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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
據《住展》雜誌統計，今年截至12月10日止，北台灣推出新案共1020個，今年度開賣並完銷的建案數量達74個，較去年全年度增加23個，年增幅高達48%。其中，新竹縣市當年度完銷22個建案最多，其次是新北市及桃園市，各有17個，台北市完銷建案有12個、宜蘭地區6個，而基隆市至今完銷建案仍「掛蛋」，最為慘烈。
基隆至今完銷「掛蛋」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，桃竹地區完銷建案雖多，但多數是案量較小的建案，而基隆市今年釋出的建案，價位普遍偏高，再加上購買力較高的台北客客源不足，銷售速度因而較慢。 而台北市雖完銷建案略遜新北市，但因為台北市今年出現的投資、置產型買盤較多，出手速度較快，反倒出現完銷時間較短的奇特現象。
「新美齊天母」賣最快
其中，台北市銷售速度最快的，是士林區「新美齊天母」與內湖區「碧湖天」，前者接待中心只蓋一半就被AIT整案吃下，後者則因華固建設品牌與價格定位合理，接待中心蓋好沒多久後就完銷。 而中山區「元大晶華」總銷達55億元，則是案量最大的完銷案，銷售期也僅約半年。大同區「京王」由於是承德路、鄰近台北車站近年少有新案，也吸引區域富人目光，半年內迅速結案。
在台北市SOGO百貨復興館南側，位處精華地段的「忠孝懷生段公辦都更案」，台北市都市更新中心今日與富邦建設公司完成簽約，全案預計規劃20至30坪、2至3房，共約80戶小宅，預計明年進行都更審議程序後，後年開始動工，預計2024年完工啟用。 「忠孝懷生段公辦都更案」是台北市都更推動中心2年多來成功招商的第六案，台北市都更推動中心執行長林欽榮，今日與富邦建設簽訂投資契約。富邦建設董事長薛昭信表示，都市更新不僅是拆掉重蓋，融入「公益、創新、未來」，三項理念才能符合社會期待，藉由此案同時帶動周圍及復興南路發展，為北市做一點事情，他也肯定北市府近年對於都更的努力有目共睹，望能持續支持。 「忠孝懷生段都更基地」位處北市復興南路與忠孝東路交叉口，基地面積約641坪，現況公地上舊建物已拆除作停車場使用，由北市府委辦民間經營，都更後預計興建地上26層、地下5層之鋼骨結構大樓，而北市府將可分回市價近54億的商業空間投入新創產業。
富邦建設總經理宋良政表示，全案預計規劃20至30坪、2至3房，共約80戶小宅，總銷金額仍待評估。另外，他說希望「忠孝懷生段公辦都更案」能成為指標性的開發案例，讓地主除去對都更工程延宕多年的畏懼，他更表示，「忠孝懷生段開發前預估價值為，38億多，開發後價值將提升至101億。 富邦建設總經理宋良政簡報時表示，該大樓規劃地上1樓做商店，2樓將與忠孝復興捷運站做連接通道，並設置數位學習基地提供大眾免費使用，3樓至14樓為辦公室空間，15至26樓為住宅與公設空間，地下一樓至五樓則設成停車空間，並提供電動汽、機車充電服務。 薛昭信指出，忠孝懷生案卻是富邦建設首次投入公辦都更的試金石，「我們絕對會組成最優秀的專業團隊，運用建築界深耕多年的經驗，持續豐富忠孝懷生基地，不辜負台北市政府和市民的期待！」
今年可說是商用不動產相較活絡的一年，尤其是頂級商辦租賃熱絡、中美貿易戰促台商回流設廠，加上地上權又恢復標售熱度等現象，商仲業者預期此股商用的暖流將持續到2019年，促使頂級商辦租金售價持續回升，加上建商看好商用市場，預計再掀起一波商辦投資熱潮。 信義全球資產經理王維宏表示，2014年以來土地市場因房市修正導致交易急凍，不過，今年大型建商搶精華地態度積極，各地出現標售熱潮，屢屢創下新高單價。內湖土地更出現一地難求的情形，上市建商華固、長虹接連買進北市內湖潭美段土地，預計將掀起一波辦公室推案潮。
商辦售價與租金上揚
至於，明年整體商用不動產的展望，王維宏點出五大趨勢，包括商辦售價與租金持續上揚，尤其是頂級商辦租賃需求更是大過供給，觀察北市信義計畫區的頂級商辦101大樓及南山廣場租金行情今年屢創新高，展望2019年，台灣政經環境相對穩定，外商對於有指標性的頂級辦公室需求增加，來台設點比率將明顯拉高。
台商南下覓地設廠
再來則是工業地產續夯，製造業廠商南下尋地，近年中國製造業經營成本提升，台商逐漸轉出中國，部分回台投資設廠，加上中美貿易戰影響，台商迫切回台尋地，自2017年起，連續兩年工業地交易量維持高檔，不過新北市發展成熟，工業地價格居高不下，許多企業因此南下尋找工業用地，且以桃園及台中占大宗。看好台商回流潮，2019年工業地產仍是交易焦點。 而且商用不動產從谷底反彈到今年盤整趨勢，使得2018年REITs市場相當活絡，沉寂近12年的REITs掀起一波發行熱潮，今年2檔REITs上市包括圓滿1號及樂富1號。美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈，預期2019年壽險及金融業資金回到國內投入商用不動產。
飯店市場呈現兩極化
最後是觀光旅遊的變化，近年來台旅客結構改變，日韓旅客遽增，中客則由團客轉為自由行，飯店市場呈現兩極化，過去幾年隨著中客減少，有部分飯店掛牌求售，知名的六福皇宮也在今年吹熄燈號。但各大國際飯店集團品牌，包括萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等，在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣，隨著未來房間供給量增加，經營難度也增加，由於不同等級與產品定位的旅館紛紛進駐，台灣旅館市場也進入百家爭鳴的激戰時期。
桃園統領百貨開幕，為原本沉寂老舊的桃園站前商圈帶入年輕化客層，店家進駐，空置大幅下滑，近期多筆鄰近統領百貨的成功路一段上店面揭露租金實價，均達每坪3,000元左右的高檔水準。 實價登錄顯示，今年下半年以來成功路一段揭露多筆店面租金，一間21坪店面租金6.5萬元，每坪達3,094元，隔路對側一間36.5坪店面，租金10萬元，租金每坪2,736元，分別由旅行社及餐飲業者租下，均是桃園站前商圈店面實價租金少見的高單價，也有月子中心以月租20.7萬租下整棟舊大樓改裝。
台灣房屋商用不動產副總郭碧芬表示，桃園前站商圈店面租金行情，中正路1樓店面租金每坪約5,000元；整棟1至3樓一併出租的店面，以建坪計算，租金行情每坪約在2,000～3,000元；單獨承租2樓以上租金每坪約在1,000～1,500元。目前市面上待租多以整棟物件為主，如中正路、成功路上，分別有整棟以22萬元、48萬元待租中。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園站前商圈在ATT筷時尚營運、統領百貨重新開幕，及由舊警察宿舍群改造的日式文創園區桃園77藝文町，過去桃園版「頂好名店城」的萬岳廣場，將店面分割小單位化，定位在流行性強、單價實惠、目標客群明確，讓原本商圈引進年輕化人潮，站前商圈的型態改變，店面空置降低。
相較於站前商圈以復興路為主的前段多以百貨、3C聚落；以成功路為主要路段的中段，則以服飾、體育用品、咖啡茶飲等貼近年輕人消費需求的業態，成連鎖業、零售業展店最愛區段。不過站前商圈街道狹小、停車不便，不易吸引外來客的困境，仍使精華區店面發展受考驗。
台電推動土地活化利用，與當地住戶合作進行位於松山區寶清街都市更新案，總面積約達666坪，初步規劃至少建設2棟以上住宅大樓，可望為台電創造近20億元總銷金額。 台電位於松山區寶清街的住宅用地，原作為宿舍使用，屋齡已近49年，由於鄰近住戶都更意願高，經過溝通會議後，決定由台電主導這次都更案，負責招商、審查業者提案，總面積達2202平方公尺（約666坪）。
此案距捷運南京三民站僅450公尺，也臨近台鐵松山車站，交通便利，台電表示，依目前土地規劃，預估可建2棟以上住宅大樓，若依此規劃，土地持有面積達72%的台電可分得一棟大樓，按市值計算價值19.57億元。台電初步規劃將作為出租物業使用。
台電已在12月4日正式公告招標，根據公告資料，底價為避免房價波動，設定為台電獲配權益比例達43.11%，價高者得。此案預計在明年2月底開標，提供廠商充分備標時間，並給予得標廠商一年時間取得所有地主同意。 針對此案，台電14日將舉辦招商說明會，助潛在投資人了解開發內容及招商程序等細節，並聽取各界意見做規劃參考，目前已有約50家廠商報名參加。
建築業「獵地王」、「營收王」興富發建設董事長鄭志隆昨（13）日表示，展望即將來臨的2019年，預期整體房市景氣應會持平發展，預期中南部都會區會更好。興富發2019年推案目標擴大至500億起跳、共13筆新案，其中，高雄就囊括6筆，加碼投資呼應韓流效應的企圖明顯。 鄭志隆表示，今年興富發的推案和銷售表現穩定，展望明年房市景氣預期會持平，不過中南部比較看好，這與選舉結果有關，因為大家對政府拚經濟普遍頗有期待。預期明年剛性需求主導的格局不變，而興富發明年準備推出的新案，近半集中在港都高雄。 鄭志隆分析，2019年興富發排定的推案計畫，台南有2案、高雄6案、台中3案、台北有2案，總計13案總銷500億以上，高於2018年推案量。
值得注意的是，興富發今年以來不論訴求剛性需求的首購產品、或訴求換屋族的大戶豪宅，去化銷售速度都明顯提升。其中，首購產品在中南部，平均1案完銷速度約6個月，遠優於北部。 至於大戶豪宅多為已完工餘屋，拜CRS（共同申報準則）引導台商資金紛紛回流台灣所賜，據悉，興富發今年來光是台商回流的置產潮，就讓手中大戶豪宅去化了70～80億元。 對此，鄭志隆坦言，確實CRS引導不少台商資金重返房市，興富發今年大戶豪宅餘屋就賣了70多億元，像高雄賣到只剩個位數，林口「世界首席」沒打任何廣告、只在門口掛指示牌而已，也賣到只剩3戶；至於內湖「雙湖匯」則去化相對較慢。 鄭志隆表示，明年3月興富發首度跨足的購物商場高雄「悅誠廣場」將試營運、5月母親節正式開幕。 至於集團第一筆五星飯店則位於台南億載金城對面，已簽下萬豪集團的喜達屋旗下Aloft，現正申報開工，屆時會是集團第一個完工營運的飯店，全力朝向多角化投資布局。
這幾年傳統型態的書局面臨倒閉，不過在台中，複合式和獨立書店卻是逆勢成長，讓台中市的書局的歇店率降到六都最低，觀察發現這些書店背後的推手，有部分是建商，越來越多的建設公司，樂於投資書店，價值在於能提升「形象、買氣和商圈質感」，也意外掀起了實體書店的開店潮。 記者王百櫻：「在豐原市區，經營了長達28年的老字號書局，近期傳出吹熄燈號，裡頭的產品已經陸續出清，員工整理貨架，店內空蕩蕩的，開業多年的傳統書局，面臨大環境考驗，掀起了一波倒閉潮。
記者王百櫻：「傳統書店收攤，不過另一方面，複合式連鎖以及獨立書店，在台中市卻是一家接著一家開。」 300多坪超大空間，結合書籍和咖啡廳，營造悠閒氣息，日本品牌書店進駐台中，獨立、複合式書店，就是近年來新增的主力，而背後推手，一大部分其實是建商。 建設公司工務總經理李德彰：「我們就是一個熟悉空間設計的業者，我們為了這個空間，也找到了一個好主人，世界級的企業。」 根據財政部統計，台中市獨立和連鎖書店總數，僅次於台北，另外4年來，台中300家書店關掉11家，歇店率3%，六都最低，另外還增加了147家獨立書店。 建設公司工務總經理李德彰：「有別於傳統的街邊的商店，跟電子商務做不到的，能夠在現場的空間氛圍，結合一些時尚跟藝術。」
越來越多的建設公司樂於投資書店，房產專家指出，建商引進書店，要打造風景，價值在於提升形象和買氣，但和刺激房價，是否也畫上等號？ 房產專家林建宏：「(建商過往)比較傳統思考，會透過建築、設備，現在比較著重在軟性的競爭力，比如說投資書店，或是公設項目、有書櫃的項目，其實都是在提高自己的軟性競爭力，提高消費者對於這個品牌或者建案的認同度。」 專家表示開書店資金不低，如果是為了養地，不容易回收，尤其地價高的地點，建商不敢輕易蓋房，乾脆先投資書店，提升商圈質感、活絡房市發展，也能一邊觀望房價走勢，建商儼然躍居書店業的大房東。
中化生（1762）因應客戶新品上市及銷售成長需求，預計投入2億元自今年底起全面啟動擴產，總經理黃重信表示，MMF、Tacrolimus、Caspofungin、EVE、RAPA等五大產品線都有製程改善和增加產能需求，預期新產能至明年底陸續到位投產下，2020年將力拚營運加速起飛。 幾年營運因內部調整與客戶產品交貨不如預期影響，本業業績轉趨下滑的中化生，第三季因有認列出售廠房獲利2.1億元挹注，每股貢獻度約2.7元，帶動前三季EPS達 3.07元，法人預估全年EPS應可持穩在3元以上。
黃重信表示，此次擴產是因應未來五到六年的需求。首波產能擴充為營收佔比最大的產品免疫抑制劑MMF，目前產能供不應求；今年9月已有新製程的確效批出來，近期也已與最大客戶簽訂新製程的五年新約，預計2019年第一季將送美國FDA申請DMF安定性試驗，順利的話年底可望核准，年產能可由50噸拉高至100~150噸，成本有機會降低三成，該產品線毛利率也可望提升至四成以上。
另外，2019年成長力最被看好的抗排斥藥Tacrolimus，則受惠日本獎勵學名藥，用藥目標達8成效益，帶動原料藥數倍成長，近期賣到缺貨，目前光是來自日本客戶的訂單，就已包下所有的產能。為此，中化生將送件日本主管機關申請製程放大，預計明年底產能放大1.5倍。法人預估，2019年該產品線的出貨量，將從2018年的40公斤，提高至50公斤以上。
用於抗癌原料的EVE，因應客戶產品上市需求，明年也會進行產能放大，預計放大2.5～3倍，預計第二季底到第三季完成，年產能將從目前的20公斤要擴大到50公斤。 至於用於皮膚藥的RAPA，目前年產能約20公斤，現也延伸用於血管支架，訂單將在明年敲定。該產品因現有產能不足，未來部分產能可能會外購。 而年需求約50公斤的Caspofungin，在大客戶已同意全面改為新製程下，預計明年4月放大六倍確效，下半年出貨量會增加。目前公司產能約6-8公斤，新製程將帶動產能放大至20幾公斤。 法人表示，中化生因新擴的生技產品均是高毛利產品，預期隨著新產能開出，明年下半年營運將漸入佳境，2020年更將進入營運爆發期。
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