戶、每戶坪數大約90幾～100多坪不等，預計2020年第3季可完工交屋。 據悉，AIT很多官員的小孩，都就讀於天母美國學校，「新美齊天母」又位於大使館特區，附近都是台灣邦交國大使館。多年前AIT曾以月租5萬美元，承租榮總斜對面的「天母富邦」，不過此次卻一改往年只租不買的慣例，首次砸錢在台購買不動產，展現對於這塊土地的友善和信任，別具意義。
據悉，美國官方首度在台購置不動產，是從美國直接委託紐約掛牌上市公司美商仲量聯行（Jone Lang Lasalle）獨家代理，並且由仲量聯行台灣分公司執行這項任務。
中美貿易戰，台商回流，嘉泥（1103）副總經理王立心昨（28）日在法說會上指出，高雄工業區土地搶手，原本嘉泥岡山廠土地申請都市計畫變更，但在台商回流搶地下，已停止地目變更，維持原有的工業用地，並進行整地要對外招商出租。
王立心指出，嘉泥岡山廠面積約17公頃，距岡山市中心約10分鐘車程，係少見大面積且地形方整的工業地，鄰近台1線及台17線，距離中山高速公路3公里、高雄國際機場30公里、高雄港25公里，對外交通便捷，為企業永續經營發展及產業生產基地的最佳選擇。
嘉泥指出，岡山廠地上物等都已清理完成，配合高雄未來發展及台商回流，近期將規畫對外出租。 至於在本業上，嘉泥持有台泥（1101）股權超過6％，在台泥今年獲利大豐收下，第3季有4億元股利挹注，讓嘉泥今年前3季稅後淨利達8.83億元，幾乎與去年全年獲利相當。 嘉泥今年前3季，仍以水泥、房產及倉儲物流為主要營項，旅宿服務業務僅有2,300萬元。
近幾年積極朝旅宿服務業多角化經營的嘉泥，預期到2020年業務量將有明顯成長，嘉泥指出，沖繩的自有品牌國際通飯店、「人之初」產後護理之家，2年後都會讓營收有明顯的貢獻。 嘉泥與雲朗集團攜手合作，斥資8,000萬歐元投資義大利A.ROMA飯店，是集團進軍旅宿事業體的第一步。嘉泥指出，A.ROMA飯店於2015年10月開幕後，業績蒸蒸日上，今年迄今營收較去年有雙位數成長。
在產後護理市場，2016年12月，嘉泥創設的「人之初產後護理之家」中山館開幕，預期今年的住用率可達84％，比去年提升14個百分點。看好此市場，嘉泥指出，將在於台北市敦化北路林蔭大道，打造人之初的旗艦館，預計於明年下半年營運。 在旅館事業，嘉泥表示，「沖繩國際通飯店」將以一個全新的自有品牌hotelcollective來營運，總計有260間房，配備有大型宴會廳，並且能夠提供Fullservice的國際型觀光飯店，會在明年第4季試營運，2020年正式開幕。
義联集團創辦人林義守先前受訪指出，多年來集團持續深耕在地旅遊產業，除了目前已投入370多億興建的「義享天地」外，將再加碼投資210億元打造「水世界」，總投資金額上看580億元。 義大世界公關董寧之表示，集團新建案「水世界」坐落義大遊樂世界附近，佔地約27公頃，今年6月聘請加拿大Proslide設計公司規劃相關設計圖，規劃水上樂園、觀光酒莊、休閒飯店等設施，園區將搭建一座520米高塔建築，並結合纜車設計，作為與義大世界連接管道，目前已備妥相關資料準備送審。
「義享天地」分為A、B兩館，A館為地上31層、地下6層、佔地約7.7萬坪，B館地上29層、地下6層、佔地約4.5萬坪，總樓層面積達12.2萬坪。已動工的A館持續進行內部裝潢及招商，設計上以精品購物商場為導向，更找來萬豪酒店進駐，預計2019年第四季完工試營運; B館部分，自2013年6月提出申請建照一直未通過，直至今年9月才正式核准，目前規劃以企業商辦、科技娛樂、影城快速時尚購物和文創主題商店為主。義联集團創辦人林義守分享，A、B兩館完工營運後，預估可創造約11000個就業機會，正式用人薪資30K起跳，預估每年可增加政府稅收約10億元。
義享天地A館B2至7樓，目前朝向購物商場規劃，B2為超市和美味市集，B1呈現美學品味的居家樓層，1~2樓是國際精品及化妝品區，3樓為輕奢華品牌區，4樓鎖定時尚設計、居家香氛，5樓則是強調科技互動體驗的親子樓層，6樓為科技3C與書店等，且3~7樓皆設有主題餐廳。8樓以上為高雄萬豪酒店樓層，總客房數達700間，並設有大型宴會廳、空中婚宴禮堂、景觀高空酒吧、餐廳、游泳池等設施。
義享天地B館則以發展為北高雄最大娛樂中心為目標，B1~8樓為兼具運動樂活、創意潮流、流行時尚商場，9~10樓是數位娛樂城，11~14樓為影城，規劃全台最大螢幕IMAX數位影城，15樓以上為企業商辦。
寒舍集團新任執行長黃世安昨（28）日首度與媒體見面。他表示，寒舍旗下主力飯店「台北喜來登」10月底裝修完成，為明年獲利增長奠定良好的基礎。此外，寒舍將加強對東南亞市場的行銷，提高東南亞旅客的比重，不排除到海外拓點。 寒舍創辦人蔡辰洋次子蔡伯翰由執行長升任董事長後，寒舍8月董事會通過聘請黃世安擔任執行長，於9月5日上任。
經濟日報／提供
黃世安是飯店業老手，有近30年的經驗，長年任職於凱悅飯店體系，也待過台北君悅酒店，對台灣市場並不陌生。他表示，寒舍講求美食與藝術美學的精神，與他個人的興趣與品味非常接近，因此接受邀請出任執行長。 黃世安指出，寒舍擁有台北喜來登、寒舍艾美、寒舍艾麗、礁溪寒沐四個飯店，每家飯店的客源型態皆有很大差別，接掌寒舍是個相當大的挑戰。
黃世安說，他上任後有四個目標。第一、每個主管都要嘗試不同事物、接觸不同領域；第二、著重人才培育，栽培未來的領導者，讓有才華的年輕人，能在寒舍發光發熱。 第三、加強科技運用，像加強手機訂房等服務，透過科技為寒舍帶進更多商業機會。第四、寒舍旗下四個飯店，要互相推廣業務，達到聯合行銷的綜效。
根據《彭博》報導，桃園將可能是中美貿易戰中，最大的受益者之一：由於大陸在工資較台灣來得低，導致台灣許多工廠外移至大陸，桃園也因此深受其害，但隨著這次中美貿易談判不順，許多的台灣大型科技公司將移回台灣，避開川普加徵的關稅，而桃園便是其首選城市。 由於桃園距離台北僅車程一小時，加上桃園國際機場更是台灣主要國際機場所在地，這也是為甚麼全球電子業在尋找替代方案時，桃園備受青睞的原因：而台灣大廠在中國基地為惠普（HP）和戴爾（Dell）等公司組裝裝置，恐也因為這事件使得十年以來的供應鏈解體。
川普在接受《華爾街日報》採訪時表示，如果他在30日開幕的G20（20國集團）會議上無法與大陸國家主席習近平達成協議，將準備對最後一批2670億美元的中國商品課徵關稅，且川普指出，新關稅甚至可能衝擊蘋果iPhone和筆電。 因此，和碩、仁寶電腦和英業達等業者如今也計畫將結束其從1980年代就為了蘋果iPhone服務的安排，紛紛在桃園提早產能，而廣達電腦等公司也正在收購及尋找工廠用地。
和碩財務長林秋炭日前在法說會上表示：「與過去20年的營運模式相比，未來我們將會有重大的改變，生產基地將分散在不同的國家中，無法像以前一樣在大陸等其他地區建造大型的工廠。」 此事件對於和碩和其他同業而言，反而達到一種鮭魚返鄉的概念：30年前，許多在桃園和其他城市設廠的公司，因為中國的低成本而西遷，協助其建立世界工廠的壯志：根據2016年中國對美國潛20大出口商，有15加皆來自於台灣。
巴克萊（BARCLAYS）經濟學家謝涵涵（Angela Heieh）說：「關稅預計將提高25%，這也會促使台灣公司加快回國或在新據點建廠的計畫，不過，由於貿易戰仍充滿著不確定性，那些工廠應會傾向於在台灣現有的工廠進行增產，而不是花更多的錢去興建新的工廠。」 但仍有許多的公司仍在考慮東南亞地區，不過多數仍是偏好於遷到更近一點的國內基地，而桃園也因此成了他們的首選，政府也因此做出了相應的對策，推出免稅期等獎勵措施吸引企業公民返鄉。
桃園今年加快追求製造業者的速度，已與許多的房地產經紀人合作協助企業尋覓土地，如今價格越來越高；根據第一太平戴維斯台灣分公司（Savills Taiwan）的消息指出，某些地區工業用地成本已較2014年增加了75%；甚至有官員透露，2018年9月止，要求桃園市政府協助取得土地的業者比1年前增加了30%。 根據信義房屋的資訊顯示，今年1月到9月工業用地和工廠交易總額為新台幣290.2億元，其中，桃園便獨得126.5億元，稱霸所有縣市；信義全球資產經理王維宏也表示，原本較受歡迎的新竹土地因為供不應求，篩選公司的門檻較高，故許多公司都進而選擇桃園。
不只台灣原本的企業，有官員表示，就連外國企業也跟著追逐這波趨勢，美國超微電腦股份有限公司（Super Micro Computer Inc.）也正在桃園擴大伺服器產能，計畫在桃園砸下新台幣90億元來興建新的設施。
貿易戰愈演愈烈，台灣現在也成為避風港！工總就透露，高科技產業已經在考慮回台設廠，因為大陸工資提高，兩岸的生產成本只差10%。特別的是，現在台商搶著回台灣設廠，工業用地價格都飆高，五股甚至出現一坪就要100萬。 真的要趕緊回來台灣身邊，川普揚言還有下一波2760億美元課稅清單，不少台商決定躲回台灣避難，也讓工業用地一地難求。東森財經記者，林佑之：「台商逃難回台灣設廠，桃園工業區這一年來土地價格已經漲了2成，尤其像是中壢、龜山每坪單價已經來到29萬。」
實際上經濟部網站搜尋，工業用地漲幅三級跳，宜蘭利澤工業區每坪價格直接翻倍，五股工業區更是一坪超過百萬，土地還很搶手，已經賣光。工總常務理事，何語：「有可能回來台灣的就是高科技類別、資訊產業，我知道有幾個高科技產業有跟我提到回台灣，他要走上全部自動化。」
想回台灣的原因也有台商分析，過去大陸的優勢在人力低廉及政府補貼，可是近年來大陸薪資不斷上漲，加上環保意識抬頭，兩岸生產成本的差距只剩下10%。行政院經貿談判總代表，鄧振中：「在人、機器設備方面的改善跟需求，我想政府相關單位做最大的努力來幫助。」
政府張開手臂歡迎台商回家，只是也有台商報怨，竹科、南科能釋出的土地太少，也可能不回台轉去東南亞。 工總常務理事，何語：「影響作業往往拖1年半，甚至2、3年都還沒有核准下來，那如果核准下來到設廠都要2年～3年的時間，或許中美貿易大戰已經改變了。」 政策影響台商決策，但從貿易戰的發展態勢來看，大陸的投資吸引力已確定受到衝擊。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
