|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
中央銀行公布11月全體銀行購置住宅款（房貸）餘額來到6兆9,414億元，建築貸款（土建融）餘額也增至1兆8,321億元，雙雙續創歷史新高紀錄，主要是第四季房市旺季效應，尤其土建融餘額年增率再上衝至7.05％、創近4年新高。 央行統計顯示，土建融餘額已連續8個月創歷史新高，且連續25個月均為正成長，整體市場氣氛較第三季相對熱絡，建商的看法也趨於正向。央行官員表示，雖然目前仍是自住客為主力，占比達8.5成以上，但仍支撐買氣穩定向上，建商新推案及新成屋銷售信心提升，連帶激勵週轉金需求增加，持續推高土建融。
央行官員指出，第四季一向是購屋旺季，房貸餘額增加明顯，雖然11月受到九合一選舉影響，買氣略低於10月，但餘額年增率仍維持在5.01％的相對高水位。央行統計顯示，房貸餘額從去年2月以來已連續22個月創歷史新高，今年2月以來餘額年增率全部在4.5％以上的高水準，10月更是暌違6年半之後，首次衝破5.0％大關。 從11月移轉棟數統計來看，台北、新北、桃園、台中、台南、高雄市等六都，合計移轉棟數年增率小幅減少1.8％，月增率也減少2.9％。銀行房貸主管認為，主要是基期偏高的效應，基本上今年以來房市都是溫和復甦的方向不變，因此1～11月累計六都移轉棟數的年增率5.2％的相對高水準，高於前9個月平均在4.0～5.0％之間的水準。
桃園市地價及標準地價評議委員會昨（21）日通過明年度公告土地現值，整體平均下跌1.02％，位於桃園火車站前中正路、復興路口的肯德基所座落土地，以每坪142.7萬連續13年蟬聯桃園「地王」；而小檜溪重劃區因重劃開發完成平均調升103％，調幅居冠。
桃園13個行政區中，因小檜溪重劃區開發完成，帶動桃園區均價微漲0.44％、是全市唯一上漲的行政區。復興區則因配合內政部檢討原住民保留地區段，下跌2.03％，中壢區跌幅也達1.81％。 桃園市各大開發區公告現值漲跌互見，桃園小檜溪地重劃區平均調升約103％、大園區菓林重劃區調升約1.25％；不過如高鐵車站特定區向下修正約10％，桃園中路及經國二區均修正約2.1％，反應各地開發與交易狀況。
自2007年起蟬聯13年地王的中正路與復興路口肯德基，公告現值每坪142.7萬，與2018年持平。公告現值最高價是桃園火車站前中正路（成功路～復興路間）商業區、每坪122萬；桃園住宅區最高土地則位在中壢區中央東路與復興路口麥當勞，公告現值每坪約86.6萬。至於桃園最低價區段則位於復興區赫威段河川區用地，每坪約529元。 桃園市地政局表示，明年公告土地現值調整主要反應桃園不動產市場，近年因國內整體經濟景氣走緩及房地合一稅制實施影響，整體氣氛仍維持保守觀望，加上桃園整體開發區新建案陸續完工，供給量增加下，無論新建案開價或實際成交價格均有下修趨勢。
宜蘭礁溪以天然溫泉聞名，區域房價從1、2字頭，飆漲到最高5字頭，礁溪公園首排的高樓層戶，更一度站上6字頭；不過近年房市反轉，礁溪今年新推案量與過去高峰相比，減少超過1倍，目前大多是舊案繼續銷售，最長銷售期達4年，建案紛紛打出廣告戶促銷，最低已下殺至2字頭。 《自由時報》引述《住展》雜誌企研室經理何世昌說法指出，礁溪房價直直落，不少舊案改名重推、降價促銷，像是位在礁溪公園第一排的建案，近期推出1388萬廣告戶，拆算每坪單價36.5萬元，礁溪鄉忠孝一路知名建案，主打廣告價每坪28萬元起。
此外，正對頭城運動公園的建案，過去曾在2014年預售過，近期也重新進場銷售餘屋，房價從3字頭下殺至2字頭，業者表示，礁溪和頭城地區建案明顯吹起讓利風潮。 根據統計，礁溪2015年11、12月低度使用電住宅比例，是宜蘭各鄉鎮最高，空屋率達31.68%。當地房仲業者透露，建商放緩推案腳步，過去幾年投資客一窩蜂進場的情況的確有減少，部分社區也出現投資客拋售的現象。
根據房仲業者調查，約83.4%受訪的租屋族申報綜所稅時沒有列報扣除「房屋租金支出」，主要有兩大原因：一是房東不同意房客申報、約占3成；一是房租支出最高可扣除12萬元，加計其他列舉扣除額後，可能還是沒有標準扣除額（有配偶者原為18萬元，今年起提高至24萬元）來得高，因此報稅時採用標扣額。
其中3成因房東不同意
中信房屋昨發布第4季「宅指數」報告，針對未來房市看法及現行政策進行調查。其中，租屋族申報房租支出一事，僅16.6%受訪者會在報稅時申報房租支出，高達83.4%受訪者不會申報扣除房租支出。 至於未申報房租支出的原因，30.4%受訪者是因為房東不同意申報，若要申報可能不租或者調漲租金；另有35%受訪者因為申請房租支出上限12萬元，加計其他列舉扣除額後，仍未超過標扣額，因此選擇採用標扣額；其餘受訪者則因申報房租支出須檢附相關證明文件，包括收據、匯款證明等，覺得麻煩而未申報。
另外，上路逾10年的「租金補貼」政策，超過9成受訪者沒有申請過，其中約50.4%租屋族不了解政策，甚至不知道租金補貼申請方式與內容；另有25.4%租屋族想要申請租金補貼，卻面臨房東不允許，甚至要求漲租或者改變租賃條件的情況，因此不敢申請；其餘則因條件不符、手續繁雜、補貼額度過低等原因而不願去申請。 中信房屋副總經理劉天仁指出，政府對願意讓房客申請租金補貼的房東有提供房屋稅、綜所稅、地價稅等租稅優惠，建議政府再加把勁宣導政策，並將政策內容化繁為簡，以提高民眾申請意願。
台北市政府地政局昨（二十）日舉行「台北地政維新四‧○」記者會，由市府副秘書長李得全主持，李副秘首先強調，地政局在過去的四年中，每個月皆召開記者會，向各界說明「台北地政團隊」所積極推動的各項政策與執行成果，未來「團隊」在新局長帶動下，仍會積極推動各項事務。
四年來，台北地政維新有多項服務達到四‧○的功效，記者會宣布「專書」上市，揭露過去四年各項四‧○重要內容，包括：「地政維新」、「地政雲網」、「智慧地所」、「智慧測繪」、「健全房市」、「公地活化」、「整體開發」及「未來展望」之理路、紀實與期許，提供社會各界參考利用。
預售屋管理新制系統平台，於這個月再開發「預售屋管理新制系統」，將契約送審核備機制全面升級為線上申請全e化作業，可掌握交易安全先機。台北地政雲「公地活化提案平台」全新上線，提供高達七萬坪公有土地讓民眾提案活化，擴大全民參與，促進公地活化利用。智慧生態社區網站，納入QR-code供掃描連結至成果地圖網頁，使民眾更容易了解智慧生態設施。
對於七萬坪公有土地讓民眾提案，李副秘表示，未來市府各局處須盤點，以利掌握公地活化提案的方向。而新局長人選尚待遴選結果。對於地政士執業的輔導方面會做檢討。
藍天電腦持續活化旗下資產，目前藍天在台、日、中三地共持有37棟不動產，其中，包括日本東京的3棟出租率逾96％的住商大樓，以及大陸北京寫字樓已通過董事會決議將優先進行活化，集團預計，未來兩年的資產活化目標總額將超過230億元。
藍天集團含括旗下IT通路百腦匯及群光匯，手上共持有台、日、中的商用不動產共37棟，估總市值達875億元。在活化的標的優先順序上，藍天以去化商辦大樓為主。此外，藍天未來投資策略上，將不再於中國大量投資商場。 其中，已於今年11月經董事會通過授權的資產活化標的，包括位於日本東京蛋黃區的3棟住商不動產，於2014年下半年的房價低點時購入持有迄今，平均超過96％的出租率，估約可為藍天每年業外投資挹注7千萬、8千萬以上的收益。看好2020年東京奧運效應將帶動當地房價再有一波揚升，藍天預計最快明年以不低於135億日圓（約合新台幣36.5億元）的售價處分。
另一方面，同樣被列入首波處分活化的北京商業大樓，因考量當地針對租金收益的課稅率偏高，藍天預計以7億～9億人民幣（約合新台幣33.5億）出售。藍天指出，該兩案目前皆有詢價洽談中的買方，後續將考量其競標台北雙子星聯開案的進度、進一步規畫處分時程。 法人預期，藍天加速手上資產活化的進程，除可調節其負債比、有助未來規畫資金貸款外，亦將節省近3億元利息支出，對營運資金運用帶來效益。
粗估藍天今年透過活化手上位於武漢之資產，處分金額約52億元，預期明年持續處分日本、北京及百腦匯位於哈爾濱、青島及淄博等經營效益有限的通路賣場後，處分總額約達89.5億元，接下來2020年針對中國市場中包括大慶、北京、南昌、蘇州、惠州、錦州等地之商用不動產活化總額目標，則約達133.25億元，累計在利息支出的部分也至少可節省高達15億元支出。而上述計畫若全數順利執行，合計處分金額將達270億～280億元，可望挹注一旦得標雙子星開發案後所需的龐大資金。
非壽險發起的規模破百億不動產投資信託基金（REITs）樂富1號，投資資產已全數完成交割、納入資產池，預定明年第1季啟動融資增購不動產，以及投資海外上市REITs，進一步提升收益率。
樂富1號募資規模達105.8億元，5日掛牌上市後，標的不動產交易也陸續完成，包括台北市商辦大樓辦公室以及與德國最大退休基金BVK共同承購的台茂購物中心，另外，約25億元額度將用於投資國外掛牌的REITs，以及規劃融資增購內湖科技園區大樓與飯店等，則將於明年第1季執行。
樂富1號REITs受託機構京城銀行指出，樂富1號以67.5億元金額，與BVK共同向新加坡政府投資公司（GIC）所有新台茂環球公司，買下台茂購物中心，總交易金額135億元，樂富1號與BVK各出資一半買下全部產權，樂富1號將分三次付款，前兩期各支付6.75億元，尾款54億元，台北市大都市國際中心部分樓層，也已交割完成。
京城銀行指出，該行為樂富1號REITs的受託機構及安排機構，資產池相關不動產買賣契約書，於樂富1號5日掛牌同時生效，啟動交易程序，並以台茂購物中心比重最高。
台茂購物中心所在桃園南崁商圈，在區域商用不動產穩定報酬及未來趨勢看好下，具備優良市場性，不僅有利於租金水準維持，也具有未來成長空間，且台茂本身在區域市場具有獨特優勢與競爭力且區位與大樓個別條件、設備管理維護均佳，因此購置做為核心資產。
一家初級市場就參與認購樂富1號的銀行高層表示，樂富1號除了既有資產外，還將繼續融資增購與投資海外REITs，考量長線配息收益率看好，類似債券可作為賺取固定收益的資產配置，因此該行於上市後仍逢低進場加碼。
IKEA百元商店繼台北通化夜市後，昨日更落腳台中逢甲夜市，帶來大批排隊人潮，但能否對商圈衰退情況力挽狂瀾，有待觀察。除了從量販據點進軍夜市外，IKEA逢甲店位置還特意選在大創百貨旁，較勁意味濃厚。而這類百元小物連鎖店都各具特色，包括據點最多的大創百貨、以家用品為主的小北百貨等，都在搶食銅板商機。
因IKEA百元商店進駐各大夜市中的「繳稅王」逢甲夜市，替商圈拉抬不少信心。據財政部賦稅署統計，全台25處夜市在2016年共繳納近2.3億元營業稅，其中逢甲夜市就佔了9300萬元。IKEA百元商店進駐逢甲與通化2大夜市，皆屬於快閃性質，品牌公關副理蔡宜穎表示：「選點在人潮多的夜市，主要是推廣便宜實用的商品，是一種行銷策略的展示。」未來是否會再進軍其他城市仍待評估。
租金開價近20萬
在地業者指出，IKEA租下的店面位在逢甲路上，一旁就是日式平價大創百貨，對面則是以小服飾店為主的屋台街，距離逢甲核心指標麥當勞也僅1分鐘路程，但該店面已乏人問津許久，屋主整棟樓開價近20萬元租金，不少詢問的企業都認為「開價太高」而打退堂鼓。 陳炳辰表示，逢甲商圈主要幹道仍然熱絡，臨路店面空置率低，透店價格比整體台中市店面高出3∼5成，熱門路段文華路、逢甲路、福星路的透店地坪單價都是千萬起跳，單純店面使用的報酬率落在1.5∼2.5%。此次連鎖家具店進駐，依照商圈特質走平價路線吸引客源，應可成為當地新地標，後勢待觀察。
IKEA逢甲店從量販店的8500項商品中，挑選出200個品項進駐，其中有4項人氣商品被評為必買項目，分別為38元水漬刮刀、19元毛絮黏把、95元衣架以及49元塑膠袋收納筒。
與大創低價競爭
商品價格帶從15∼199元，主推實用度高的日用品。區隔大型家具與銅板價小物，並將據點獨立出來，打破以往至IKEA採買都得驅車前往郊區據點，動線也很繁瑣的缺點，試探市場水溫。而其他同類型百元小店，最知名的莫過於大創百貨與小北百貨。主打24小時的台式小北百貨，以清掃用品、居家用品、小型電器為主要商品，全台共113間據點，店面坪數通常較大，在南部較為盛行。
至於大創百貨則多結合商場或百貨進駐精華區段，坪數各店不一，商品價格帶從49∼109元都有，全台共60間據點，主打日式風格雜貨，就連寵物用品都設有專區販售，頗受消費者青睞。
2018年是個動盪的一年，台灣傳統產業界發生許多重大事件，經濟日報分別從產業影響、消費者權益、網路關注度三個層面挑選10件大事，回顧一整年重要大事，看看你了解其中幾件。
老台北人不捨 六福皇宮不堪高成本租約宣布歇業
今年4月，六福旅遊集團旗下的台北威斯汀六福皇宮，在台北經營超過20多年，是許多老台北商人的回憶，但今年突然宣布因不堪租金壓力年底熄燈，震撼台灣輿論；尤其時任六福執行長、被稱為「六福的女兒」的莊豐如，灑淚記者會的那一幕，更令許多人同情、重視飯店業被高房租壓垮的困境。 六福皇宮明年1月1日凌晨12時熄燈後，主要飯店營收來源將轉移至位於南港的台北六福萬怡。同時，50年歷史的六福客棧，也有重新改裝或都市更新的計畫。
全球最大球體商場京華城標售 底價創台北市史上最高
堪稱台北市史上標售底價最高的「京華城（Taipei Living Mall）標售案」今年4月由戴德梁行正式宣布開國際標標售，這座被譽為全球最大球體商場以底價380億元國際標標售，方式也非常獨特。 京華城標售方式有全區標售與分區標售兩種，該案將以整筆土地標售、底價380億元為優先；其次是將占地約5,000坪基地，分為A、B、C、D共四地塊，以每區底價約120億元分開標售，但需同時投標二筆以上才能得標，但最終無人投標。 儘管該案受關注，但本月12日開標卻以流標收場。開標前四組領標的投資方最終皆未出手，目前後續已先排除未來議價的可能，重啟標售的機會較大，待京華城臨時董事會決議。
星宇航空成立 張國煒嗆強勢回歸
長榮集團創辦人張榮發么子張國煒創立的「星宇航空」，經過二年的籌備，於今年5月8日正式宣布成立，被外界視為「王子復仇記」，並引起航空界高度關注，張國煒則霸氣表示：「他不是王子、是國王」，展現對星宇的信心。星宇近期正招兵買馬中，預計明年開始徵機師及空服員，預計2020年上半年開航，初期飛日本、東南亞等區域航線。
白木屋熄燈Say Goodbye 全聯老董7.92億元吃下
在台灣經營超過20年的烘焙連鎖品牌白木屋近幾年營運波折，4年前先是被景岳生技收購，但無法挽救頹勢，累積虧損逾5億元，今年5月驚傳熄燈，決定先止血結束營業；接著6月，全聯福利中心宣布以7.92億元收購景岳旗下的白木屋，品牌保留。
最美飯店董事長 長笛公主賴英里請辭寒舍
寒舍餐旅集團創辦人蔡辰洋妻子、也是寒舍前董事長賴英里，被拍到與龍巖集團總裁李世聰甜蜜出遊，殯葬天王與長笛公主之戀，震撼台灣社會。紛擾多時後，今年6月27日賴英里宣布辭去寒舍董事長職務。7月董事會推選蔡辰洋二子蔡伯翰出任董事長。
股權很重要！大同、永大、泰山陷經營權之爭
三圓老董王光祥買進百年大同10%股權，要搶經營權。大同集團在林郭文艷家族持股極低下，受到市場派覬覦，其中三圓機構董事長王光祥去年以羅德投資、競殿投資、三雅投資三家投資公司拿下大同約11%股權，5月才公告，震驚各界。 王光祥目前不僅成為市場派推舉的共主，加上外資加入「揪團」合作下，配合公司法修訂，也就是俗稱「大同條款」已正式公告生效，他已宣布要在明年初召開股東臨時會。 不過，公司派也非省油的燈，不僅決議將處分潛在獲利價值243億元以上的芙蓉大樓，更在12月13日宣布大同集團旗下華映進行申請重整，且綠能進入債務協商，再加上金管會對於外資託管銀行背後資金來源有疑慮，這場大同集團百年經營權之爭，至今仍交戰激烈。
此外，老牌電梯大廠永大經營權之爭今年最火爆，現場演出全武行。前董事長許作立的堂弟許作名，結盟寶佳少東林家宏，在今年6月28日的永大股東常會上發動猛烈攻勢，最後九席董事中，拿得二席一般董事、一席獨立董事，永大董事會分裂，但股東會現場火爆，雙方人馬甚至直接推擠開打，今年最火爆。 不過戰況未止，10月26日，永大最大單一股東日立公告，擬公開收購永大，更是震驚市場派，由於許作立同意參與應賣，被視為經營權爭奪戰第二回合開打。
保力達壓境，泰山董監改選戰雷聲大雨點小。泰山原先預定明年才董監改選的食品大廠泰山公司派發動奇襲，為抵禦保力達勢力，頻頻出招，不但提高資本額，並辦理現金增資，引進外圍勢力入股相挺，後來奇襲公告要在11月21日召開股東臨時會，提案改選董事及獨董，並將普通董事席次從六席減為四席。 不過在提名截止前，泰山僅收到由公司派提名的董事名單，董事提名包括現任董事長詹逸宏、總經理詹景超等目前公司的經營團隊；股東臨時會當天，泰山現任董事長詹逸宏、總經理詹景超如外界預期，順利當選董事，繼續當家。
KKR結盟李謀偉家族砸453.69億元收購榮化
全球第三大私募基金KKR與榮化大股東李謀偉家族合作，以453.69億元收購榮化所有在外流通股份案，成為國內塑化業最大一宗併購案，預計明年1月30日正式下市、私有化。 榮化7月22日宣布董事會通過與KKR簽署股份轉換協議；KKR將釋出其子公司Carlton的45%持股，由榮化大股東李謀偉家族入股，雙方協議共同認購新發行的2億股，以讓Carlton在台轉投資的楷榮進行併購事宜。 KKR與李氏家族以現金向榮化股東取得100%股份，按除息後的每股約53.1元計算，收購金額約453.69億元，換算約15.12億美元，資金來源除了Carlton自有資金6.5億美元外，將向銀行融資8.7億美元。
被小英路過掃到 85度C陷兩岸風波老董喊認同九二共識止血
今年8月，總統蔡英文過境美國洛杉磯，路過當地85度C門市並購買咖啡，意外引發大陸網友反彈，揚言抵制85度C，被稱為「染獨事件」。85度C母公司美食-KY，其六成獲利來自大陸市場，大陸網友嗆拒買後，85度C遭三大團購網下架，衝擊營收及獲利。 美食-KY董事長吳政學出面接受本報專訪，強調認同92共識，全力平息風波。經一番努力，85度C重新在三大團購網上架，目前已重拾往昔的營運動能。
焦師父走了 華新集團創辦人焦廷標辭世
華新麗華集團創辦人暨榮譽董事長焦廷標11月7日辭世，享壽95歲。從電線電纜業起家的華新麗華，伴隨台灣重大建設與經濟發展，在焦廷標的帶領下，集團事業版圖橫跨傳產、電子兩大領域，旗下轉投資達數十家公司，年營業額約3,400億元規模，兩岸員工4萬人。
最帥董事長嚴凱泰54歲病逝 少主中興傳奇劃下句點
裕隆集團董事長嚴凱泰12月3日病逝，享年54歲。這位在極年輕時即以廠辦合一、協助裕隆度過與總代理拆夥的低潮期，並推出史上最暢銷的CEFIRO車款，為裕隆打天下的執行長，終究不敵病魔，放下他最在意的品牌之路離開，汽車業的傳說與明星就此劃下句點。 嚴凱泰過世之後，妻子嚴陳莉蓮快速接手集團執行長的職位，並成為裕隆、裕日車與中華車的董事長，其餘集團事業多由專業經理人接任董事長。 值得注意的是嚴凱泰的品牌夢並未隨著人也離世而結束。裕隆加碼對納智捷增資60億元，讓納智捷取得未來兩款新車開發的相關技術與平台，這也顯示嚴陳莉蓮延續嚴凱泰的理念，將持續納智捷的品牌路。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
