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房產新聞
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政府積極推動危險老舊房屋重建，不過，原定今年要達到500案的目標，至今只有113件。對此，營建署都更組組長王武聰今天(17日)表示，相較於都市更新，危老重建的特色就是簡單與快速，但前提是必須取得全體住戶百分之百同意，因此，整合卡關是危老重建推動緩慢的主因，政府必須加大宣導力道。
危老重建進度慢 卡關在住戶整合
內政部積極推動危險老舊建築物重建計畫，自去年11月受理以來，至今共有113件申請案，其中以新北34件最多，台中31件次之，台北19件居第三，其餘縣市則都不到10件。雖然危老重建下半年呈現增溫趨勢，但距離內政部營建署所訂定今年要達500案、共1萬戶的目標，仍有一大段距離。 推動都市更新相當困難，曠日廢時，相較於都更，危老重建在政策上有許多放寬與利多，包括程序快速、簡單、獎勵多，但為何推動的速度仍如此緩慢？其實最主要在於整合。
營建署都更組組長王武聰17日受訪時指出，都更可透過法律強制少數人參與，而能以法律強制的前提，是因為都更有公聽會、聽證會、都市更新審議等完整的正當性程序；而危老重建條例只有13項條文，為了達到快速、簡單的目標，規定必須所有住戶都同意才能進行，整合問題便是重建進度緩慢的主因。 王武聰說：『(原音)那你要達到快、達到簡單，只好說要大家百分之百同意，百分之百同意的意思也就是說我在整合的階段，我多花一點心思，那大家都沒有意見以後，政府自然就可以很快給他，所以像危老的重建計畫，我們也都有規定地方政府審查時間不能超過1個月，所以我覺得要問說問題在哪裡，可能我覺得還是整合上的問題吧，因為其他的部份，我是覺得我們大概多多少少都有放寬了。』
為了加速推動危老重建，政府放寬許多規定，也釋出利多，像是在3年內提出申請重建者，最高給予1.4倍基準容積獎勵；在重建期間，地價稅全免，重建後，地價稅減半徵收2年；若房屋未移轉，則房屋稅最長可減半徵收12年。另外，也可放寬建蔽率及建築高度的限制。
容積獎勵等同補助 錢非大問題
除了整合問題，再來就是錢的問題。在重建工程資金方面，銀行貸款成數原本最高為7成，另外3成得由建商或地主自行出資，如果沒有建商介入，住戶就必須解決這3成的資金來源，政府以都市更新基金提供擔保，等於讓銀行貸款成數由原本的7成提高為10成，每戶最高可申請新台幣300萬的保證融資，也就是說，由政府擔保，民眾最多可完全不需自備款項，即能貸款重建。
王武聰認為，與都更的更新事業計畫、權利變換計畫動輒幾百萬、甚至上千萬的金額相比，危老重建的工程資金對居民而言，應該不是太大的問題。他說：『(原音)我是認為錢應該也不是大問題，因為其實我們都給容積獎勵，其實容積獎勵某一個程度的意涵也是說，補貼他的成本，事實上，包括我們的重建計畫都算是蠻單純的，不會像說都市更新事業計畫、權利變換計畫，動輒要花幾百萬或是上千萬的錢，我想這個部分，初期這些經費對於住戶來講，應該那個負擔也不會太大。』
除了後期重建工程的融資擔保，在前期的耐震評估，政府也給予補助。民眾申請危老房屋初步評估，中央補助每件6千至8千元；詳細評估每件補助最多30%，補助上限為40萬元，不足的部分由地方加碼。至於後續重建計畫擬定的費用，政府補助每一案5萬5千元。 王武聰認為，今年是危老重建上路後第一個完整執行的年度，許多地方政府相關配套措施直到今年年中到下半年才陸續完成，這也會影響推動進度，但以今年申請件數持續成長的情況看來，只要政府多加宣傳危老重建的必要性與好處，應該可以樂觀看待一年達到500案的目標。
台北市房市要擠身國際化，不但產品要國際化，房價更要與全球包括中國上海、香港，韓國的首爾、日本的東京等大都會房價超級比一比。台北市目前有多個先建後售的超豪宅陸續完工，躋身近300萬元俱樂部之列的超豪宅引領北市房價陸續衝破彭淮南防線而備受矚目。 事實上，台北市豪宅建案，擠身近300萬元俱樂部的建案，已出現於房市中。除了中工的「陶朱隱園」及元利建設的「One Park Taipei」，另外，冠德建設的「冠德信義」高樓層也有機會直逼300萬元一坪。 根據運巢社市調資料顯示，目前銷售中與即將公開，台北市開價破百萬元一坪的預售及新成屋建案，開價超過100萬元的就有29個，占台北市總銷售中個案數115個的25.2%。也就是說，台北市每4個新屋建案就有1個開價破百萬元，豪宅建案價格居高不下，行情價下修的空間仍十分有限。
從台北市開價百萬元以上建案分佈的行政區來看，百萬元建案最多的地區在大安區與信義區，有16個建案。首善之區的大安區有11個建案開價百萬元以上，而且全部開價都超過百萬元一坪，所以大安區的房價，除了和平東路與文山區的交界區段，新屋開價可能低於百萬元之外，其它區段新屋的開價要低於百萬元一坪，目前似乎不太可能。 運巢社社長倪子仁表示，台北市的房價飆漲，每坪上看百萬的建案比比皆是，其中一個很大的原因，就是土地取得越來越困難，土地成本增加，房價自然只漲不跌。而建商在大面積土地開發殆盡，再想搶進黃金地段，除政府釋出的較大建地外，也只能勉強購買基地小但尚有都更機會的小型建地慢慢磨呀磨來取得建地，於是「鳥籠建案」就應運而生了。
北市連小面積素地都難以取得的情況下，每10個建案就有4個都是基地200坪以內的小基地，可見北市精華地段的建案，在都更困難下，土地與房價要明顯下修的難度頗高。北市鳥籠建案出現最多的區域，即是大安、中正、中山、信義及松山等區，這些區域都是台北市的市中心地段，每坪單價動輒百萬以上，個案大多規劃為套房或1加1房的二房產品，並以低總價的訴求來吸引消費者。 北市套房交易最熱的中山區小坪數建案，有不少建案基地面積連100坪都不到，這個現象顯示了台北市的中大型面積土地已經沒得挑了，在一地難求，只要房屋單、總價市場能接受，基地坪數再小，只要建照能申請得下來，就會開發興建，讓鳥籠建案越蓋越多。
倪子仁強調，台北市百萬行情建案，除了市中心蛋黃區外，内湖區與南港區，也有建案開出百萬元一坪的高價銷售，老舊市區的萬華區中華路沿線，在東軸西移的軸線翻轉效應下，也有建案開出一坪破百萬元的區段新高價面市。 對台北市建商來說，土地嚴重供需失調，中大面積的土地，更是蓋一塊少一塊。於是台北市有好土地的建商，索性暫停開發，土地在供需嚴重失衡下，台北市建商採取緩推、少推、不推的3不政策因應，成為天龍國的奇特現象。
桃園積極推動公辦都更，進行中都更案總值達50億元。昇陽建設中壢中興巷案本月25日將舉辦公聽會，預計明年底動工，2022年完工，可望成為桃園首件完成的公辦都更案。 此外，總面積約1公頃的龜山建國一村上周劃定更新單元，南區約600坪土地將優先釋出，可望於明年中展開招商。 昇陽建設今年2月取得桃園中壢中興巷、面積925坪的公辦都更案，本月起公開展覽。該案基地所在商圈為中壢早期發展的火車站商圈的中榮路、康樂路口，距離預計2022年完工的機捷老街溪站約500公尺，該案原為警員宿舍，預計興建地上20層、總樓地板面積9,044坪二棟大樓，社會住宅、一般住宅各一棟，其中社會住宅94戶，一般住宅108戶，全案總銷約24億元。 由於土地全數100％均為國有及市有土地，目前已全數拆除騰空，最快可於明年底動工，2022年完工，將是首件桃園市以公辦都更模式完成的個案。
繼昇陽建設中壢案之後，桃園市第二件公辦都更案為基地面積1,043坪的桃園區東門停車場都更案，今年7月由長年居北台灣十大建商的立信機構旗下立信工營造取得，預計將規畫二棟地上14層、地下3層大樓，總樓地板面積約7,700坪，全案總銷約22億元，除一棟由立信分回外，另一棟也將規劃社宅與親子館等公益設施。 桃園市住宅發展處表示，由於該案尚有約12％私有土地整合中，以招商與執行進度來看，較昇陽中壢案晚半年，有機會於2020年動工。 桃園市也積極規畫公有地比例高、具開發價值的土地，作為公辦都更原料拼招商。目前籌備龜山區總面積約1公頃的建國一村都更案，上周已獲都委會同意畫入更新單元，由於北側街廓土地地主公私持有較複雜，將分為二階段，先以南側全數由國防部持有的約600坪土地優先釋出，預計明年中可公告招商，預估都更全案價值約6.7億元。
苗栗縣88%面積1980年間劃入山坡地範圍，各種開發受到水土保持法等限制，頭屋鄉公所「挑戰」，規畫選定市區平地約60公頃劃出山坡地，草案若獲中央核定，將大幅減少土地開發成本及時間，已有建商看好，2筆土地待建中。 苗栗縣大部分面積劃入山坡地範圍，甚至一些平地開發案，都要依水土保持法擬具水土保持計畫送請主管機關核定後施工，相當不合理，民眾因此違反水保法，縣府1年要開罰100多件，罰鍰收入超過600萬元，民眾哀哀叫，頭屋鄉公所是全縣第一個推動劃出山坡地的公所。 頭屋鄉長江村貴說，公所獲鄉代會支持，編列120萬，依據去年5月修正的農委會「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」，委託專業團隊調查選定頭屋村、曲洞村5%一級坡以下59.77公頃土地，劃出山坡地範圍，草案13日完成公告，將送縣府，轉呈行政院審查。
「山坡地範圍劃出若獲核定公告，將是一大利多」，江村貴表示，劃出山坡地範圍案提升土地價值，對地方發展有正面意義，可省下平地不必要的水土保持工程及繳納山坡地回饋金，及水土保持申辦程序，建商也樂觀其成，他知道目前至少有2筆土地，就等鬆綁後推出建案。 頭屋鄉所建設課長黃松光說，山坡地保育利用條例於1976年公布施行，省府據以於1980年公告確定山坡地範圍，當時山坡地範圍線多以行政區或水路、道路為界，以致範圍內包括平地，申請開發利用受限，頭屋鄉選定一級坡以下，連續面積10公頃以上的市區，規畫劃出山坡地，符合現況利用。
台南市推動都市型工業區容積獎勵，要有效解決產業用地需求，因吸引廠商投資，又考量新設園區緩不濟急，行政院核定都市型工業區更新立體化發展方案，南市也增訂「產業園區用地變更審議規範（獎勵容積案適用）」等相關規定，透過發展綠能、擴充投資額度等方式，廠商最多可增加1.5倍的容積率。 隨著台商回流及在地投資等因素影響，廠商對工業區土地需求也逐漸增加，但尋覓適合土地並不容易，加上擴廠多為鄰近需求，因此廠房的立體化就成為選項之一，政府相關單位也提出獎勵辦法，業者可依需求申請，通過後就能增加產業用地使用效率。
南市府經發局指出，獎勵容積案適用在市府開發且位於都市計畫範圍內，基準容積率在240％以下的編定工業區，目前包括永康科技工業區、樹谷園區、新吉工業區內的廠商都可提出申請。 經發局表示，容積獎勵項目分為新增投資、能源管理2大類，在新增投資方面，每公頃投資金額減去建設成本後，每增加1000萬元投資，就能增加1％獎勵面積，上限為15％；能源管理則是著重於配合現有綠能政策上，包括廠房獲得ISO5001能源管理系統認證、鋪設太陽能板達一定比例、採用綠建築等，都能獲得容積獎勵。 廠商也能夠透過繳納與市值相等回饋金，或捐出同樣大小的產業空間，再取得30％法定容積獎勵，若全數符合規定且申請通過，以容積率240％的廠房為例，將可增建到 360％，短期內增加用地，以加速投資，因應商機。
北市A辦租賃熱度持續發燒，消息人士指出，新光人壽標下地上權興建、緊鄰中信金控總部的新光南港軟體園區大樓，又爭取到友達光電、嶄富科技、全家便利商店、Coppii Lumii咖啡店等四家租戶，呈現明年3月一開幕就滿租的景象。 新光南港軟體園區大樓為新光金控核心子公司新光人壽在2013年底，以權利金約21億元（含營業稅），自台北市政府手上標下，為地上20層、地下六層的一棟大樓，已在上（11）月取得使用執照。
新光人壽先前宣布，新光南港軟體園區大樓的第十至第20層樓，將出租給老爺酒店集團旗下品牌「老爺行旅」；後來市場又傳出，跨國企業3M將承租第三至第八層樓，作為3M在台灣的企業總部。 消息人士指出，剩下的第九層與第二層，也已經完成簽約，分別由兩家科技公司：友達光電、嶄富科技承租；至於一樓的黃金店面，也與全家便利商店、Coppii Lumii咖啡店簽約，這六家承租戶將配合大樓開幕時間，全數在明年3月進駐。 新光南港軟體園區大樓的對面，為台灣人壽在2015年8月，以權利金約150億元，自台肥公司標下的地上權案，預計興建三棟大樓，2022年底完工，地下全部五層，最高的那棟有27層。
元大馬家近幾年來在房地產的投資是由二代的馬維欣領軍，在2014年房市由榮轉枯的時刻逆勢操作，糾集多位商二代集資成立「躍馬」體系的投資公司，布局台北市精華區房地產，粗估至少砸下80億元掃進光復南路店面、敦南土地以及信義區整棟商辦大樓等。 元大馬家布局房地產可說是兵分兩路，一路是元大金控，甚至創造兩個「地王」的紀錄；另一路就是馬家二代獨生女馬維欣主導的「躍馬」系列投資公司。 2015年3月，元大金控旗下的元大人壽以每坪破千萬的單價拿下北市一江街土地，締造國產署標售土地所有權每坪最高的「地王」紀錄；今年9月，元大銀行再以總價82億餘元擊退4家大咖壽險業者，取得空軍活動中心地上權案，拆算每坪地上權單價約720萬元，也創下每坪單價最高的地上權「地王」紀錄。
元大馬家布局房地產 兵分二路
另以馬維欣為首，股市聞人賈文中的兒子賈志杰、經營飯店為主的信石資產管理負責人石家杰等，集資成立多家「躍馬」體系的投資公司，包括「信石躍馬」、「躍馬壹號」、「躍馬貳號」等房地產投資公司，積極掃進北市精華區房地產；其中「躍馬貳號」在去年11月將資產合併到馬維欣擔任董事長的和鑫光電名下後，便順勢消滅。 躍馬系列先在2014年9月以「信石躍馬」名義砸下8億2880萬元，買進星展銀行持有的光復南路千坪大型店面，包括地下2樓至地上2樓共10戶；同年年底，又以「躍馬壹號」投資公司斥資10餘億元，向頂新集團旗下的頂禾開發，買進敦化南路上帶建照的近200坪土地。 緊接著2016年7月以「躍馬貳號」砸下52億元買進「佩芳大樓」，當時便有房地產業者推測，以馬家二代為首的房地產投資公司應是趁著此波房地產修正階段，選擇逢低買進，適時卡進北市精華區房地產。
前衛爾康老闆所在的黎明路一段烏骨雞舊店面，一連3間店面以新高總價3.96億易主，每坪價格高達6字頭，為附近少見高單價，也順利擠下年初台中五權路的肯德基、總價3.3億透店交易。專家表示，房市不振，但是店面、土地價格卻是高居不下，市場游資仍多，今年多筆店面或廠辦都是建商購入，要養地增值轉手機率不大，大多是要開發規畫小宅產品。 店面置產效應冷卻，不過今年台中多數高總價成交店面亦不少。像是豐原的新萬仁10億元廠房住家、北屯東光路上1.5億店面，以及此筆交易，都是建商所購入，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充，投資不動產看淡，但建商獵地方興未艾，顯見市場游資仍充裕，也相對看好後市，仍有穩定去化效果。
這次成交的3戶店面，地段位處八期外圍，附近土地少有成交紀錄，生活機能也不齊全，對面還是荒蕪一片的單元4重劃區。春耕不動產南屯店店長洪永翰分析，該地位處八期、單元重劃區交界處，未來有潛在開發潛力，以單元重劃區地價來評估，地價60~67萬元都還算正常水位。 實際換算該地開發效益，該土地面積592.2坪、屬住2土地，容積率220%，換算每坪成交達67萬元，所以未來建坪成本每坪將達30萬元，再加上營建及稅率管銷，未來若開發，至少要賣4字頭以上。洪永翰指出，單元2有些建案僅是住1-Ｂ，容積率更低都能推大樓，所以即便推單價4字頭、總價若控制千萬元出頭，市場接受度還是不錯，現在建商買地開發要的是薄利多銷。
進一步查詢這處創新高價的店面謄本資料顯示，買方劉姓自然人為興合力建設負責人，建商保守指出，暫無南下規畫推案，應僅僅是個人買賣交易。 另外洪永翰分析說：「建商銀彈充足，但因有房地合一稅，較少會等增值轉手，大多是推出低價小宅居多，資金更能有效周轉，尤其重劃區想像空間較大。」另一方面，也能直接以租代開發，像是近年許多餐廳都磁吸至單元重劃區，空地改停車場或餐廳都很常見，不但好管理還能節稅，也因此周邊土地相當保值，不見跌價跡象。
「台北雙子星」投標的兩家廠商於12月14日通過開發建議書的審查，負責該招商案的北市捷運局月底前將開價格標，隨後並提報北市府，一切順利的話，明年3月可望正式簽約。
據指出，這次參與雙子星大樓聯開案投標的廠商有兩大團隊，一是藍天電腦與宏匯集團，結合美國SOM聯合建築師事務所、三大聯合建築師事務所、永峻工程顧問、群光電能、凱悅國際（Hyatt）、高力國際等國內外知名業者組成的團隊。
另一個團隊是以于品海與馬來西亞富商林曉春領軍，具備豐富國際地產開發及經營經驗的香港「南海控股集團」及馬來西亞「柏威年集團」。 他們將雙子星命名為「台北CITY ONE」，為純外資團隊，並分別以旗下土地開發的「南海發展有限公司」及「馬頓有限公司（Malton Berhad）」兩家公司共同擔任申請人。
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