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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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備受矚目的全台「最貴菜園」－台北市信義計畫區富邦建設D1街廓，決定不蓋豪宅、改為蓋飯店了。富邦集團蔡明忠決定把這塊最貴菜園，打造為頂級奢華飯店Rosewood瑰麗酒店，目標希望在2024年之前開幕營運，每晚房價1萬元起跳的精品飯店「台北瑰麗」，讓信義計畫區頂級飯店市場競爭更加激烈。 富邦集團的富邦旅館管理顧問公司（以下簡稱富邦旅管）昨（11）日宣布，國際知名連鎖飯店品牌Rosewood瑰麗酒店已與富邦正式簽訂飯店管理營運合約，雙方將合作在D1街廓，打造為頂級奢華的「台北瑰麗」飯店。
富邦旅管副總黃絢霞表示，先前富邦在A25的地上權開發案，就曾與Rosewood洽談合作計畫，想引進這個國際高端精品飯店品牌進駐信義計畫區，後來，集團在開發和規畫策略上有所調整，A25決定整棟都開發為頂級辦公大樓，因此D1改為頂級飯店進駐。 黃絢霞表示，富邦旅管在2016年正式開幕營運旗下第一家自創旅館品牌「Folio大安館」之後，現在又簽下Rosewood，在不同地點、開出不同定位的飯店。 儘管信義計畫區已有君悅飯店、寒舍艾美和寒舍艾麗，接下來中信松壽總部改建的「Taipei Sky Tower」TST大樓將引進Park Hyatt柏悅飯店、Andaz安達仕兩大頂級精品飯店品牌進駐，未來國際連鎖飯店將短兵相接，但富邦集團仍信心十足，再引進Rosewood「插旗」信義計畫區。
黃絢霞表示，台北市五星飯店國際客源一直有穩定成長的空間，以第4季來說，平均住房率、平均房價表現相當亮眼，尤其信義、大安區住房率已高達9成。目前富邦規畫「台北瑰麗」飯店，有191間客房及27間套房，如果進度順利，希望在2024年有機會完工。 「最貴菜園」D1街廓的整合，一波數折。富邦集團介入整合，原本請照規畫為頂級豪宅，總價170億元、樓高37樓，但中間一度建照停滯，直到2018年4月富邦建設與蔡明忠的盈保發展，以35.5億元向富邦資產管理標購該街廓789.8坪土地後，開發策略再度明朗化，蔡明忠終於拍板不蓋豪宅、改蓋飯店，目前已變更設計。
台北市今年全面啟動公劃更新地區檢討、整併零散的公劃更新地區重行劃定，10日正式公告發布85處公劃更新地區，涵蓋12個行政區面積共655公頃，未來更新地區範圍內民眾可免除更新單元劃定程序，直接依照更新條例規定辦理，可申請專屬容積獎勵額度上限達20%，包含恢復更新地區時程獎勵10%、新訂公劃更新地區容積獎勵(△F5-7)10%，藉此加速民辦都更。
都更處表示，自2000年起公告劃定更新地區已近20年，期間雖已有部分單元完成更新改建，但仍未能帶動民間推動都更，考量都市發展、經濟社會環境及社會大眾需求，針對都市防災、耐震安全、產業及都市轉型的區域，以區域發展的角度重新檢討劃定更新地區，誘導地區公益性設施回饋，讓都市更新更具有公共性及外部效益，打造舒適的生活環境。
全市12個行政區中，這次公劃更新地區以信義區、萬華區最大，均超過78公頃，與原劃定地區相比，擴大幅度最多的則是松山區，一舉增加十餘倍面積。都更處說明，公劃更新地區範圍內的土地所有權人在公告劃定6年內提送更新事業計劃可享有時程獎勵，如有更新意願民眾可把握機會加速整合；另外，公劃更新地區後續將滾動式檢討，未納入這次公劃更新地區範圍仍可依照都市更新條例自行申請更新單元實施都更，或循危老條例進行重建。
捷運環狀線第一階段Y06大坪林到Y19新北產業園區的路線預計明年啟用，北市捷運局代辦第一階段路線，昨舉辦中和站（Y11）、橋和站（Y12）、中原站（Y13）3處聯合開發案招商說明會，預計明年1月公告招標。 捷運環狀線第一階段共14站，當中10站有聯合開發案，但5站開發用地包含徵收來的土地，受限於大法官解釋「大眾捷運法」徵收設置大眾捷運系統所需土地，不得用於同一計畫的聯合開發案（釋字第743號），面臨就算蓋好也不能轉移產權，因而暫停招商。 去年北捷局建議交通部修法，仍在行政院審議尚未送至立法院，也讓被釋字第743號卡到的聯開案動工日遙遙無期。
捷運局表示，環狀線10站聯開案共代辦7站，新北自辦3站；中和、橋和和中原站3站聯開案不受釋字第743號影響，因私有地主全參與開發，用地無徵收，其他4站十四張站（Y7）、板新站（Y14）、新埔民生站（Y16）、新北產業園區（Y19）則徵收用地；至於新北自辦的秀朗橋站（Y8）、景平站（Y9）、板橋站（Y15），僅景平站徵收土地。 昨天招商說明會包含潛在投資人、地主等約110人到場，有地主關心完工後如何分配分回；而3站聯開案投資金額約6億到9億元，土地面積從4500到7000坪不等，有的鄰近華中橋，有的位在廠辦園區林立的路段或美式大賣場旁，初步構想為建設14到16層不等的大樓，做為店面、商辦及住宅等。 捷運局說，3案預計明年1月公開招標，9月確定廠商並簽約；若招標順利，將是環狀線第一批動工的聯開案。
教育部本月初公布大專校院172系所明年停招資訊，力抗少子化，高雄不少學校辦學佳、年年滿招，如文藻外語大學今年1119位學生報名、僅錄取272位，國立高雄大學、高雄師範大學等校區亦然，不僅帶動區域租屋需求，也讓該區段成為包租公購屋首選。
文藻外語大學年年滿招
文藻外語大學位於高市知名鼎中商圈，該校以培養外語專長為核心，辦學績效卓越。台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，文藻外語大學雖為私立學校，但學生素質佳，辦學績效頗為卓越，所以過去至今沒有招生不足問題，「因區段位於鼎中商圈且鄰近河堤社區，購屋需求穩定且租屋族多，該區中古屋3房每月可收租1.5∼1.8萬元。」
此外，位於文化中心生活圈的國立高雄師範大學，與楠梓區國立高雄大學、國立高雄科技大學等，區段租屋需求量大。李哲維分析，國立大學一般來說招生率比私校高，加上如文化中心生活圈，周邊有捷運、百貨等，算是市區精華地段；而國立高雄大學雖處市郊，但屬於近年來首購熱區，加上藍田路、藍昌路消費機能日漸成熟，租屋或購屋需求都穩定。「國立高雄科技大學在3校合併後知名度大幅提升，連帶影響區段房市買氣，當地2房每月可收租1.5萬元。」
日前才表達要加碼210億元投資高雄的義聯集團，昨委託商仲業者標售旗下其它企業及關係企業持有的4筆資產，包括高雄路竹、大慶工業區、屏南工業區等合計12萬餘坪工業地，以及大順一路上的特種商業區，總共近3500坪，4標的合計底價超過120億元，預計明年1月23日開標。
世邦魏理仕（CBRE）日前接受燁輝企業、博發興業及大慶汽車等義聯集團旗下三家企業標售的4筆標的，分別是A標的高雄路竹工業地、面積約2萬3357坪，底價為23.5億元，每坪工業地底價約10.06萬元；B標為高雄大順一路、Costco旁的特種商業地，面積約3459坪，底價為60.88億元，每坪商業地底價約176萬元；C標為屏東大慶工業區工業地，面積約2萬9898坪，底價為19.4億元，每坪底價約6.49萬元；D標為屏南工業區的工業地，面積約6萬7297坪，底價為20.86億元，每坪底價約3.10萬元，四標合計底價約124.64億元。 據世邦魏理仕調查南部地區工業地的成交情形，9月時印刷電路板大廠台郡以16.71億元，向高雄市府買進和發園區約1.8萬坪工業地，拆算每坪土地成本近9.3萬元，11月國巨砸7.9億元取得高雄大發工業區逾6200坪土地，拆算每坪土地成本近13萬元。
國巨、台郡 紛砸數億買進高雄工業地
此外，機械設備製造商三新實業近期亦在屏南工業區購買2萬139坪土地做為製造生產基地，半導體大廠華邦電子則選擇在南科高雄園區租地，興建全新12吋晶圓廠，預計未來總投資金額逾3300億元，足見不只是高雄具有設廠的優勢和吸引力，連屏東也開始吸引有用地需求廠商的目光。 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出，中美貿易大戰促使越來越多台商回流，積極找尋土地設廠，然而目前全台工業用地難尋且供不應求，造成近年地價持續上漲，此次地主為求資產活化，釋出大面積閒置土地，推測能吸引投資人目光。
台灣農林（2913）昨（11）日舉辦法說會說，法人相當關注今年獲利狀況，農林董事長林金燕強調，農林在她12年任內都獲利，但今年受到年金改革影響觀光消費，加上大亞百貨地下一樓到三樓賣場無租金收益，任內首度出現虧損，但仍會維持配息慣例，目前已有餐飲商場業者洽談承租，若談成可縮小虧損幅度，並帶動明年轉盈。 明年6月農林董事改選，值此之際，三陽工業買下台灣金聯所持有8.01％農林持股躍為大股東，林金燕強調「淡然處之」，她表示「沒有敵人，只要是對經營好的團隊都歡迎」。林金燕接觸過三陽，對方表態是純投資，也認同屏東老埤農場的經營方向，目前她個人持股2.2％左右，且取得支持的股東不會比任何人少。
林金燕指出，接任董座後從盤點所有土地到活化資產，其中，三峽熊空、大溪老茶廠、日月老茶廠轉型休閒產業，甚至南投種茶之外，也種咖啡，目前全台商業用茶產能占比三分之一；而開發中的大型開發案包括三義工商綜合區、銅科工商綜合區與別墅住宅區、魚池中明遊樂區等， 其中銅科別墅住宅區還準備與隔壁即將興建2座12吋晶圓廠的力晶科策略合作，直接蓋套房租給科技人，至於畸零與不能用的土地則規畫賣掉，再以資金用來買可開發土地。
農林全台土地資產達3,800公頃，公司派持股比少，每每董事改選就會淪為經營權之爭，林金燕說，外界說農林負債累累，事實上農林資產超過百億元、還有32.8億增值稅準備，負債只占資產的17％，公司最終目標是回到茶本業，從茶與土地創造的營收，才能達到藍海政策。 她說，未來將以「TAIWAN TEA」品牌回歸食品業，至於今年引進本土飲料大廠維他露集團作為策略合作夥伴，銷售端的合作預估在明年以後才會開始。
全球最大飯店連鎖集團萬豪國際搶攻台灣觀光餐旅商機腳步不停，繼林口亞昕福朋喜來登飯店昨（11）日開幕，國泰建設旗下國泰商旅與萬豪合作的「台北國泰萬怡酒店」亦於於今（12）日開業，這是國泰商旅第一家委託國際連鎖酒店集團經營的飯店，也是萬豪集團在台直營的第7家酒店，同時也是全台第一家由萬豪全權經營的萬怡酒店品牌。 位於北市民生東路、建國北路口，與商辦大樓共構的台北國泰萬怡酒店有227間客房，客房位在14樓至20樓，其中14與15樓為商務樓層、有56間客房，約占客房總數25％。酒店的餐飲設施包含一間全日餐廳、大廳酒廊與行政酒廊，以及最多可容28桌的宴會廳與6間多功能會議室。
台北國泰萬怡酒店總經理陳玫安表示，酒店定位為「台北市區內首選國際商務酒店」，其中45％來自萬豪國際的會員、15％為簽約企業客戶、15％來自OTA與官網等網路訂房平台，另外25％來自旅行社。在客人國籍上，含日韓與港澳的亞太區商旅占70％至75％，歐美客約占20％。 陳攻安表示，台北國泰萬怡酒店開幕後第一年平均房價目標設定在5500元至6000元間，此一價位與台北晶華酒店、君悅酒店、台北喜來登大飯店、寒舍艾麗酒店、西華飯店等位在相同區間，所以國泰萬怡酒店開幕後勢將與這些飯店搶客，掀起新一波市場戰爭。
上櫃建商亞昕國際（5213）投資的林口亞昕福朋喜來登酒店昨（11）日正式開幕，董事長姚連地表示，飯店試營運期間住房率破七成，經營績效不錯，正式營運後，將上調房價，每晚房價可能在5,000元左右，目標明年營收挑戰3億元，讓飯店事業成為集團穩定現金流來源。
經濟日報提供
姚連地強調，亞昕國際從房地產開發投入飯店領域，主要有兩大考量，第一飯店事業能成為挹注公司穩定現金流來源。第二長期來看不動產具有增值效益，在經營飯店事業的同時也能「養資產」，發揮資產極大值；亞昕昨日收在16.65元，上漲0.25元。 姚連地指出，亞昕福朋喜來登酒店試營運三個月中，每晚房價達4,500至5,000元，住房率破七成，飯店營運績效不錯。正式營運後，每晚平均房價希望達5,000元。集團目標明年第一年飯店營收挑戰3億元，期望第二年能做到損益兩平。
除國內的林口亞昕福朋喜來登酒店外，姚連地表示，接下來集團第二、三家飯店將會在集團投資、總銷約500億元的馬來西亞麻六甲造鎮案「亞昕喜來城」，該案將導入國際連鎖五星級的喜來登品牌飯店，以及集團首筆自有品牌─鉑昕飯店，其中前者房間數近300間，自有品牌約530間房，未來喜來登品牌將鎖定國際客戶，鉑昕飯店則是屬於商務客以及觀光團客。 他強調，房地產開發屬重資產，即投入、開發資金較多事業，飯店事業則是輕資產，雖獲利不高，不過兩者之間相互搭配，將能成為公司營運穩健的兩大支柱。
亞昕國際今年在「晴空樹」、「星空樹」、「昕世代」入帳下，前三季稅後純益達7.57億元，大幅優於去年虧損，每股稅後純益達2.19元；亞昕前11月營收達55.97億元，較去年同期大增10.2倍；明年在總銷60億元「昕樂章」、分回15億元「翠峰」挹注下，營運可望維持今年表現。
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