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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房市買氣回籠，建案轉守為攻，根據內政部統計資料，今年前十個月建照核發量已達9.9萬戶，直逼10萬，已超越去年全年， 創近四年的同期新高。 建商全面拚推案，顯示房市信心高，但房產學者章定煊表示， 近來房市人潮錢潮有退潮趨勢，房市景氣就像面臨彎道。建商如果選擇減速，放慢推案，即使前方九彎十八拐，也可慢慢開過去，但面對彎道仍然加速前進，翻車的風險就很高了。 房市在2014年反轉後，建商推案動能減弱，根據內政部統計資料，2016年前十個月建照核發僅6.5萬戶，較前一年同期大減近三成，去年回升到7.2萬戶，今年進一步上升到9萬9,393戶，較去年同期大增37%，已超過去年全年9.1萬戶。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，打房陰霾消除後，買氣逐漸回籠，加上豪宅市場解凍，建商去年開始推案試水溫，今年上半年買氣續增，建商對於推案更具信心，建照核發量因此爆量。 根據內政部資料，今年以台中建照核發量最多，共1.7萬，與去年同期相比增加最多的是高雄市，高達1.5倍。 郎美囡分析，台中人口紅利加持，推案量一直居高不下，高雄先前推案低迷，今年交易量略有起色，搭上建設話題，建照量明顯增加。
桃園市今年建照量則呈小幅下降，主要是之前推案量大，部分區域賣壓偏重，今年建商推案態度轉趨保守。 住商不動產企研室經理徐佳馨指出，今年無論交屋量或推案量都大幅反彈，市場買氣雖有回溫，買方是否能消化新案量尚待觀察，部分區域新成屋量較多，新推案再加碼，可能造成區域賣壓湧現，屆時建商為求順銷，可能又有一番銷售戰。
租金高昂的時代，店家改租較便宜的樓上或地下室，將成趨勢。台北市位於上班族集中的南京松江商圈，近期便有餐館因房東醞釀漲租，因此展現「上天遁地」態勢，如在原店址1樓經營多年的「爭鮮壽司」，上月「迴轉向上」，改在2樓重新營業，王品集團旗下的「陶板屋」、「品田牧場」等，也改在2樓經營。 台北市中山區的南京松江商圈平常聚集上班人潮，餐飲消費力高，不過近期在該商圈、伊通街一帶走一圈，不難看見有許多連鎖餐館，皆選在2樓或是地下室開店，例如原位於南京東路二段、伊通街口1樓的「爭鮮壽司」，今年11月「迴轉向上」，改在2樓重新營業。
爭鮮壽司「迴轉向上」
根據實價揭露，「爭鮮壽司」在1樓店面經營多年，10月租下原址2樓店面，月總租金18.6萬元，以總坪數51.29坪來看，單坪月租金約3627元。 永慶房屋中山區高資產服務中心店長高英哲透露，看準南京松江站為雙捷運交會點的效應，且周邊辦公人潮眾多，吸引不少餐飲品牌設點，而在捷運通車效應、加上南京松江路口即將開出國際型觀光飯店，即大陸建設結合寒舍集團飯店的酒店式公寓正在興建，預期未來會帶進更多的觀光人口，使得街邊不少1樓房東醞釀漲租。 高英哲認為，「餐館往2樓以上或地下室竄的狀況，在該區段非常明顯。」他分析，「一般來說，2樓店租約可比1樓便宜3分之1，地下室則可便宜一半左右。」
「福勝亭」地下室展店
《蘋果》實地走訪剛遷店的「爭鮮壽司」，周圍店家有名自稱房東之一的民眾透露：「爭鮮移往2樓，主要是看準2樓使用空間大一點，跟漲租無關。」而目前原爭鮮1樓店面，已改作服飾品牌特賣會之用。 目前包含南京東路的王品集團旗下「陶板屋」、「品田牧場」也轉往2樓營業；另外該路段還有不少轉往地下室開店的餐飲業者，包含豬排料理「福勝亭」、排隊名店「藏壽司」，今年甫遷走的「詹記麻辣火鍋」原店面，也位於地下室。 中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，南京松江商圈1樓店面普遍租金行情，每月每坪在5000~7000元不等，視距離捷運站、重要幹道遠近而定。
為了維護市民的基本居住權益，臺中市政府也積極興建社會住宅，第1處豐原安康共好社宅已完成受理及入住，而大里光正共好社宅也將於明年1月7號開始受理申請，為完善整體居住政策並擴大社會住宅之供給，市府除以興建社會住宅的方式辦理之外，更推動了｢包租代管」的試辦計畫。 ｢包租代管」主要是為了善加利用民間空餘屋來作為社會住宅，除了能有效利用空間也能讓社宅有更多元的供給方式，讓有需求的民眾有更多選擇。 截至107年11月30日止，根據營建署彙整的資料顯示，臺中市｢包租代管」媒合成功案件已達683件(包租包管21件、代租代管662件)，在六都之中排名第一！成績相當亮眼。
臺中市住宅發展工程處表示，許多民眾對於這項新興計畫都感到陌生，也因此中央與市府透過多元管道宣傳，並定期與兩家受託業者召開工作會議，除了就業者執行問題提供協助並督導業者積極投入媒合工作，也會建議中央調整制度，並簡化行政流程加速審查，才讓媒合量大幅增加。 ｢包租代管」透過租賃媒合，一舉滿足房東不要麻煩、房客希望租賃能有品質的需求。為減輕民眾的負擔，也針對不同弱勢身分的民眾提供市價租金5折或7折不等的優惠，一般戶也有市價租金8折或9折的優惠；另外，為鼓勵民眾活用閒置空屋，也提供每門牌每年最高1萬元的修繕獎勵金，以及房屋稅、地價稅比照自用住宅優惠稅率。
期望透過中央、臺中市府團隊與業者間的合作，藉由｢包租代管」的推動來達到房東及房客都滿意，政府活絡租屋市場的三贏效果。 為了徹底落實基本居住權益的社會住宅政策，市府也會持續打造樂業、樂活的社宅居住環境，並辦理不定期督導受託業者工作，掌握整體流程與確認執行情形，使臺中市成為更加宜居的城市。
金門縣地政局今天表示，地價評議委員會評議結果，金門縣108年平均公告土地現值微幅調升0.16％，「地王」仍由位於民生路的「金信大樓」，以每平方公尺9萬7500元蟬聯，最低地價區段為金湖鎮東碇島，每平方公尺300元；各土地公告現值將於108年1月1日公告實施。
縣府表示，地價作業參考各界之意見，將部分臨主要道路之區段與裡地之區段適度劃分、帶狀公共設施用地分段劃設及依都市計畫使用分區檢討等因素，共劃設1120個地價區段，較前一年增加210個區段。 地政局指出，各區段之地價，經會議討論，為適度回應各界之意見，僅作微幅調整，主要變動在於將部分農業用土地適度調降，新興整體開發地區及現值差異較大之地區酌予調升，以緩和逐步調整的方式使各地價區段間的差異趨於均衡。
國內第一座臨海型購物中心「三井台中港Outlet Park」昨（12）日開幕營運，三井不動產表示，後續不排除到高雄港投資，據了解，台灣港務公司正積極爭取三井進駐高雄港亞洲新灣區。 台灣港務公司主管指出，三井稍早已到高雄港實地考察，目前高雄港以亞洲新灣區21號碼頭附近土地，最適合三井投資第二座臨海型購物中心，而以高雄港的地理及氣候條件，預期未來將可成為高雄的新地標及消費重鎮。
經濟日報提供
三井不動產繼南港LaLaport大型購物中心、台中港Outlet Park之後，包括台中LaLaport購物中心及台南Outlet商場，都訂明年下半年陸續啟動，新增投資計畫超過100億元。 負責三井台中港Outlet Park營運的三中港奧特萊斯董事暨副總經理藤野隆史表示，購物中心自11月29日試營運以來，每天均吸引上萬人次消費者，假日甚至超過3萬人次到訪，預期明年人潮目標為800萬人次，年營業額挑戰50億元。
藤野隆史指出，目前三井不動產在日本擁有四座臨海型購物中心，台中港是台灣的第一座，未來會將此營運模式複製到台灣其他城市；高雄港的發展條件良好，未來不排除投資的可能性。 昨天的開幕儀式，由三井不動產株式會社代表取締役社長菰田正信、台中市長林佳龍、台灣港務公司董事長吳宗榮、交通部主任秘書李泰興等人主持剪綵，現場湧入200多名各界代表觀禮，氣氛熱絡。
菰田正信表示，三井台中港Outlet Park是三井在台灣第二座商業設施，引進國際精品、運動、餐飲等品牌，還有可以欣賞海景的摩天輪，好吃好逛又好玩。三井未來也會把在日本的經驗帶進台灣。據了解，三井擬投資近100億元，在台糖湖濱生態園區規劃興建LaLaport大型購物商場，這也將是三井在台灣的第二座LaLaport購物商場，第一座位於南港的購物商場預計2021年開幕營運。
為營造業深耕海外，尤其是東協市場，去年7月營建署編列預算補助營造業與建築師事務所至海外拓點，近2年已經累積15家，包括7家營造業與8家建築師事務所到東協設點。
營建署表示，內政部在2017年7月6日完成訂定「內政部補助國內營造業及建築師事務所赴海外拓點計畫作業要點」，並在去年起逐年編列相關預算，主要是補助營造業及建築師事務所開拓海外市場拓點時所需的部分經費，尤其是配合新南向政策，目前優先補助新南向政策的相關國家拓點補助，最高補助金額為100萬元。
營建署指出，2017年度國內申請赴海外拓點補助的廠商有8家，其中經審查核定後補助者計的營造業以及建築師事務所各有3家，並已於泰國、新加坡、菲律賓、越南及柬埔寨等新南向國家陸續設立據點；至於，今年國內申請赴海外拓點補助的廠商計10家，經審查核定合格的營造業4家及建築師事務所則有5家，研擬於馬來西亞、菲律賓、印尼、緬甸、越南、柬埔寨及泰國等新南向國家陸續設立據點。
第一銀行今天宣布，慶祝一銀明年成立120週年，推出「120週年專案優惠貸款」，針對企業回台購地建廠、擴廠的資金需求，提供新臺幣120億元的申請額度，貸款年限最長可達20年。
一銀指出，此專案貸款包括2個部分，返鄉投資的企業可運用一銀的5+2「新創重點產業優惠貸款」投資綠能科技、亞洲矽谷、生技醫藥、國防產業、智慧機械、新農業、循環經濟等項目；企業在生產或服務過程中，為減少汙染或資源浪費而投入的製程改良，或購置相關節能設備衍生的資金需求，則可申貸一銀的「綠色金融貸款」。 一銀建議，企業也可運用2019年上路的國發基金台商回台投資行動方案，搭配優惠利率，如一銀「歡迎台商回台投資行動方案」的工業區優惠融資專案，以企業實際需求為導向，取得興建廠房及購置機器及中期營運週轉金。
世界分工體系因中美貿易對峙而重新洗牌，一銀分析，短鏈產銷模式興起，全球製造業者紛紛遷徙至最終消費市場及週邊國家，尤其在中國大陸布局且最終產品出口至美國的台資企業，已悄然啟動回台設廠投資或移轉至東南亞、歐美之計劃，透過增加與其他新興市場的連結，將危機化為轉機。 因應台商面對跨國企業投資模式與全球供應鏈的轉變、重組，以及關鍵產業面臨轉型升級之際，一銀提供各項融資渠道，堅持力挺中小企業，充分支應台商落地發展，與各行各業共同打造綠色台灣。
國內房市今年最後一檔重頭戲，也是史上標售底價金額最高的京華城購物中心標售案，昨（12）日以380億底價公開標售，結果以流標收場。京華城今（13）日將召開臨時董事會，將討論擇期重啟招標。 台北市東區地標建築京華城，以底價380億元委託戴德梁行公開招標，在招標期間包括來自港、台、美系等買家都洽詢過，總計4組人馬購買標單，惟昨天4組投資人全部縮手。
戴德梁行董事總經理顏炳立分析，投資人未能實際投標的原因有三，首先，全案因未經原結構設計師說明，導致不了解關於重新興建時應如何保留價值高達63億的地下室實際工法；第二，投資人對京華城基地容積率恢復為原本都市計畫說明書所核定的678.91％，其行政訴訟的勝負結果沒有把握；第三，投資人不清楚關於繳交回饋金後得申請恢復第三種商業區允許申請50％住宅使用項目一事。 戴德梁行表示，雖然最後投資人未能投標，但顯見投資人對於京華城抱持極大的興趣及意願。
據悉，京華城公司將在今日召開臨時董事會，討論二度招標事宜。至於外界關注是否會針對潛在投資人改採私下議價？京華城表示，為避免不必要爭議，確定不會採取議價方式進行。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，備受矚目的京華城意外流標，其原因主要是因為京華城標售案有「三高」障礙，即投資總額高、再開發成本高、不確定因素高。不過，京華城此次流標是個案因素，反觀最近國內地上權、商辦不動產的標售及一般成交狀況都有回溫的趨勢。
京華城流標，市場預期很快將重啟招標，主要關鍵在於明年3月18日，91億銀行聯貸是最後償還期限，因此處分京華城資產面臨時間壓力。京華城公司董事長陳玉坤表示，這筆聯貸原本在2018年3月18日到期，經協商後展延至2019年3月18日，每月貸款利息為2.67％，一直都正常繳息。
為了刺激房屋銷售，美國建商只好使出殺手鐧：降價求售。全國住宅建商協會（NAHB）首席經濟學家狄亞茲表示，7月底到10月初有高達41%的建商將旗下建案降價求售，比率較去年同期的26%大幅攀升。
今年的美國房地產市場冷颼颼，因為借貸成本升高加重買家的負擔，且房價正穩定上漲。建商通常寧可先透過降價以外的方法帶動銷售，例如升級折扣優惠或降低貸款利率。建商通常會避免降低預定售價，因為這可能會造成部分買家恐慌，更有可能激怒在同一個社區用更高價錢買房的屋主。 狄亞茲表示，建商平均降價的幅度為4%，「相較於其他優惠方案，降價的優惠幅度仍小，但至少建商已經開始降價，也會有愈來愈多建商加入降價行列」。
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